普通房征1% 非普通房征2%

　　

房产转让强征个税第一天，冷清的南京市房产产权登记中心大厅 新华社 图□本报记者 于兵兵

　　昨天，上海二手房转让个人所得税如期开征。

　　上午11点，上海市地税局发布的《关于本市贯彻〈国家税务总局关于个人住房转让 所得征收个人所得税有关问题的通知〉的操作意见》（下称《操作意见》）被送达静安区房地产交易中心。地税部门工作人员告诉记者，该文件将与国税总局通知（即108号文）互相参照，构成上海二手房交易个税征收最终的实施细则。

　　“听说其它地方有延后执行的，上海肯定是今天开始执行。”该工作人员称。随后，记者从浦东、徐汇等区房地产交易中心相继得到细则确认。核心内容为，无法出具原值凭证的房产，普通商品房按全额1%征收，非普通商品房按全额2%征收。其它符合108号文件规定的个税缴纳类型的交易，按差额的20%征收。

　　业内人士另外指出，上海细则关于五年以上“家庭唯一住房”的考核细则不明，可能导致五年以上房产均可变相免税。

　　普通房征全额1%

　　上海《操作意见》第一条称：对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，依据为108号文第三条，地方税务机关可按转让交易全额的1%至3%核定征收。上海标准为，普通商品房按照住房转让全额的1%核定应纳个人所得税，非普通商品房按全额的2%代收。

　　尽管部分区域的税收执行人员称，对房产原值的认定将严格按标准要求出具，但另一些地税部门人员表示，本质上，此次个税征收是可以在交易差额的20%与交易全额的1至2%间“任取其低”。

　　“如果你的差额较多，那就按全额申请。不出具房产原值凭证就可以呀。”一位房地产交易中心的地税局人士在询问了一套房产属性后这样建议。显然，对于房价飞涨而差额纳税成本较大的人来说，不出具原值凭证而以申请全额方式纳税显然是最佳选择。

　　“如果要交齐装修费用发票、贷款还息发票及房产原值证明是很麻烦的事，不如直接申请全额代收。”一位地税部门工作人员称。“税务部门与房产交易中心的系统还无法联网，直接查询交易纪录是查不到的。只能由交易人自觉出具原值。”该人员解释。

　　“自住房”界定不详

　　除此之外，细则对于5年以上自住房的界定仍然不明、“这是政策目前最大的模糊地带。”信义房产不动产研究中心李振宇表示。

　　据108号文规定，个人转让自用5年以上，且是家庭唯一的住房，其所得免征个人所得税。但当记者询问静安区相关地税工作人员“家庭唯一住房”如何界定时，该工作人员解释，自住与否全在自觉申报，税务部门无法对原房产交易纪录做详细区分和认定。

　　“如果这样，等于持有5年以上的房产，无论是自住还是非自住，都可以免于征税。”李振宇称。

　　变相放宽政策

　　如此看来，上海细则相当宽松。而采访中，地税部门工作人员的态度俨然如房地产业内人士。“上海楼市已经历了调整，没有必要再严加打击。”

　　另外，上海《操作意见》第二条明确了个人自行申报纳税手续所需提供的资料，包括装修费发票原件、银行贷款利息结息清单以及转让手续费和公证费用清单等。对于一年内重购房产的自住房转让情况，细则明确，售房者可先以保证金方式纳税，开具保证金解缴单，凭此相关单据在二次购房时申请退税。

　　《操作意见》还规定，所售房产的权利人在二人（包括二人）以上的，视每一个权利人为纳税人。以避免多个权利人推诿纳税责任。

　　据“房产之窗”网数据，7月21日至7月27日，上海商品房成交均价8394元，环比下跌10.7%。其中住宅类商品房成交价格环比下跌10.5%。

　　上海普通商品住宅标准

　　住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均成交价格1.44倍以下，即内环17500元/平方米，内外环10000元/平方米，外环7000元/平方米。

　　与普通商品住宅相关联的税收政策

　　2005年6月1日起，非普通商品房契税调整为3%

　　2006年6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。