新政冲击京津沪二手房市场

　　

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　　本报记者 曹腾

　　来自21世纪不动产的信息显示，今年1-6月，京津地区二手房交易均价总体仍呈上涨之势，但同时，新政后交易量及交易均价涨幅均有不同程度回落；上海市场持续低迷，其中 中端市场受冲击明显，中高端市场尤其别墅成为市场“新欢”。

　　六月份出现拐点

　　1-6月，北京市二手住宅交易均价上涨12.9%；上海市二手住宅交易均价上涨1.2%；天津市二手住宅交易均价上涨5.6%。分析人士认为，虽有观望情绪，但在北京和天津刚性需求仍难以抑制；而在上海，进入2006年以来，市场一直处于相对低迷状态，均价的上涨几乎可以忽略。

　　从

二手房结构看，上半年北京市场交易的典型

户型为单套总价在30-60万元，面积在60-100平米；天津为单套总价在30-50万元，面积在50-90平米的房产。

　　不过，从今年1-6月北京市二手房交易总价分布情况看，50万元价位的中低档住宅交易比重继续下滑，同比下降24.9%，而中高档住宅的交易情况趋好，50-100万元价位的住宅交易比重同比增长27.4%，100万元以上价位的高档住宅交易比重同比增长13.6%。

　　但受新政影响，三个城市的二手房市场供应在进入6月后均出现不同程度的回落，其中上海最为明显。上海市6月二手房的供应量比5月份下降32.6%；而北京与天津的二手房供应增长速度放缓，天津市6月二手房的供应量与5月相比基本持平，北京市6月二手房的供应量相比5月份增长19.1%，均低于京津各自上半年的总体增长速度。

　　据21世纪不动产专家分析，上海市场之所以比另外两个城市反应强烈，在于此次新政更多指向投资型客户，而上海市场投资比例高于京津；此外，上海次新房供应量较大，受五年营业税影响更为严重。

　　二手房转向租赁市场

　　与此同时，6月三地交易结构也发生显著变化，显示出三地在投资与自住、房龄结构等方面的差别。其中，上海市出租房的供应量增长16.3%，增长幅度最大；天津市出租房的供应量增长5.5%；北京市租售比例基本与5月持平。

　　21世纪不动产专家分析，经过2005年楼市震荡，现存上海投资客多数资金基础坚实，因此新政后并未急于出手，更多的是转入租赁市场以观后市。

　　北京二手住宅市场则显示出一定的潜力，在中高端市场，虽然次新房供应量很大，但北京二手住宅市场的刚性需求如拆迁、结婚、子女入学等，反而进一步抬升了报价及交易均价，交易成本更多转移到了买方。

　　随着各城市二、三级住宅市场的变化，各级市场也出现了相应的波动。大量二手房源涌入租赁市场，已给租赁市场带来一定的压力。上海市住宅市场租赁价格6月环比下降15.8%；天津市下降6.0%；北京市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降2.9%。上海和天津出租方的信心已开始受到不同程度的动摇。

　　一手市场将影响二手市场

　　据21世纪不动产专家分析，新政对一手房的影响将波及二手房市场，主要表现为三点：首先，一手房未来90平米以下户型供应充足，会带来二手房交易中此类户型交易的观望；其次，应在半年左右开盘的项目供应量减少，选择有限，加之价格提升，迫使部分中端客户进入二手市场，将造成交投活跃；最后，新政对90平米的比例限定，在造成一手高端项目看好的同时，同样提升二手高端的预期。

　　从三个城市的情况看，上海由于2005年开始的楼市震荡，购房者信心有所下降，将导致需求下降，因此预计二手住宅市场将会出现一段1-2年的低迷期，交易价格将会下挫；相反，北京和天津的自住需求更为旺盛，高端市场走势趋于明朗，而在一段时间消化政策后，中端市场对政策的消化程度将决定二手市场的未来。