调控效果尚不明显 北京房价涨势依旧

　　

本报资料本报实习记者 林喆

　　7月以来，国家在房地产宏观调控方面频频出手，“90平米/70%以上”户型限制细则正式出台，二手房交易的个税与过户挂钩的政策开始实施，限价商品房用地即将入市……但房地产市场并没有因为国家调控的“降温”力度而“退烧”，房价依然坚挺。随着楼市“金九银十”销售旺季到来，调控效果和未来房价的走向日益成为了关注的焦点。

　　素描 调控尚未勒住房价

　　“如果现在拿着北京市地图，沿着四环线寻找，您会发现，除了南城以外，东、西、北三方向内基本上已找不到均价8000元以下的商品房楼盘了。”一家房地产中介公司的销售人员表示。

　　

国家发改委、国家统计局日前公布的调查显示，二季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.7％，北京房价在二季度上涨了8.7％，居全国第五位，其中新建商品房在6月份涨幅达11.2％。

　　日前，记者以购房人的身份走访了地处东二环内广渠门内大街南侧的某一普通商品房项目。在开盘前一天，记者看到排队的购房人已经挤满了销售大厅外的14顶遮阳伞。开盘当日，记者在上午9：45到售楼现场登记时，排到的是516号。选房签约的时间，从上午9点一直持续到傍晚，700余套房屋，当日便售出500余套，占全部货量的七成以上，

户型为一居室的商品房当天基本销售一空。

　　在北京商品房市场，排队买房不是什么新鲜事，可是对于单价超过1万元的二环以里项目，这种的排队场面确实罕见。记者询问了一些买房人，一位近30岁的购房男子表示，吸引他的，除了户型结构合适外，主要还是所处的地段和周边环境。他认为，这里交通方便，公共设施完善，环境也比较安静。一位在国贸附近工作的女白领也表示了类似的看法。她坦言，这里的地理位置是不可复制的，东二环以内的房产有不小的升值空间，现在买是为了自住，而将来出租也很划的来。

　　业内专家分析，由于北京市中心城区的开发已经相当成熟，可供开发的新地块日益稀缺。而这里的公共设施又是最完备的，商业、办公、教育等方面的便利优势十分明显。因此，房价上涨和销售旺盛是在情理之中的。

　　而国家建设部有关负责人“房地产市场宏观调控取得初步成效，但住房供应结构性矛盾、部分城市房价上涨较快等房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决”这一公开表态，也说明了房地产市场调控的效果尚不明显。

　　数据 聚焦土地供应

　　北京市房地产交易管理中心的统计数据显示，自“国六条”新政以来，市场交易除了在新政发布后的两三天比较低迷之外，其他时间总体上看都比较正常，与新政前的交易水平大致相同。住宅期房日均销售量在7月为441套，略低于“国六条”前5个月的日均448套和6月的日均474套。

　　在交易淡季，又处于调控引起的观望期中，住房交易量没有明显萎缩，表明市场需求依然旺盛。但房地产开发商所关注的土地交易价格在二季度同比上涨了6.4％，其中，居住用地交易价格上涨百分之7.1％，涨幅较上季度高出1.3个百分点。

　　记者从北京市土地整理储备中心了解到，目前正在交易的宗地共有10块，其中有9块均位于怀柔、延庆、丰台、大兴等郊区县，剩下的位于朝阳区的地块还是公建用地。而半年即将集中公开出让的30块土地中，位于城区的只有13块。其中，有住宅项目的又仅有8块。

　　北京市民瞩目的的限价地将于本月面世。虽然限价地数量也在原有6块限价地、总土地面积约126公顷的基础上，又新增6块、154公顷限价地，但多数分布在城市周边地区。因此业内人士认为，土地集中放量，也较难抑制房上扬。

　　限价房主要是各地政府根据“九部委细则”推出的，即中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的基础上，以招标方式确定开发建设单位。

　　不少专家表示，相对于巨大的需求量而言，小规模的限价房无异于杯水车薪。首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平认为，寄希望于限价地平抑房价，基本是不现实的。因为限价房的供应相对于整体的住房需求而言，还非常渺小，更何况在中心城区的比例更少。而社科院金融所专家易宪容研究员也认为，限价地的推出不可能在房地产投资过猛的情况下起到拉低房价的作用。

　　趋势 城郊差异主导供求矛盾

　　北京市建委住宅发展与保障处处长程建华日前曾表示，北京的住房需求很旺盛。一部分是北京市本地的居民。其中包括想改善住房条件的、城镇化进程中的十多万户拆迁居民和买房进行投资的一部分人群等；另外一部分是外地来京人员以及香港同胞、澳门同胞、国际人士等等。

　　而像北京这样的城市，城郊差异相当明显。

　　今典集团主席张宝全说，北京也有二三千块元一平米的房子。怀柔有，昌平也有。但是由于城市化功能的不健全，使得核心地区和郊区以外的造成很大的差异。在北京，尽管郊区有中低收入者买得起的商品房，但买不了，因为居住成本极高，一天要倒三四次车，买米买油要跑很远，这样的居住成本使得没法在那里买房。

　　一位房地产业的资深人士曾说过，没有住房问题，只有土地问题；没有土地问题，只有交通问题。虽然这话说得有点绝对，但确实击中了要害。

　　在用于房屋生产的所有资源中，土地是没有价格弹性的，因为它不可复制。对于现代城市居民来说，所谓远近实质上是以时间而不是距离来衡量的。城市扩张的版图，是由扩张的公共交通能力来划定半径的。

　　每天上下班高峰，从地铁艰难关上的车门和环路上亦步亦趋的汽车，我们就可以直观地理解北京房价上涨的真实内涵。

　　中大恒基不动产营销市场研究中心分析，住宅期房销售格局与当前的房地产产品分布有关，以朝阳区为例，朝阳区所辖地域宽广，地理位置优越，商务氛围良好，交通便利，配套完善等诸多环境利好使得该区的房产投资自住两相宜，故无论是新盘供应量还是销售量，一直以来均稳居各区之首。

　　而21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示，

二手房成交也以朝阳区和海淀区为主。从7月的统计数据来看，其中朝阳区占42%，海淀占39%，其余区域占19%。

　　根据北京市统计局公布的数据，目前北京常住人口地区分布差异大，近一半的常住人口集中在近郊区。从人口密度看，地区分布呈梯度变化，城区人口密度最高，为23008人/平方公里；近郊区次之，为5669人/平方公里；远郊区县最低，每平方公里只有366人。城区的人口密度是近郊区的4倍，远郊区县的63倍。

　　社会学者张兆安表示，目前我国城市的城郊差异，不仅表现在公共设施和商业方面，人们住在城区，意味着可以享受更好的就业机会、更多的收入、更先进的医疗以及更优越的社会保障和子女教育条件。