张江汤臣豪园：小户型时代的错位竞争

　　

在未来同质化竞争趋烈的预期下，张江汤臣豪园二期想凭借小户型先拨头筹 资料图张江汤臣豪园（二期）

　　楼盘地址：浦东新区晨晖路825弄

　　开发商：上海张江微电子港有限公司

　　投资商：汤臣集团

　　总建筑面积：19万m2

　　总户数：约1300套

　　楼盘形态：34幢8-16层公寓楼

　　本期主打户型：95m2两房，115-140m2三房

　　本期开盘时间：2005年7月

　　本期交房时间：2007年3月

　　网上已推户数：936套

　　网上已售户数：900套

　　网上最新成交均价：8093元/m2

　　装修状况：毛坯

　　

物业管理公司：东湖物业

　　物业管理费：1.7元/m2/月

　　本版制图 张大伟

□特约记者 一凡

　　尽管“国六条”的上海地方细则尚未出台，但政府限制“地根”和“银根”的意图颇为明显，“90平方米以上住房占70％”更成了一道“生命线”，适用于自住群体的中小房型将成大势所趋。因此，接下去的一段时间，我们上证房产办公室就把着眼点落于一些设计有特色小户型的楼盘，看看它们是否具备可圈可点之处，能否在变化着的市场中先拔头筹。

　　这一期，先从白领云集的浦东开始。

　　张江板块的“独门买卖”

　　位于浦东知名的张江高科技园区内的“张江汤臣豪园”是目前张江地区为数不多的在建商品住宅之一。目前的张江汤臣豪园二期地块北临祖冲之路、南至晨晖路、西靠藿香路、东接金科路，土地面积约13万多平方米，规划有34幢住宅楼、1个会所、1幢社区配套商业楼、7个地下车库。

　　从建筑布局上看，该楼盘中心区域为16层高层住宅、东侧配置8层多层住宅、西侧配置12层小高层住宅、南侧配置15层高层住宅，这种楼宇间的“错落”提高了社区内的采光度和空间尺度。另外，小区中心设有大型绿地，面积约2.5万平方米，并向南延伸连通沿晨晖路边广达1万多平方米的带状公共绿地。

　　用该楼盘销售经理周颖的话来说，由于“同门”的汤臣豪庭和张江汤臣豪园一期都属于别墅楼盘，而附近此前在售的广兰名苑也已近销售尾声，张江汤臣豪园二期如今在张江做的可算是“独门买卖”。

　　据了解，从2005年7月开盘推出476套住宅，张江汤臣豪园二期曾创造了去年宏观调控后楼市低迷行情下的排队热销场面，从“网上房地产”的均价来看，当时仅售7600元/平方米左右。随后的9月和11月，该楼又分别推出268套和192套房源，且都在较短时间内售完，均价却从7835元/平方米小幅攀升到8093元/平方米。其中，77平方米和90平方米两种特色小户型成为促进销售的重要源头。

　　过分倚重特色小户型

　　据介绍，张江汤臣豪园二期小户型的特色之处就在于“买1间房、得2层空间”。以77平方米的特色小户型为例，整套住宅层高5.9米，中间半层隔开就可成为2层楼。许多购房者都把半层隔断，在“楼上”再形成一个小房间。

　　由于该楼盘处于浦东中外环区域，区域内多以大房型开发为主。何况，价格也在板块中具有竞争优势，开盘之初其与附近均价9000元/平方米的广兰名苑相比，单价低了约1500元，加之小户型的总价也低。因此，张江汤臣豪园二期的小户型一推出就成了“香饽饽”。

　　不过，今年4月起，该楼盘又陆续推出131套房源，却由于受到调控新政影响，楼盘销售速度放缓，加之77平方米的特色小户型也不再是主打，场内持币观望者随之增多，楼盘暴露了过分倚重小户型的缺点。

