上海绿城：折射楼市冷暖的板块标杆

　　

上海绿城

　　楼盘地址：浦东新区锦和路99弄

　　总建筑面积：47万平方米

　　总户数：2631套

　　楼盘形态：10-32层小高层、高层

　　本期主打户型：102-109平方米两房，134平方米三房

　　本期开盘时间：2005年8月

　　本期交房时间：2007年8月

　　网上已推户数：1176套

　　网上已售户数：868套

　　网上最新成交均价：11715元/平方米

　　绿化率：55%

　　车位比例：约70%

　　物管公司：上海绿宇物业管理有限公司

　　物业管理费：2.55元/平方米/月

　　本版制图 张大伟

2室2厅1卫：建筑面积约109m2，套内面积约85m2□特约记者 陈歆

　　一出楼市悲喜剧，“风向标”楼盘最有资格演绎。

　　作为刚在港上市的浙江最大民营房地产开发商———绿城集团在上海一展拳脚的砝码，就是位于浦东东城板块的大盘“上海绿城”，现在已经成为所在地区的标杆楼盘。而从一鸣惊人到遭遇调控，从日销百套到推迟开盘，上海绿城所折射出的，更是一幅上海楼市晴雨混杂的画面。

　　定位中高端

　　由于位于陆家嘴金融贸易区内，上海绿城所在的东城板块与其毗邻的世纪公园板块一样，也算是浦东较为优越的“富人”板块之一。整个小区占地18万平方米、建筑面积47万平方米，由绿城集团分三期开发，均为小高层、高层的公寓式住宅。

　　作为浙江房地产业界之首进军上海的第一个住宅项目，绿城集团对上海绿城的看重不言而喻。在2003年刚入市时，上海绿城的规模可谓上海住宅项目中罕见的大盘，而且小区内的设施也努力与之匹配，拥有7300平方米的会所和2000多平方米的步行商业街，加上周边的配套设施逐步完善，使上海绿城很顺利地跻身中高档楼盘之列。

　　上海绿城一期首批房源在2003年5月开盘，其二期也在当年开工，并在2003年底开盘，三期则最早在2005年8月面市，最近的一批三期房源在2006年5月推出。据“网上房地产”最新数据，除三期房源剩余少量尾盘外，其他房源基本售罄。

　　价格曾飙涨

　　当初虽然定位从高，但由于浦东高素质楼盘还比较少，较之浦西楼盘又具备价格优势，所以上海绿城一期和二期的销售，一路看好，不少人看中的便是其随整体区域发展而产生的明显升值潜力，因此随后也吸引了大批投资者的光顾。

　　据悉，上海绿城一期总体售价在6500元/平方米，根据当时购房者的回忆，本来开盘前称参考价在5500元/平方米，开盘当日销售大厅人满为患，不论预约与否，购房者都不顾“非典”的威胁，戴口罩而来。另悉，当天早晨还有30多名从杭州赶到上海抢购绿城房源的购房者。而据开发商方面的资料显示，开盘当月，上海绿城销售率即突破80%，实现销售收入5亿元。

　　此种顺畅销售同样延续到了二期。这批均价8800元/平方米的装修房源在2003年底到2004年10月间，一直未有大幅攀升，销量稳定。但是到了2004年底至 2005年3月，均价急速飙升至14000元/平方米，涨幅近60%，更有二手房价格涨到17000元/平方米———恰好也是该段时间上海楼市变疯狂的最贴切写照。

　　调控生压力

　　当然，2005年4月开始的宏观调控所产生的影响，上海绿城也未能幸免。主要表现在二手房市场上，其次新房的成交单价从7月起有每平方米3000-4000元的回落，进而影响到了对新房源的定价。到了8月，上海绿城推出三期房源，均价12500元/平方米，可打9.8折，还送中央空调，相比此前二期的高价下跌了25%。

