地产借壳青睐ST公司股改

　　

土地及房地产价格近年变化趋势

　　东方证券 王树娟

　　在近期ST公司的股改中，不少通过注入地产项目进行资产重组来完成，如ST济百、ST环球、ST烟发、ST江纸等。个中缘由复杂，既有地产集团主动借壳上市，也有地方政府为 解决股改而不得不为之。在

房地产经历多年过快上涨后，投资者需要注意风险。

　　地产集团借壳上市

　　借壳ST公司，通过“资产重组+增发”而实现上市，这是大型地产集团参与ST公司股改的主要动力所在。地产公司之所以有借壳上市的欲望，其原因无外乎如下几种：

　　全行业的资金紧缺。地产属资金密集型，整个行业的发展时间尚短，积累普遍不足。就拿负债率相对较低的上市公司来说，开发型企业的平均负债率达到60%以上。借道资本市场的直接融资平台，来解决资金链极端紧张和危险的问题，对大多数地产公司来说，都是十分渴求的。

　　而房地产行业维持了多年的高景气度，地价、

房价连年两位数上涨，绝对价格水平非常高，行业整体的盈利能力也处于阶段性的历史高位。这些对上市地产企业的定价非常有利。这是诸多房地产企业欲借壳上市的另一重要动因。

　　2006年政府对房地产行业实施了更加严厉的宏观调控，严厉打击投资及投机性购房行为。这些政策将对整个行业产生长期的影响，在规范化的同时，市场活跃度也将随之降低。宏观调控政策令市场观望气氛非常浓厚，对需求产生了明显的抑制作用。同时也促使

开发商积极寻找降低风险的路径，而借壳上市无疑是最优选择。

　　地产业若出现调整，对参与实体将迅速产生直接影响，表现为商品房滞销、现金流入的快速降低。但上市公司股价表现和财务报表直接相关，对行业调整的反应，存在明显的滞后性、间接性：滞后1年以上的结算制度，多年来储备的利润，令上市公司至少可滞后行业调整1-2年，才会在账面表现为盈利下降，在此之前，漂亮的报表将会对股价产生一定支撑，令其不会充分体现行业调整。因此，上市对大股东意义重大，有利于其资产在实体面临窘境时，依然能保值增值。另外，通过上市融资，房地产企业增加自有资本比例，其资金链断裂的风险可大大降低。

　　当然，换个角度来看，在这类公司中，不乏多区域布局的大型地产集团，其竞争力相对较强，风险相对低于前一类型。越来越多的大型地产集团上市，大大增强了房地产上市企业的行业代表性，为投资者也带来了多种选择。

　　为保“壳”注入地产

　　地产是各地方政府普遍拥有的资源，我国地产业集中度低，地方性公司众多，各省市地方政府都拥有多级地产公司。在地方政府的支持下低价获得土地，房地产业形成了持续多年的火爆，使这类公司近年盈利状况普遍较好，成为地方政府优质资源。ST公司股改，拉响了地方政府的保壳战，地产公司注入成为地方政府最可行的、甚至是唯一的选择。

　　但这类地产公司多数规模小、区域性极强、竞争力弱、抗风险能力低。靠现有项目，近两年可获得较好收益；一旦行业周期性下调，部分较弱的公司很可能面临倒闭，最终剩下的依然只是个壳资源，个别储备依然丰富的公司将成为行业调整中并购整合的对象。