筑地产长城 树行业蓝筹

　　

———保利房地产(集团)股份有限公司首次公开发行股票网上路演精彩回放

　　保利房地产(集团)股份有限公司 董事长 李彬海先生致推介辞

　　保荐机构中信证券股份有限公司 董事总经理 德地立人先生致辞

　　保利房地产(集团)股份有限公司

　　总经理 宋广菊女士致答谢辞

　　各位尊敬的嘉宾、各界朋友：

　　大家好！

　　首先，我代表保利房地产（集团）股份有限公司，对今天参与保利地产A股发行网上路演的来宾表示热烈的欢迎！对关注、支持我们的广大投资者和各界友人表示衷心的感谢！希望通过此次零距离的网上互动交流，让大家更加客观地了解保利地产并认可保利地产的投资价值。

　　保利地产隶属于中国保利集团，中国保利集团是国资委首批确定的房地产大型央企之一。2002年保利地产成功改制后，经营规模迅速扩大，2005年公司总资产、主营业务收入、净利润进入房地产上市公司前五强，三年平均增长率分别达到94%、74%和117%，领先于同行业其他企业。

　　保利地产拥有广阔的行业前景。国民经济的快速增长，城市化进程的加速，居民生活水平的提高，为房地产业带来旺盛的需求。在国家的调控规范下，房地产业将更加健康、稳定地发展，具有广阔的发展前景。

　　保利地产拥有卓越的战略管理能力。我们始终坚持以普通住宅开发为主、适度拓展商业地产，产品结构合理。我们始终坚持以广州、北京、上海地区为主，重点发展经济中心城市，适当拓展二线城市，实施全国化战略布局，在全国十大中心城市拥有46个项目，具有战略管理优势。

　　保利地产拥有专业的开发能力。我们始终坚持 “以人为本”的无缺陷设计理念，通过有效的成本控制，准确的市场定位和优质的物业服务，公司盈利能力和市场竞争能力不断提升，具有专业开发优势。

　　保利地产拥有优秀的管理团队。我们既有经过军旅生涯锤炼的部队指挥干部，又有一大批专业技术人才，公司员工82%以上拥有本科以上学历，35%以上拥有研究生以上学历，还有博士和海外归来留学人士14名。他们“奋发向上、团结协作、乐于奉献、诚信规范、纪律严明”，具有人力资源优势。

　　保利地产拥有丰富的土地储备。我们有近1000万平方米建筑面积的优质土地储备，成本较低，结构合理，主要为京穗沪等中心城市的普通住宅用地；平均每股的土地储备量居行业前列，具有土地资源优势。

　　保利地产拥有强势的品牌地位。我们以“打造中国地产长城”的公司愿景，以“规范诚信”的公司形象，以“和谐、自然、舒适”的产品理念，全面实施品牌战略，公司品牌价值和感召力迅速提升，品牌价值居全国行业五强之列，具有品牌优势。

　　我们将以本次发行上市为契机，以“打造中国地产长城”为目标，本着向社会负责、向股东负责的精神，我们今后将：

　　第一，坚持以发展为主题，加快现有项目的开发建设，保证公司年利润增长率在30%以上，实现公司的快速发展。

　　第二，坚持“和谐、自然、舒适”的产品理念，加强产品研发，不断创新，追求卓越，提高效益，实现公司的科学协调发展。

　　第三，坚持开发住宅与持有物业相结合，通过开发收益和经营收益为广大股东提供稳定的回报，实现公司的稳定发展。

　　第四，将坚持土地储备战略和人力资源战略，提高公司的竞争力，实现公司的持续发展。

　　十几年的专业运作成就了保利地产的高速成长。我们具有广阔的行业前景、清晰的战略规划和丰富的土地储备。本次上市将成为保利地产全新的起点，我们的目标是打造房地产领先企业、领导品牌和中国地产蓝筹。希望各位投资者和我们一起，共创保利地产美好的明天，我们将会带给广大投资者惊喜的回报。