　　直至今年来上海楼市选择性回暖，上海绿城方再次出手，新一批房源均价12500元／平方米，凭预售号可享受9.8折，2天即售出108套。到了5月推40套两房和三房房源，价格甚至又上调至13000-14000元／平方米，而销售成绩依然不错。

　　然而欣喜持续不久，突如其来的“国六条”及其细则使楼市气氛似乎又一次凝固。上海绿城原定今年8月底再推一批新房源，但日前被披露该推盘计划已经取消，工作人员对具体推盘时间以“待定”来回应，显示出开发商的复杂心情。

　　物业有难题

　　抛开价格涨跌不谈，就是当初投资客的涉足，也使上海绿城如今的物业管理成了难题。

　　今年4月，记者前去采访时获悉，该小区内有部分已交房的楼仍处于空置状态。而据有关人士透露，最早一期购买上海绿城的有很多是江浙投资客，目前一期的入住率，只有50%。

　　正是由于相当一部分业主不常在上海，长期将房子挂在他处待售，任由中介代看，导致看房后门窗未关、玻璃破裂、可视对讲系统损坏、水阀未关导致漏水等问题涌现，不仅严重影响了其他业主的正常生活，也一度使物业管理陷入困境。

　　更值得注意的是，上海绿城的不少业主透露，由于一、二期大房型居多，有些房东竟把房子分割成”九间堂“收取租金，有的甚至连厨房和卫生间也成了“居室”，造成“混租”现象。有业主不禁叹息，常此下去，高档楼盘的品质怕要被”日渐消磨“。

　　看来，在建楼、卖楼之后，留给开发商的除了利润，还有对自身产品形象的长期经营。这一点，恐怕也是国内许多开发商现在需要回头修炼的地方。

　　七嘴八舌

　　绿城的景观设计是做得很棒，但周边还是较乱，都是小商小贩，门口还有快车道，离地铁有几站路。

　　我们是外国人，租房住在这里，觉得物业对装修商完全无法管理，周六周日不允许装修的规定没有人遵守，噪声无处不在。

　　目击发现，32号302室经简装后已经成为一家公司的集体宿舍了。由于301室和302室的北阳台是相通的，物业应该允许阳台封闭以保证安全。

　　由于煤气没开通，几乎每天都到会所去吃饭。环境不错，服务也不错，饭菜味道也还不错。就是如果把它当食堂，价格显贵了，业主只打8.8折太少了。

　　搬家那天早上7点，老公打电话给物业问事情，没有想到那么早居然有人接，而且接电话的小姐态度很好，和她约好了搬家的时间，她还问要不要放鞭炮，她让保安准备一下木板，感觉挺贴心的。表扬！

　　（摘自焦点房地产网、搜房网“上海绿城社区”网友发帖）

　　产品：下沉式广场较新颖

　　上海绿城的总平面设计运用柔和曲线，一条南北向的景观主轴线在中央景观区“打弯”，又以垂直于浦建路的方向贯穿整个地块。中央景观区呈“金钩挂月”形，设计有5.6米的高差，广场为下沉式，造坡的景观处理手法打破了平原地区的沉闷，具新颖性。

　　小区主入口设在锦和路，杨高路和东绣路上还设有两个次入口。车行道在园区四周走，经半地下车库，与每个电梯厅相连，并形成人-自行车-汽车分流。

　　中央景观区被五个主题组团环绕。公寓楼单体设计上分短板、长板、点式三种。板式小高层和点式高层相结合，高低错落有致。处于中央景观区的3栋高层和各组团景点处的几幢小高层底层架空，最高可达7米，使视线完全打开，景观相互渗透。

　　立面处理上，板式小高层基本上采用横线条，3栋中央景观高层采用三段式竖线条加玻璃及局部深色处理，给人典雅、高贵的感觉。

　　平面设计上，分为一梯两户和两梯三户。整体布局较成熟，功能面积配比较合理，空间利用率较高。客厅、主阳台等部位都采用了落地玻璃窗，采光良好、视野宽阔。几款120平方米以下的紧凑型房型可满足一般三口之家的居住需求，但三房中130-150平方米的大房型所占比例偏大，对普通购房群存在销售压力。