　　据了解，今年下半年，张江汤臣豪园二期还将有新房源推出，77平方米和90平方米的“复式”小房型依旧保留，且以90平方米作主打，但均价估计在9000元/平方米左右，比开盘之初已经有一定的上调。

　　有投资者认为，张江汤臣豪园二期的小户型出租起来可能比较便当，因为张江高科技园区内的员工的住房需求不可低估，地区租赁市场一直比较活跃。

　　配套和环境尚存问题

　　虽然户型设计上的特色让人感觉眼前一亮，但未尽如人意之处也存在。

　　有人表示，尽管张江汤臣豪园二期距离地铁2号线张江高科站仅约10分钟的步行路程，但周边的区间交通配套建设未免显得落后，公交线路不充裕，往往会出现在上下班高峰搭不上公交车的情况，有些公交车满乘时，甚至干脆到站不停。

　　另外，由于楼盘附近所分布的多为企业，社区氛围不浓，应有的生活配套如医疗尚未完全跟进。目前区域内已经建成的商业中心仅有位于张江高科站外的“传奇中心”，但那里酒店、餐饮机构不少，卖场、百货店等却难觅踪影，依然使在附近居住的人们感到不便。

　　还有人提到，张江有许多医药企业，有“药谷”之称，所以那里的污水排放和空气污染问题一直为人们所关注。尽管有关部门已经声称该地区的污染没有超标，但是人们也很难用常规的量化指标来衡量。

　　看来，张江汤臣豪园二期所在的张江板块，的确还需要进一步提高生活的氛围。

　　七嘴八舌

　　周边都是低密度办公区域，基本无什么生活配套。

　　小区绿化主要是以草坪为主，树木偏少，这样虽然看起来漂亮，但是维护成本、实际绿化和净化空气的效果肯定不如树木。不过，开发商的绿化工作做得还是蛮仔细的。

　　我曾经看过小复式，觉得70-90平方米并不适合复式，一进门看上去很小，楼上装修成本也很大。两个卫生间一主一次是有道理的，但因为面积小，显得过于占地方。其实如果盖成平面，应该更受欢迎。

　　我在软件园一家公司工作，在张江买房子主要是考虑上班近，另外我在美国生活了6年，说实话也不是很喜欢浦西的拥挤和繁杂。这里基本上符合了我的主要要求，环境不错，软件园、研究园、大学、中学环绕四周，8000元的单价也可以接受，另外就是靠地铁，有很多人说张江医药公司多，空气有毒，会得癌症之类的，我觉得在上海这么说有矫揉造作之嫌。

　　（摘自焦点房地产网、搜房网“张江汤臣豪园社区”网友发帖）

　　产品：三房面积有点铺张

　　张江汤臣豪园二期的房型种类还是比较多的。前期推出的简单分为两种，一种是层高较高的一房和两房，分别为70平方米和90平方米左右，可以自行搭建复式，增加一个房间。一种是比较紧凑的三房，110平方米左右，不过是一梯三户，中间一套南北不通的，而且多是沿着祖冲之路的，据说地铁2号线延伸段会从它们面前经过，届时可能会面临噪音的干扰。

　　以上这两种房型，受到在张江工作的白领的广泛欢迎。因为刚刚开盘的时候，它们的价格并不贵，在7500-8000元/平方米，且园区内职工还能享受97折。

　　而后来推出的房型，也就是现在还在进行外立面施工的，大多是140平方米左右的三房，总价上去了，销售的速度也相应降下来了，不像前两种房型开盘的时候会出现排队购房。同时，140平方米的三房可能稍显“铺张”了点，要知道超过144平方米就不能算作上海的普通商品房了，契税要算3%，二手房转让营业税也不能减免。

　　另外，从一定程度上看，两种复式和大小三房在同一个小区里，客户群未免显得混杂，销售的时候可能是客户源广，但对有些客户来说会有点心理影响。

　　(城市测量师行市场研究部 秦云)