　　谢谢大家！

　　各位网友，各位投资者:

　　下午好！

　　今天我能够与大家在网络这个互动平台上见面交谈，我感到非常高兴。我谨代表保利地产本次发行的保荐人中信证券股份有限公司对各位的参与表示由衷的感谢。

　　保利房地产(集团)股份有限公司从2002年股份制改造完成至今，持续高速成长:总资产从不足11亿元增长到超过80亿元，销售额从4.36亿元增长到42.64亿元，净利润从0.4亿元增长到4亿元。卓越的成长性，以及独特的品牌文化让这家企业在行业中独树一帜。目前，公司已完成了全国性的战略布局，并拥有庞大的土地储备和高效的管理团队，保利地产已成为目前中国房地产行业中的一支重要力量，我们完全有理由相信，保利地产将继续保持良好的成长性，为投资者提供理想的投资回报。

　　本次公司拟发行1.5亿股人民币普通股A股，募集资金将主要用于广州保利花园二期、广州保利香槟花园、重庆保利花园一期等几个项目的开发建设投资和偿还项目借款。募集资金到位后，将有效改善公司的资本结构、降低公司的资产负债率，增强公司的财务抗风险能力和偿债能力；同时，由于公司资产规模扩大，公司的综合竞争实力和盈利能力也将得到较大幅度的增强。

　　今天，我们很高兴，中信证券能够为大家介绍这样一家优秀的企业，也希望大家畅所欲言，共同为企业的发展出谋划策。我们对保利地产的未来充满信心，也相信这家优秀的房地产企业一定能够得到大家的认知与认可！

　　谢谢大家！

　　尊敬的各位投资者，女士们、先生们：

　　大家好！保利地产A股上市网上路演马上就要结束了，今天与各位投资者和所有关心保利地产的朋友们相聚网络，真诚交流，共同度过了一段愉快的时光。在此，真挚感谢各位对保利地产的热心关注和热切期望！

　　通过今天的交流与沟通，相信大家对保利地产的投资价值已经有了一定的认识和了解。公司的管理团队将继续做好公司的经营工作，以全体股东利益最大化为目标，稳步提高公司盈利能力，为股东带来丰厚的回报，与广大投资者一起共创保利地产的美好未来。

　　虽然路演时间十分有限，但是我们与广大投资者交流的渠道是永远畅通的，希望大家给予保利地产长期的信任和支持。

　　在此，我们还要感谢中信证券为公司上市工作做出的努力，感谢中国证券网为我们提供这个互动平台和技术支持，并再次感谢大家的热情参与。

　　最后，祝各位身体健康，万事如意！

　　董事长 李彬海与总经理宋广菊

　　认真回答网上提问

　　公司嘉宾合影(左起黄海 谭艳 刘平 李彬海 宋广菊 陈冬桔 岳勇坚)

　　中信证券嘉宾合影

　　行业篇

　　（1）房地产行业受国民经济发展周期的影响较大。请问公司如何克服？

　　李彬海答：房地产行业作为国民经济重要支柱产业，在国民经济中扮演着举足轻重的角色。随着中国经济的不断发展、城市化进程的加速和居民可支配收入的不断提升，房地产的需求在较长的时间内仍然保持在比较旺盛的状态。因此房地产行业、房地产价格走势中长期仍然看好。

　　经济发展有一定的周期性，我们会根据周期把握我们的投资力度。

　　（2）宏观调控以来，公司销售的价格和总量是否有影响？

　　李彬海答：宏观调控以来，房地产行业得到了进一步规范，房产投机行为受到了遏制。保利地产一直专注于产品的打造，公司项目居住氛围非常浓厚，用业主的话来说到了保利的小区有一种“回家的感觉”，公司住宅项目以自主型买家为主，并且老业主介绍新业主的比例超过了七成，因此宏观调控中打击投机行为并未对公司项目销售产生影响。