　　(五合国际设计师 沈露)

　　配套：日常需要并无烦恼

　　上海绿城坐落于花木板块与塘桥板块交界处，由东绣路、浦建路、杨高南路、锦和路围合而成。从交通配套来看，西面浦建路、杨高南路上有大桥六线、581、929、583等数十条公交路线。同时位于地铁2号线的西南面，距上海科技馆站与世纪公园站车程约5分钟，步行约15分钟。还有杨高路再过去一点的东方路上有地铁4号线的蓝村路站，去市中心还是比较方便的。

　　从商业配套来看，氛围还算是令人满意的。虽然锦和路、东绣路那边仅有一些便利店和小吃店，中介门店仍占据附近店铺的半壁江山，商业配套仍有待完善，但往东方路方向，就拥有诸如易初莲花、好美家、国美、永乐家电等大型卖场；兰村路美食一条街等餐饮酒店；仁济医院东院、上海儿童医学中心等医疗设施。

　　另外，设于小区下沉式广场内的会所已开始经营，有室内外泳池、网球场、健身房、壁球、羽毛球、图书室、棋牌室、餐厅等多项服务设施，基本可以满足小区住户日常休闲和娱乐需要。

　　(新聚仁机构分析师 郭平)

　　上海绿城各时间段报价一览表

　　一期2003/5-2003/75900-6100元/㎡

　　2003/8-2003./117100-7900元/㎡

　　二期2003/12-2004/88000-9000元/㎡

　　2004/9-2005/7均价10000－14000元/㎡

　　三期2005/8-2006/1均价12000元/㎡

　　2006/2至今11000-13000元/㎡

　　价格走势：大市逆转 价格走稳

　　上海绿城一期于2003年5月开盘，销售报价在每平方米5900-7800元之间。事实上，该项目在上市前进行了长达1年的“蓄水”，客户积累工作十分到位，当时约有2000多人预约登记拿号（1000元/个）。项目正式上市后，成交均价为每平方米7000元，与当时的市场价格基本持平，在吸引了周边自住客的同时也吸引了一部分江浙投资客，开盘热销。

　　不过在2003年下半年，由于受到附近源深、洋泾等板块内楼盘集中上市（如国际华城、盛世年华等）的冲击，上海绿城的去化速度一度放慢。但总体由于价格合理而销售良好，一期到2003年年底即告售罄。

　　上海绿城二期紧跟在2003年年底上市，销售报价为每平方米8000-10000元。结合项目已经拥有的良好口碑和适当的广告宣传，销售状况一路看好，成交均价上升到每平方米9000元左右。与此同时，整个上海房地产市场正在进入一个快速上升通道，市场价格大幅增长的态势初见端倪，大批的投资客纷纷涌入市场，该项目销售局面热烈火爆。

　　当然，旁边世纪公园板块内楼盘集中上市（如联洋年华、第五大道等）也在一定程度上分流了上海绿城的客户，但造成的销售阻碍也不大。

　　上海绿城三期于2005年8月上市，销售报价为每平方米11000-13000元。此时上海东城板块的第一轮房地产开发已基本完成，区域新增供应量萎缩，总体呈现供不应求。随着上海绿城一、二期的交付入住，小区的大盘规模优势尽显，加上周边配套日趋完善，令上海绿城依然具有较强竞争力。

　　因此，虽然2005年5、6月间上海市政府一系列楼市调控政策出台，使大市出现逆转，但并未对该项目造成太大的影响。今年来上海绿城还推出一拨小户型房源，再次出现排队购房的热销景象。目前，三期成交均价在13000元/平方米左右，销售状况保持良好。