　　约118平方米三房

　　交通配套方面，张江汤臣豪园二期周边有大桥线、机场线、公交线等若干交通线路，还有位于碧波路和松涛路之间的地铁2号线张江高科站已建成通车，其东侧3600平方米的配套公交首末站场地已启用并逐步完善。规划中的轻轨L5线将在高科路设置“高科路站”，与张江汤臣豪园二期仅一街之隔。

　　商业配套方面，张江汤臣豪园二期可能就稍显欠缺。其目前最大的商业配套要走到地铁站，那里有个10多万平方米的商业街区，配置有便利店，图书、影音类商店，餐饮店等，但是1000米左右的距离可能会稍嫌远些。

　　当然，这种状况并非不可以改善，就总体规划来说，张江汤臣豪园二期西南侧设有4000余平方米的社区配套商业楼，日后可与相临地块的商业设施相互配套，成为社区商业服务中心。

　　另外值得一提的是，张江的教育配套比较完善，张江汤臣豪园二期便矗立于名校网区，西侧与已建成的华师大二附中及张江园区配套中小学、幼儿园仅一街之隔，校区与居住区互为渗透。而且张江园区内还落户有许多著名学科院校，形成了一个学术氛围浓郁的教育园区。

　　（上海乘星行行销服务机构）

　　配套：商业设施不尽成熟

　　有特色小户型助阵，张江汤臣豪园二期前一阶段的销售表现还是不错的。但由于该楼盘尚未交房，目前还谈不上二手房市场表现如何，周边又没有什么很具可比性的楼盘，在此只能放大至整个张江板块住宅的投资回报以窥一二。

　　不少市场人士介绍，张江高科技园区内年轻白领很多，住房需求也比较旺盛，但由于区域内一手商品住宅供应有限，二手房源又以老公房和市政配套房为主，因此有相当一部分需求被分流至租赁市场，也使得区域租赁市场比买卖市场活跃。

　　据了解，张江板块的次新装修两房租金价格在2800-3200元/月。如以张江汤臣豪园二期90平方米的复式两房小户型为例，按均价8100元/平方米、装修配置10万元来计算，则房屋的总投入为82.9万元。租金水平则取平均数3000元/月，那么每年的租金收入为3.6万元，则年度租金回报率可达4.34%。

　　至于价格走势上，上海世联地产资讯研究中心经理甘文黎表示，张江板块的商品房价走势一直相对平稳，今年初到现在，市场均价基本在7000-8000元/平方米上下浮动，并未受到调控新政的太大影响。而作为上海市排名前50强的楼盘，张江汤臣豪园二期在今年上半年的成交套数达到313套，成交单价在7700-8200元/平方米之间浮动，价差仅在500元/平方米。

　　市场分析师叶颖也表示，张江汤臣豪园二期的小户型房源的市场表现更为平稳。在去年7月开盘时，该楼盘小户型的售价在7600-8000元/平方米；而到去年年底，已上升至约8300元/平方米。从总价看，77平方米的复式一房，一套约70万元，对于追求一定生活质量但经济承受能力有限的年轻白领而言，也是相当符合需求的。

　　不过，市场人士指出，由于调控新政产生的心理预期以及该楼盘现在推售的产品为总价较高的大三房，因此5月以来成交套数明显下降。相信随着本身推盘产品的变化，该楼盘的成交情况也会有所变化。

　　小户型租金回报率可逾4%

　　投资星级 ★★★

　　交通配套：一般

　　生活配套：一般

　　投资收益率：较高

　　楼盘性价比：中等

　　避免小户型中的问题户型

　　□特约记者 一凡

　　小户型曾被认为是永恒的过渡性产品，无论房地产市场发展到什么阶段它都“如影随形”。同时，小房型往往因为其本身的局限性而让很多购房者拿捏不定。因此，在选购这类产品的时候，一定要把眼睛擦亮，以有效地避免买到其中的问题户型。