　　由于公司成本控制科学合理，再加上准确的产品定位、较高的产品质素和优秀的物业管理，使得公司的产品在市场上普遍具有很高的性价比，抗风险能力较强。

　　公司通过十余年的专业地产运作，在老百姓心目中树立了非常良好的品牌形象。在市场普遍观望的形势下，良好的品牌美誉度使公司依然保持着较快的销售速度。

　　（3）国家调控的新政策出台后，公司判断房价如何变化？

　　李彬海答：近期国家宏观调控新政出台后，部分城市市场出现了一些心理观望情绪，成交速度一定程度放缓。但大户型由于供给减少，而居民住房升级换代的需求主要集中于面积在100平米以上的大单位，因此市场供需关系出现了不平衡，价格可能会上升。90平方米以下户型因供应增加，未来竞争加大，房价可能会平稳。

　　（4）我国土地价格正不断提高，请问公司如何克服地价上升带来的风险？

　　李彬海答：我们国家是一个人口大国，土地资源稀缺，我们公司提前土地储备，形成梯次开发，由于土地是提前储备的，相对于当时的地价都有成本优势。

　　（5）随着竞争的加剧，什么样的房地产企业能成为市场主导者？

　　李彬海答：拥有人力资源和土地资源优势、规范诚信、不断创新、追求卓越的企业能成为市场的主导者。

　　（6）您认为目前国内企业应树立什么理念？

　　段爱民答：我认为敬业、诚信、守法、务实、追求长远发展是国内企业应树立的理念，作为上市公司，还应树立为股东创造财富、为投资者创造价值的理念。

　　这个问题李彬海董事长会有更深的理解。谢谢您的提问。

　　经营篇

　　（1）公司利润主要来自广州市场，集中度高，请问公司将如何化解这个风险？

　　李彬海答：我们已经面向全国十大中心城市战略布局，这些城市开发逐步进入收益阶段，将为公司的利润做出贡献。

　　（2）公司已经发展成为前五名的房地产企业，区域扩展很快，请问公司在组织结构上，对各地区项目采取区域制还是总部控制？

　　宋广菊答：公司目前已经成为全国性的房地产公司，对下是区域公司和项目公司相结合，主要是利用财务杠杆和责任目标考核进行管理，为了控制风险，我们对所有公司绝对控股，统一配备经营班子，统一公司品牌管理，统一财务管理以及统一项目投资决策。

　　除上述四个方面由股份公司本部严格控制外，其它具体经营充分授权子公司，公司不干预，但保留随时检查、监督考核的权利。

　　（3）请介绍公司的专业技术人员状况。

　　宋广菊答：公司目前的大学本科占公司总数的82％，研究生占公司人数的35%以上。

　　（4）公司经营决策快，是不是跟管理层持股有关？以后还有没有扩大的可能。

　　宋广菊答：主要是由于公司建立了一整套科学的决策机制和评估体系。

　　关于激励方面，除管理层持股外，公司实行了责任目标制考核。我们也在积极探讨期权股的问题，从而最大限度地激发员工的积极性。

　　（5）公司净资产收益率、销售利润率比业内很多优秀公司都高出很多，请问原因是什么？

　　谭艳答：公司近三年的净资产收益率比较高，特别是2005年达到了42.81%，原因有以下几点：一是公司产品有竞争力，销售价格有优势，二是公司成本有优势。表现在：土地成本较低，土地储备已经形成了梯次开发；成本控制较好，公司与许多大型供应商建立了战略合作关系，利用集团购买力优势降低成本，同时公司具备很强的营销策划能力和良好的品牌美誉度，产品附加值高，销售成本低。三是充分利用了财务杠杆，三年平均息税前总资产回报率远超过银行同期贷款利率。

