商业地产开发有“三畏” | |||||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2006年08月04日 00:00 中国证券网-上海证券报 | |||||||||||
中国著名商铺专家随着中国商业地产供应总量的日益增大,市场饱和度也在提高之中。对于业界而言,商业地产不能单单只是开发一个项目,应该有“三畏”。 一畏:资金筹备不充分。商业地产是一种大型吸纳资本项目,不单单在于投资规模
二畏:没有商业资源。从本质上说,商业地产只是“商业”的壳,核心是商业经营。如果没有商业经营,商业利润便无从产出;没有商业利润就没有租金收益;没有租金的商业地产就没有市场价值,这是商业地产价值表现的逻辑。然而,许多商业地产并不具备商业资源,其原因是多方面的。 从宏观环境来看,有些地方政府推出的商业用地其实并不适用于商业,但是政府或供地机构不管,导致“盛宴摆开,主角不到”,全国大约20%至30%的空置商业地产由此造成;规划和设计也是一个影响因素,许多不成功的商业地产项目,便是由于规划建筑与项目定位不匹配,造成商业资源与项目无法配置。而商业是变化很快的业态,单纯套用陈旧的设计理念,很容易脱离实际。此外,取地也是需要强调的一个影响因素,过低的建筑密度,如低于40%以下的用地,实际上很难用于商业。因为商业需要一定的聚集度,过低的建筑密度直接影响开发效益。 三畏:房地产开发商的主观臆想。商业地产的开发程度(系统性、关联性、逻辑性)远远高于其他房地产形式,具有商业和物业、商家和投资、物业和投资等内在的关联性因素。但少数开发商,仅仅凭借个人主观进行决策。如凭经验行事,以非市场化进行开发;或脱离商业需求前提,仅凭个人喜好和倾向进行定位。开发商意念的过分强烈,会影响到项目实用性和最终效益。 就个人倾向来看,做商业地产开发,只有心存一念,以盈利为目的,其余都是次要的。如果个人文化倾向能与项目相融和,这是理想状态。两者产生冲突时,应以盈利为目的,艺术服务于商业地产。 资金、商业资源、决策是商业地产开发活动中的三要素,心中常有“三畏”,才能使我们减少风险。 新浪声明:本版文章内容纯属作者个人观点,仅供投资者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。 |