永新城：解析大摩的下一个“猎物”

　　

海外基金的垂青能为永新城带来更高的销量吗？

　　本报记者 徐汇 摄

永新城

　　楼盘地址：徐汇区辛耕路81弄

　　开发商：上海永龙房地产有限公司

　　投资商：香港永新集团

　　容积率：2.3

　　绿化率：30%

　　总建筑面积：15万平方米

　　总户数：560套

　　楼盘形态：6栋8-18层小高层

　　1栋30层高层

　　主力户型：66-140平方米一房至三房

　　开盘时间：2006年4月

　　交房时间：2007年年底

　　网上已推户数：332套

　　网上已售户数：172套

　　网上最新成交均价：24530元/平方米

　　车位：460个

　　物业管理公司：第一太平戴维斯

　　物业管理费：3.3元/平方米/月

　　本版制图 张大伟

约80m2一房两厅□特约记者 一凡

　　近日有消息传出：摩根斯坦利将收购位于上海徐家汇的永新城的一幢酒店式公寓。就在今年4月，该楼盘在上海楼市普遍低迷期间，创造了日销量过百套的业绩。作为上海市中心的高档住宅，成熟的配套和精装修等也都不断在为永新城加分。本期我们就来关注这个大摩的“下一块肥肉”，给它做一个全方位的鉴定。

　　合同撤销率不低

　　永新城位于徐家汇的核心区域，社区集住宅、商业、办公、酒店式服务公寓、会所五种物业形态于一体。由于有小面积一房至复式五房等多种房型，且全部为精装修房，加之品牌物业管理，永新城开盘以来便受到市场追捧。

　　今年4月28日，永新城首批推出125套房源，并创造了一天销售百余套的好成绩。而作为永新花苑三期的永新城的热销，也带动了一二期房源在二手房市场上的售价、租金微涨。6月2日，永新城再度推出170套房源，1个月内又售出了百余套。7月15日，永新城又推出22套房源，不过从网上房地产的统计来看，目前仅售出2套，销售速度明显放缓。

　　对此，市场人士认为这还是与新一轮的楼市调控有关。而且，截至8月8日上海“网上房地产”的统计显示，永新城开盘至今共推出332套房源，撤销合同达79次，合同撤销率过高。业内人士分析，尽管永新城地处上海徐家汇这一黄金地段，但总价还是太高，另外出行要面对交通拥堵的困难，同时噪声也是一大问题。

　　而在永新城推出的几批高层房源中，60至80平方米的一房颇引人注目，不过小房型毕竟还是存在着南北不通透、光照不充足的缺陷。另外，由于房间和客厅直接相连，私密性也较差。

　　不过，从永新城25000元/平方米的报价来看，与徐家汇淮海西路段28000-29000元/平方米的楼盘相比，无论是地理位置还是销售价格上都还是有一定优势的。

　　被大摩相中

　　上周有消息传出，摩根斯坦利将收购永新城一幢30层高的服务式公寓，约有200套房源，作价或达4.4亿元。而据一位不愿意透露姓名的业内人士透露，永新城已与大摩初步达成成交意向，“但是由于外资限制政策的加紧控制，可能会使该项目正式交易还需等待一段时间。”

　　此前，大摩投资国内房地产多半是收购写字楼项目。而在商业地产的出让价格已经普遍调高，利润空间受到人为挤压的情况下，大摩在今年又开始收购上海市中心地段的优质住宅物业。

　　据了解，4月大摩购入位于浦东的陆家嘴中央公寓的4幢公寓楼，交易总金额约7亿元人民币；6月又将同位于徐家汇的华山夏都苑A栋楼收入囊中，交易涉及金额约8亿元人民币。如果永新城被收购成功，将再次印证大摩的战略调整。

　　业内人士认为，大摩选择永新城一方面是认可该楼盘优越的地理位置和产品品质，另一方面则是由于该楼盘的精装修设计，这样就可以减少收购后的“包装打理”。市场人士还认为，如果大摩收购成功，应能促进永新城其他房源的销售，大摩的经营模式也能在日后提升该小区、甚至是板块的价值。

　　市场前景较为乐观

　　而从市场评价来看，业内还是给予这一上海市中心楼盘比较高的认可，特别是在配套方面。

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁表示，永新城对面便是徐家汇商圈的大动脉———天钥桥路，此处商业氛围十分浓厚，周边生活配套相当完善，附近还有不少名校，另外小区自身也配有商业，包括会所和一条商业街，内有餐饮、购物、休闲、娱乐、健身等多种业态，也极大地满足了住户生活需求。不足之处就是因处于交通枢纽，所以周边路段堵车比较严重。