　　公司2005年的净资产收益率、销售利润率较03、04年高还有一个原因是产品结构造成的。05年公司结转了部分收益率比较高的商铺。公司拥有大量极具竞争力的土地储备，同时以上优势仍将保持，公司有信心保持较好的盈利水平。

　　（6）公司资产负债率非常高，是什么原因？公司上市以后资产负债率多少？

　　谭艳答：公司05年负债率高达85%，首先是由于公司的高速发展，充分的利用了财务杠杆。另外，从结构上看，已销售未满足确认收入条件的预收账款20亿，占负债额的30%；银行贷款22.63亿，占负债额的33%；中国保利集团系统内资金12.91亿，占负债额的19%。总体来说，有息负债比率不高。从资产上看：05年存货和预付账款66.3亿，占总资产的85%，该部分资产经中喜会计事务所评估增值20亿，公司资产质量优良。上市后公司净资产增加，资产负债率将会下降并控制在一个合理水平。

　　（7）请问公司如何真正使员工发挥其潜力，在岗位上尽其所能？

　　宋广菊答：公司注重建立健全绩效考核激励制度，我们注重挖掘员工的潜能，辅助员工开展制定不同的职业经理人成长规划，培养具有高尚职业操守、勤勉、忠诚、奉献的复合型房地产开发人才，为企业的全国性拓展奠定良好的人力资源基础，同时为员工提供最稳定的事业平台。保利很重视员工与企业感情的培养。保利是一家很讲人情味的公司。不单单靠待遇留人，更靠事业留人，靠感情留人。在保利地产这个大家庭里面，每一个人的聪明才智和辛勤劳作都将获得全体成员的一致认可，在公司这样一个互相尊重、互相激励的和谐的办公氛围下，员工之间，员工与企业之间的个感情也成为了凝聚员工向心力的重要因素。

　　（8）请介绍公司近三年的管理费用情况。

　　谭艳答：公司2005年度、2004年度及2003年度的管理费用分别为元88，876，883.12元、54，910，970.83元、35，122，173.72元。公司管理费用随着公司经营规模扩大，各地子公司的设立，机构和人员的增加，绝对金额逐年增长，但公司发展到一定规模，在费用上已具备规模优势，增长速度低于主营业务收入的增长，近三年管理费用年平均增长率仅为主营业务收入增长率的62.35%。

　　（9）请问公司开发的地产项目是如何作到“和谐生活，自然舒适”的？

　　宋广菊答：公司每一个项都力求体现“和谐生活、自然舒适”的品牌主张，一是 强调规划的人文主义，做到人车分流，曲径通幽。二是 注重建筑立面的清新淡雅。三是 关注视线感觉的舒适。四是 强调园林的自然生长。整个小区注重建筑与自然、建筑与人的和谐共生。同时注重物管的硬件及软件建设，构建和谐的社区氛围。

　　发展篇

　　（1）想请问一下如何贵公司5年内的发展目标是什么，10年内呢？

　　李彬海答：公司五年内的发展目标，五年内每年主营业务的收入、净利润平均每年增长30%以上。

　　（2）公司今后一段时间是维持快速拿地，还是“看一下”，再拿地？

　　李彬海答：公司对中国的房地产中长期仍然看好。公司将继续以发展为主题，积极获取土地储备。具体到如何拿地和以什么价位拿地，公司会根据项目情况谨慎决策。

　　（3）请问公司在土地储备上是否具有竞争优势？

　　李彬海答：过去，我们凭借敏锐的商业触角，通过政府公开招拍挂、合作开发、收购兼并等方式获取了大量低成本、结构良好的土地储备。

　　未来公司仍然会加大土地储备力度。在获取土地储备的过程中，公司将保持以下优势：（1）持续保持敏锐的商业触角；（2）整合集团文化资源优势做文化地产；（3）目前的土地储备已经形成了梯次开发，成本优势仍然存在。（4）我们有着规范、诚信的企业形象，有助于我们寻求更广泛的合作。

