二手房市场低迷成主调

　　

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　　本报记者 李良 王成盛 谢隽

　　高晓娟 费杨生 联合报道

　　二手房交易必须“先税后证”的政策再次现身，政策会否重蹈“夭折”的覆辙？各地方政府将如何把握执行力度？各地楼市将呈现怎样的表情？这些问题一时之间成为人们关注的焦点。

　　多位业内专家认为，在当前如此强势的房地产宏观调控大背景下，个税政策不可能重蹈“夭折”的覆辙，而各地以往的执行政策不同也将使新政的执行“用力”不一，但各地的市场“表情”却基本相同，那就是冷淡。

　　上海：细则宽松出台

　　张先生的心情真可谓是“冰火两重天”。8月1日前，他把原挂牌60万元的房屋降到56万元并紧急与买家办了过户。当时他还沾沾自喜，但现在却是后悔不已。 张先生的后悔源于上海市地税局日前出台的关于个税的“操作细则”。

　　该细则规定，对不能提供房屋原值等有关涉税资料的二手房交易，属于普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，按照转让收入的1%核定应纳个税；属于非普通住房的，按照转让收入的2％核定应纳个税。按照该细则张先生只需缴6000元的个税，两相比较就亏了3万多。

　　实际上，与张先生感同身受的还有很多人。业内人士认为，在实际操作中，卖方完全可以通过其他方式，实现在利润20％的所得税缴纳和总价1％-2％的所得税缴纳中“择低缴税”，而从近年上海房价的暴涨情况来看，大部分二手房适合按总价纳税。

　　在国税总局制定的按总价缴纳个人所得税1％-3％比例区间中，上海偏向于下限，许多业内人士都表示在意料之中。一位业内人士认为，去年的宏观调控加上今年营业税征收力度加强给上海二手房市场造成了沉重打击，如果此次二手房个税按较高的比例征收，必然会使二手房市场“受伤”更深，这显然不是地方政府所愿意看到的。

　　不过，也有人对执行不严将导致调控意图流产表示担忧。“二手房交易的中介费都要房屋总价的1％，如果个税征收也是这个水平，那等于隔靴搔痒，对房地产市场根本起不到调控作用，反而可能会出现卖方把个税强行转嫁给买方，造成房屋价格实际上涨的情况。”一位业内人士表示。

　　但在中国指数研究院（华东）副院长陈晟看来，此次二手房交易征收个税实际影响远远大过象征意义。“这项政策对楼市的影响，并不在于它征收多少比例的个税，而在于它表明了政府强化对房产交易流转过程中差额所得征税的态度，只要开征，就会有很大的影响。这样一来，上海二手房的流动性将会大大下降，并且直接传递到一手房市场，从而影响到整个上海楼市的运行。”陈晟表示。

　　京杭：新政不会夭折 市场将转冷

　　北京和杭州地税局对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，都规定按纳税人住房转让收入的1%征收，杭州余杭按2%的比例征收。这实际上给卖方开了一个变相的宽松口子，可以就低纳税。不少业内专家指出，在当下如此强势的房地产宏观调控大背景下，个税政策不可能重蹈“夭折”的覆辙，但市场转冷在所难免。

　　链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为，京杭都曾实行过“先税后证”的个税政策，但都因遭到市场抵触而夭折。此次肯定不会重蹈覆辙，因为今年的宏观调控力度比去年要强得多，而且这次政策是自上而下的，全国性的而不是地区性的。信一天房地产经纪有限公司市场部负责人罗煜也持同样的观点，他认为此次政策更加细化了，操作性也更强了。

　　浙江省建设厅的一位相关负责人指出，征收个税并非针对所有房源，而且今后90平方米以下的中小户型会大量上市，买家可选择的余地很大，卖家很难将交易成本再转嫁给买家。他说：“从长远看，该政策将有利于进一步打压投资性和投机性需求。”据测算，今后投资房地产，除非房价每年保持10%以上的增长，否则很难在5年后出手时减去各种税费、利息后获利。

　　此外，个税增加了卖家成本，将使部分卖家转售为租；部分房东的心理售价也开始松动，纷纷降价出手。

　　广州：新规利好二手房交易

　　广州中原地产某专业人士表示，此次108号文的出台对广州影响不大，广州地税早在去年就出台了相关政策，并在今年1月1日起正式实施。更重要的是，在广州地税政策中不能扣除的装修费等此次被列入了可扣除的合理费用，这使得业主缴付的金额变少了，所以，新规总体上是有利于市场交易的。

　　此外，广州个税征收采取了据实征收和核定征收两种办法，而核定征收的应税所得率为5%，按20%的所得税率计算后，相当于对全额房款征收1%的税收，这给二手房出售者提供了充足的避税空间。因为房价的涨幅一旦超过5%，二手房出售者便可以放弃据实征收，选择核定征收。

　　业内专家指出，目前广州二手房交易最大的税收负担并非个税，而是按全额房款5%征收的营业税。他说，过高的营业税抑制了一些正常的房地产交易，从而减少了房地产供应量，促使房价上扬。

　　深圳：新规执行难在评估体系

　　深圳市房地产权登记中心一直没有出现赶“末班车”登记的火爆场面。这里的工作人员表示，深圳市税务部门尚未将此次政策的正式通知下发，因此目前的交易仍维持原状，按旧规进行。

　　中原地产的专业人士认为，深圳之前也有缴纳个税的相关规定，但过户和交税的手续是相互独立的，给卖方提供了较多的避税空间。但此次政策将过户和交税联动了起来，而且有较多的刚性规定，这将使避税难度大增而直接拉升市场交易成本，二手房市场将进一步延续已经价量背离的低迷市场。

　　不少业内人士指出，政策执行主要取决于成交价格的评估程序。“世华地产”肖小平表示，如果评估由政府机构来实施，就会增加交易环节，从而提高交易成本。同时，难度最大的还是评估的评判标准是什么，评判标准如何与市场价格进行联动。“美联物业”总经理王书权认为，新规将造成市场短期萎缩，成交量将减少一半左右，但有利于市场的长期发展，因为规范化的税收是市场发展的必然趋势。