　　上海佑威投资咨询有限公司市场研究中心的王魁还表示，相对于徐家汇核心地区其他高档住宅如东方曼哈顿等近30000元/平方米的市场均价来说，永新城现在25000元/平方米的均价显得性价比更高一些。美中不足之处则在于周边环境过于嘈杂，东方曼哈顿则显得闹中取静。

　　七嘴八舌

　　●永新城是离徐家汇最近的新盘，交通很方便。好地方，好价格，相比周边的还算便宜。

　　●不得不说这个房子位置是相当不错的，不过价格也是很“辣手”的。25000元/平方米的报价足以吓退一大批老百姓了。不过还好它有66平方米的小房型，总价应该比较低。

　　●开发商以前开发过的楼盘永新花苑就在附近，总的来说，这里的价格还是偏高，东方曼哈顿当初才卖几钱呀。位置也没有以前的尊园、东方曼哈顿等好，我甚至觉得还没有莱诗邸和对面的那个楼盘位置好。

　　●物业管理公司是第一太平戴维斯，有名气，不错的，不过物业费也很高。

　　●有一个问题，交通拥堵的情况以后如何解决？徐家汇核心地段，不要一出门就动弹不得。

　　●永新城的空调位在哪啊？好像没有专门设计空调位。

　　●这个市中心的房子，得房率一般不会太高，66平方米算下来，最多也就50平方米出头吧，感觉有点小。

　　（摘自焦点房地产网、搜房网“永新城业主论坛”网友发帖）

　　产品：多房型 精装修

　　永新城整个社区由住宅、商业、办公、酒店式服务公寓、会所五大业态组成，多种业态相互支持又维持独立，体现出了国际大都会的居住商办生活概念。

　　永新城的整体布局是“一条街廊+两个广场”。广场“一动一静”，动者和天钥桥路相连接，设置了下沉式商业街入口；静者和大部分住宅连接，设置科学合理。但小区部分楼层被另一个小区的建筑阻挡，在采光上可能受到一些影响。

　　在建筑设计上，永新城采用的是所谓新现代主义的建筑风格，线条和立面简单有力，但又不失变化，创造出丰富的层次感。

　　在房型设计上，永新城遵循的是“生理分居、功能分区、动静分立、公私分隔”的原则，特点就是多元化，有一房至复式五房，单元面积从66-354平方米不等。其中60多平方米的一房两厅一卫和130平方米出头的三室两厅两卫，在普遍为大户型的上海市中心楼盘中是比较难得的。

　　尤其是小户型，可以轻松控制总价。并且其房型设计也不失科学，以上图的一房两厅一卫为例，空间方正，格局通透，不足之处就是厨房为暗室。

　　另外值得一提的还有永新城的装修比较注重细节，如外立面门窗采用外氟碳喷涂铝合金断桥框料，中空双层玻璃，更加节能、环保，并能保证玻璃清晰度；卫生间部分则采用香梨花玻璃，质感细腻，美观而有想象力，更能保护个人隐私。

　　（上海乘星行行销服务机构总经理 李骁）

　　合理布置小户型

　　□本报记者 李和裕

　　由于小户型的居室面积相对来说较为狭小，在一个房间中可能要包括起居、会客、储存、学习等多种功能，既要满足生活需要，又要使室内不产生杂乱感，这就需要对居室空间进行充分合理的布置。

　　专业人士介绍，小户型的设计通常以满足实用功能为首要原则，整个房间的布置风格应以简洁为主，色调以浅色系为上选。

　　卧室、厨房、厅宜用同样色泽的墙体涂料或壁纸，可使空间显得整洁洗练。

　　可以采用开放式厨房或者客厅、餐厅并用等方法，在不影响使用功能的基础上，利用相互渗透的空间增加室内的层次感和装饰效果。

　　厨房如果面宽较窄，不易选择带拐角的橱柜。但如果面宽较宽，则要充分利用拐角的空间，如使用转篮可摆放更多的锅碗瓢盆。多使用吊柜，也是充分利用纵向空间的好方法。

　　小户型卫生间面积一般不大，因此放置浴缸可以说不是明智之举。可以考虑多设浴室柜子，融柜子、浴镜、镜灯、盥洗用具等为一体。

　　价格：具备一定抗跌性

　　永新城项目对于今年上半年徐家汇板块公寓市场的成交做出了重要“贡献”。在该项目开盘前的3月，徐家汇板块的成交主力为虹桥乐庭项目，3月板块内23套的成交量中虹桥乐庭占了17套，成为当月的绝对成交主力。但在永新城4月开盘以后，就占据了徐家汇板块成交的榜首位置，推出了4批房源的永新城已连续3个月成为徐家汇板块的成交冠军。

　　不过，由于调控新政产生的心理预期，以及该项目自开盘以来推售的产品仍以总价较高的大三房为主，因此成交套数还是逐月有所下降的。相信随着项目本身推盘产品的变化，永新城的成交情况也会有所变化。