　　（4）您觉得今后可能会遇到最大的困难和风险在哪里？

　　李彬海答：未来公司发展中需要解决的风险和困难可以概括为“抬头看路、低头看地”，即国家政策调控问题和土地储备保证问题。房地产行业还是一个新兴行业，国家出台政策规范从长期看是有利于行业的健康发展，但国家政策调控也使企业面临一定的政策风险；土地储备关系到房地产企业持续发展，土地资源的减少和土地价格的上升也使企业面临风险。

　　法人治理

　　（1）保利集团下属的其他房地产公司的业务是否与公司构成同业竞争？

　　李彬海答：保利集团已经作出承诺，其下属的国内地产公司不再从事房地产业务，不会与公司构成同业竞争关系。

　　（2）保利南方集团是公司绝对控股大股东，请问公司如何克服大股东控制风险？

　　刘平答：公司严格按照《公司法》和《公司章程》规范运作，已经建立健全了公司法人治理结构，业务、资产、人员、机构、财务等方面做到与控股股东分开，具有独立完整的业务及面向市场自主开发经营的能力。公司按上市公司的规定，聘请了三名独立董事，占董事人数的三分之一，独董勤勉尽责，独立发表意见，对公司的规范运作起到了很重要的作用。谢谢。

　　发行篇

　　（1）本次公司发行上市对公司发展有实质性意义吗，还是一个简单的圈钱行为？

　　李彬海答：本次发行上市不仅是增加了公司的资本金、改善了公司的资本结构、扩大了公司的经营规模、增强了公司的抗风险能力，而且上市将引进全新的现代企业管理制度，规范企业管理，这将是公司发展的一个崭新的起点。我们将不辜负广大投资者的期望，秉承务实、规范、创新、卓越的经营宗旨，将企业做强做大，我们将会带给股东惊喜的回报。

　　（2）公司上市后股价能象富力在香港一样连两倍吗？

　　李彬海答：我们是一个成长型的企业，公司的发展前景良好，我们将稳定、健康、持续的发展，但企业的发展是有一个过程的，希望广大投资者理性对待。

　　（3）几乎所有

股票有发行时都说自已成长性很好，在行业中处于领先地位，可不少企业上市后每况愈下。请问保利如何能保证未来持续增长？

　　德地立人答：没有人能够保证一家企业的持续增长，我们只能通过了解企业的现状来预测他们的增长性。保利地产就它的储备的项目，所处的增长时期良好的治理结构及管理团队。我们是看好这家企业的未来性的。

　　（4）could you tell me how many hours you have spent on due deligence

　　朱洁答：从02年进场至今，主要集中于公司改制和发行上市两个时间段。

　　（5）股票的潜力如何?

　　蒋昱辰答：如果你指的是上市后的股价，我认为极具认购价值，并建议你长期持有，它在今后几年内给于股东的回报一定会使你满意．如果你是指其未来的成长，我认为保利地产仍然会保持一定的快速成长。

　　出席嘉宾

　　保利房地产(集团)股份有限公司的嘉宾:

　　保利房地产(集团)股份有限公司 董事长 李彬海

　　保利房地产(集团)股份有限公司 总经理 宋广菊

　　保利房地产(集团)股份有限公司 副总经理 董事会秘书 刘平

　　保利房地产(集团)股份有限公司 副总经理 陈冬桔

　　保利房地产(集团)股份有限公司 财务总监 谭艳

　　主承销商：中信证券股份有限公司的嘉宾:

　　中信证券股份有限公司 董事总经理 德地立人

　　中信证券股份有限公司 投资银行部 高级副总裁 蒋昱辰

　　中信证券股份有限公司 投资银行部 高级副总裁 朱洁

　　中信证券股份有限公司

资本市场部 段爱民

　　文字整理 于雅琴 摄 影 徐汇

　　主办 上海证券报·中国证券网(www.cnstock.com)