　　（上海易居房地产研究院）

　　据介绍，目前上海绿城一、二期已陆续交付使用，但在租金市场上，同一小区内不同状况、不同条件房源的租金水平“落差”较大。

　　如毛坯房，无论是两房还是三房，租金报价都仅在1800-2500元/月，一些装修到位的房源则可租到4000-5500元/月。

　　根据目前上海绿城三期13000元/平方米的均价，按主打的约109平方米的两房计算，房屋总价即141.7万元。

　　如是毛坯房，租金取中间价2150元/月，则年租金收入为2.58万元，年度租金回报率仅1.82%。

　　如是装修房，按装修、配置投入7万元计算，则房屋的总投资价为148.7万元。租金也取中间价4750元/月，则年租金收入为5.7万元，年度租金回报率则为3.83%。

　　可见，上海绿城的投资门槛仍偏高了一些。就算是装修房，投资回报率过了3%的及格线，但考虑租金回报率也没比银行利率高多少，因此如果不考虑未来的升值收益的话，在目前的价格水平下并不很适合作为中长期的投资品种。

　　投资预测：装修房租金回报率尚可

　　投资星级 ★★★

　　交通配套：较好

　　生活配套：较好

　　投资收益率：中等

　　楼盘性价比：中等

　　上海绿城所处板块已被业内称之为“上海东城”社区，属于浦东新兴的住宅聚集地。上海东城位于浦东南浦大桥脚下，东北接浦建路、南靠龙阳路、西临杨高路，占地129公顷，规划住宅开发建筑面积183万平方米。

　　这一大型社区被业内视为继“碧云”、“联洋”之后浦东的又一个高品质现代化社区，已吸引了陆家嘴、绿城等九大实力开发商进驻。社区内目前已拥有不少楼盘，除规模达46万平方米的上海绿城之外，还有15万平方米的爱家亚洲花园、11万平方米的涵合园、7.2万平方米的学森龙苑，以及锦绣天第、锦绣华庭系列等。

　　另外，实质上作为世纪公园板块的延伸，上海东城内还可以算上其他一些著名楼盘，如被大摩相中的陆家嘴中央公寓，还有香梅花园、怡东花园等，不过其中大部分都已售完。

　　从近期该地区的成交状况来看，总体上各楼盘的价格已相对企稳，但成交量由于受到调控形势的影响而有所下跌。

　　而在购房者眼里，上海东城社区目前的商业设施还存在不足，自上海绿城在板块内打下第一根桩以来，已经近5年过去了，只见板块内一幢幢高品质住宅楼拔地而起，却不见舒适生活所必需的商业设施快速跟进，因而也更不见川流不息的人流。除了易初莲花以外，医院、银行、邮局、餐饮以及各类生活配套店铺都处于东方路那里，商业的不发达也导致上海东城房屋租赁市场总体并不显活跃。

　　（信义房屋分析师 张锦达）

　　东城：延伸板块，发展尚不均衡

　　怡东花园（环龙路263弄）

　　均价房型面积总价楼层装修情况

　　15000-16000元/平方米4/2/3240平方米410万元高层装修

　　5/2/3201平方米290万元多层毛坯

　　锦绣华庭（浦建路1086弄）

　　均价房型面积总价楼层装修情况

　　11000-12000元/平方米3/2/2143.8平方米160万元高层4楼毛坯

　　4/2/2141.25平方米155万元高层10楼装修

　　涵合园（杨高南路1399号）

　　均价房型面积总价楼层装修情况

　　11000-12000元/平方米2/2/1114.26平方米128万元高层8楼毛坯

　　3/2/2133.56平方米149万元高层14楼毛坯

　　爱家亚洲花园（东建路350号）

　　均价房型面积总价楼层装修情况

　　10000-11000元/平方米1/2/186平方米85万元高层1楼毛坯

　　2/2/1119平方米127万元高层17楼装修

　　3/2/2123平方米147万元高层10楼毛坯

　　周边二手房挂牌情况参考

　　（上述数据由信义房屋提供）