　　而在价格方面，由于调控新政影响，徐家汇板块次新房的交易价格水平自去年6月起就出现较大下调，由最高的23000-26000元/平方米回调到现在的17000-22000元/平方米，平均降幅达15%。鉴于价格已经回稳，预计未来该板块的价格不会有很大波动，加上徐家汇商圈土地和住宅的稀缺性，永新城在价格上的抗跌性还是比较强的。

　　（中国指数研究院华东院高级分析师 张志杰

　　上海世联地产顾问有限公司资讯研究中心）

　　租金：投资回报率逾4％

　　徐家汇板块集中了轨道1号、3号、4号线及多条公交线路，更是众多大型商铺的集中地，办公楼市场亦十分火爆，同时也带动了周边住宅的出租率。

　　永新城周边的住宅租赁市场一直保持着良好的走势。目前房龄较短的一房成交租金在4000元/月左右，两房在5000-6000元/月，三房约13000元/月。而永新城前两期即永新花苑的两房可租到8000-9000元/月，以一套二手房售价22000元/平方米、面积110平方米、基本配置5万元的永新花苑两房为例，年租金回报率在4.37%。

　　而现在市场消息又称，大摩正在洽购永新城的一栋酒店式服务公寓，双方已达成初步收购意向，估计收购价约4.4亿元人民币。显然，有稳定的投资回报是海外基金收购上海物业的重要因素。以此前大摩收购的徐汇区华山夏都苑为例，年回报率的基本要求更维持在8%以上。

　　（上海世联地产顾问有限公司资讯研究中心）

　　徐家汇板块1/3房东由售转租

　　徐家汇板块是指长乐路以南，兴国路、华山路、宛平南路以西的徐汇内环区域。该板块地处繁荣的商业区，凭借林立的高档写字楼、集中的商业设施以及发达的交通网络，这里的住宅市场也呈现出热闹景象，代表楼盘有东方曼哈顿、兆丰帝景苑、天际花园、永新花苑、亚都国际名园、莱诗邸等。

　　本期介绍的永新城属于香港永新集团开发的永新花苑的三期作品，由于位于徐家汇商圈范围内，周边成熟、繁华的商业设施无疑成为该楼盘相当大的利好因素。臣信房屋徐汇店店长陈岩介绍，永新花苑二手房的需求量还是很大的，一般来说，只要挂牌价不过分，一有挂牌肯定成交。

　　目前永新花苑一期、二期的二手房挂牌价在22000-23000元/平方米之间，三期永新城的挂牌价则在23000元/平方米，但由于永新城的房源多为150平方米左右的三房，面积在110平方米左右的两房房源只能在一、二期中挑选。

　　而周边其他楼盘，如东方曼哈顿的二手房成交均价在26000元/平方米左右，尊园的二手房成交价在20000-21000元/平方米，亚都国际名园的二手房成交价在21000-22000元/平方米。

　　陈岩还表示，受二手房转让强征个税影响，目前徐家汇板块的二手房成交量出现萎缩，市场观望气氛浓郁，三分之一的房东由售转租，所以租赁行情反而被看好。目前徐家汇板块内租赁成交比较活跃的楼盘有嘉汇广场、尊园、永新花苑等，租户多为商务人士、高级白领以及不少港澳台人士、外籍高收入阶层。

　　从租赁成交情况来看，徐家汇板块的租金跨度较大，一般1995年左右的老公房两房的租金在3000-4000元/月，高档楼盘两房的租金则在10000元/月左右。而就7月徐家汇板块的租赁成交量来看，租金在3000-4000元/月的两房的租赁需求还是最为密集的。

　　（臣信房屋市场研究中心主任 陈艳）

　　周边楼盘交易情况参考

　　东方曼哈顿（虹桥路168号）

　　房型面积总价月租金装修情况

　　2房2厅96m2249.6万元7500元精装

　　3房2厅173m2449.8万元17000元精装

　　兆丰帝景苑（肇嘉浜路889号）

　　房型面积总价月租金装修情况

　　2房2厅114m2319.2万元11000元新装

　　3房2厅156m2436.8万元15000元精装

　　莱诗邸（南丹东路223弄）

　　房型面积总价月租金装修情况

　　2房2厅101m2232.3万元8000元精装

　　3房2厅154m2361.9万元13000元精装

　　尊园（漕溪北路99弄）

　　房型面积总价月租金装修情况

　　2房2厅114m2228万元8200元精装

　　3房2厅170m2340万元12000元精装

　　亚都国际名园（南丹东路300弄）

　　房型面积总价月租金装修情况

　　2房2厅112m2246.4万元7000元精装

　　3房2厅142m2298.2万元10000元精装

　　投资星级 ★★★★

　　交通配套：良好

　　生活配套：良好

　　投资收益率：较高

　　楼盘性价比：较高