　　业内人士介绍，小户型对于开发商来说是最不愁卖的产品，也正因为如此，有些开发商不会花太多心思去合理布局。如小户型设计中最容易出现的问题主要在于厨房、卫生间的格局。厨卫和卧室、客厅的位置关系是很重要的，应尽量避免进门见卫及厨房位于“上风口”的设计。

　　更需要警惕的是，有一些小户型产品可能根本不适合居住，它们之中有的是由烂尾楼“改头换面”而成，采光、通风条件较差；有的甚至全天日照都不超过1小时，或者朝向过于单一；还有的则属于在大型住宅小区的开发过程中，所产生的低价值的附属产品。

　　此外，从装修的角度来看，小户型的整体格调则要显大气，要充分考虑其色调搭配、通风采光、功能布局，懂得在有限的空间内掌握尺寸。一些值得借鉴的做法是：厨房与卫生间之间用透明玻璃来取代隔墙；餐厅背面的墙面配上镜子来增加亮度；使用顶灯和壁灯以及五金配件来增强色彩等。

　　张江板块：供应缩水 成交萎靡

　　位于浦东中部的张江板块在楼盘分布上实际可分为东西两大板块：一个是以张江高科技园区为主的西板块，代表楼盘就是本期介绍的张江汤臣豪园；另一个是以原张江镇和规划中的新张江集镇为主的东板块，代表楼盘为以别墅开发为主的城市经典。

　　近期，张江板块一手住宅成交出现明显下滑。7月上半月，张江板块共成交一手住宅32套，比6月上半月减少32%，更比成交旺季5月上半月的84套缩水一半以上。

　　成交萎缩的主要原因是近期张江汤臣豪园和城市经典这两个区域标志性楼盘都没有新房源推出，可能是由于新一轮楼市调控袭来，开发商想观望一段时间。

　　相比之下，张江汤臣豪园作为张江高科技园区目前最大的在售公寓楼盘，优势更为明显，4月底张江汤臣豪园二期推出94套比较有特色的复式房源，目前销售已经近七成。

　　同在4月底推出68套小高层房源的城市经典则由于是以联排、叠加别墅为主的楼盘，环境虽较好但售价较高，且周边社区仍处在建设阶段，商业设施尚未完善，市场接受度较差。

　　一手房开发商“惜售”

　　由于张江以建设高科技工业园区为主，周边除了新建、在建楼盘外，就是市政动迁配套工程，因此二手房市场上供应较少，特别是次新房，成交也受到影响。

　　汉宇地产市场研究部数据显示，7月上半月张江板块二手房成交仅19套，比6月下滑50%。

　　目前板块内的次新商品住宅供应集中在城市经典一期的联体、叠加别墅，二手房均价在11000 元/平方米左右。受调控影响，高档楼盘交易活跃度降低便造成目前张江地区二手房成交显著下滑。

　　张江板块另一个二手房供应比较集中的地方是古桐一村至六村、兰沁苑、益丰新村和近期陆续交房的玉兰香苑等动迁房源；商品住宅则主要有流明新苑、广兰明苑、春港丽苑。

　　由于这些次新房房龄较短、房型较好，目前挂牌均价在6500 元/平方米至8000 元/平方米不等。但又由于这些小区周边居住环境较差，本地需求不高，而在张江工作的白领更愿意选择档次更高的二手房，所以成交并不多。

　　二手房活跃度更低

　　虽然买卖市场比较冷清，但张江，尤其是高科技园区的租赁市场非常旺盛。租客以年轻白领居多，大都在园区内工作，非本地人员数量较大，出租房源也一定程度上显得供不应求。

　　张江板块的房价虽然要比陆家嘴等板块低20%至30%，但租金水平可与潍坊、兰村地区媲美。次新装修两房租金价格在2800-3200元/月，还是以城市经典为主要供应楼盘；老公房和市政配套房的租金价格则在1200-1500元/月。

　　（汉宇地产市场研究中心）

　　租赁市场一枝独秀