楼市新形势房地产金融迈入二元时代

　　

嘉宾陈晟与网友一起讨论房地产金融市场走势 本报记者 徐汇 摄

　　嘉宾：中国指数研究院华东分院副院长 陈晟

　　活动策划：柯鹏 于兵兵

　　主持人：本报记者 于兵兵

　　整理：本报记者 李和裕

　　银行在房地产领域的“长袖善舞”正在被迫收敛。

　　此前，银行与

房地产业“相濡以沫”一直被看作此轮房地产泡沫的重要原因之一。如今，从开发贷款到个人购房贷款，中央从各方面收紧房地产“银根”。在这

宏观调控的攻坚阶段，应如何把握房地产金融走向？本周，上证第一演播室就请来房地产金融业内专家，与网友讨论未来房地产金融的新走势。

　　从“一刀切”到“二元化”

　　主持人：近两周，银行对房地产信贷的调整进入多个领域，首先想请陈院长谈一下您眼中的新房地产信贷政策。

　　陈晟：金融和房地产的相关度的确非常之高，实际上，国外的房地产就归类于金融体系，而现在中国的房地产只是以基础建设兼服务产业为主的这么一个行业。而谈到眼下的房地产信贷，首先就是目前固定资产投资过快、资金流动性过剩的情况，房地产贷款由此也是持续增长。

　　从银行体系贷款从严的态度上，我们可以看出，目前信贷政策的出台不只是针对房地产市场，更有银行和金融机构规避自身风险的意图。另外，也有人指出，虽然中央的精神是严格收紧的，但地方在信贷口子上似乎仍有一些操作空间。

　　对此，我们要注意房地产信贷政策从过去的“一刀切”走向了一个有保有压的“二元”结构。如在个人住房贷款方面，90平方米就已成为一道分水岭，还有就是加强对房地产项目的审核，避免把销售前景不好的房子变成银行的不良资产。

　　监督和落实更重要

　　主持人：现在房地产调控已从宏观控制转变成对细则的监督和落实，但在地方执行层面出现不少矛盾。以金融为例，地方银行就出现了一方面要根据中央的精神收紧房贷，一方面从自身收益的角度出发还是发放贷款。您觉得应如何理解和处理这种矛盾？

　　陈晟：房地产调控是一个完整的体系，信贷方面就涉及到土地贷款、开发贷款、消费贷款等。目前对银行来说，他们一是高度重视土地贷款这一源头上的风险，包括35%比例的自有资金门槛、对展期的严格控制、专项检查假按揭等。同时在开发贷款上，银行对大开发商、品牌企业的授权额度也在缩紧。涉及到个贷，则主要从90平方米的标准上来控制。但是，银行对优质客户还是十分重视，仍会紧抓握有优质资产的大客户，包括企业和个人。

　　网友：您对银行在房地产信贷的“把关”操作上有何建议？

　　陈晟：针对具体操作，由于各地情况不同，要有一个很全面的指导性政策是困难的。不过在房贷等方面，设立关卡，每年一审，这些都是有必要但还做得不够的。国外的很多银行对一个行业、一个企业、一个项目的评级十分细化，如一个项目未来的市场前景符不符合国家的产业政策，是不是在未来若干年政策变化的情况下它还有发展前景，项目操盘人的资信度研究，还有项目所在区域板块的需求量、消费者的预期等等。这些也值得我们的银行花一些时间去做。当然，根据国际上的经验，也可以采用与独立、专业的审评机构合作的方式去操作。

　　保障体系要多下工夫

　　网友：直观感觉调控楼市的办法很简单，直接把首付比例提高到五成甚至六成，直接就可以把楼市控制下来，为什么中央会出台这么多方面的政策来稳定楼市，而不是用比较简单、直接的办法呢？

　　陈晟：市场具有多重属性，仅仅提高首付比例，会把一批有真实需求的购房者拦在市场之外，这是不符合和谐公平原则的。之所以我们要动用这么多的手段进行综合性的调控，就是因为我们的市场太大了，每个城市的发展水平、人均收入和消费观念也都不一样，如果用统一的政策，这一刀切在哪里是很难把握的。

　　当然，大家也不用特别着急，因为某一个政策某一个阶段只能解决某一些问题。我们可以清楚地看到，上一轮调控对投资者的影响是很明显的，这一轮调控则将使楼市的公平原则得到进一步落实，如结构的优化。而我觉得还要呼吁在住房保障体系上多下工夫，我们很多城市的

廉租房并不多，因为大家不知道住进去以后如何出去，也就是机制还没有确立。