写字楼市场在火爆后趋于平稳

　　

图4：2005年1月－2006年4月写字楼成交情况

　　数据来源：上海网上房地产

图5：2006年4月上海写字楼成交面积分布

　　数据来源：上海网上房地产□本报记者 唐文祺

　　4月份，上证写字楼指数为3164点，较之3月份增长了158点，增幅为5.26%，与去年同期相比，下降了5.86%。相对于住宅市场的连月走强，4月份的上海写字楼市场则显得平稳许多。中国房地产指数系统办公室提供的数据显示，当月上海全市共成交写字楼面积13.3万平方米，较之3月份环比增长11.67％，比去年同期增长16.57％。尤其要数内外环间区域交易量增长明显，在4月份间共成交5.29万平方米，环比增幅为40.10％。(见图4)

　　内环内写字楼“恃宠”价高

　　2006年内上海市中心地区的甲级写字楼新增供应量非常稀少，乐观预计全年仅有7幢写字楼项目完工，且不排除部份项目可能延期至2007年初交付的情形。鉴于如此有限的市场供应，即将竣工的写字楼项目均受到市场极力追捧，预租率稳步提升。如位于上海淮海路沿线的淮海国际广场项目，近期签约租户包括资生堂、金杜律师事务所等；而邻近上海新天地的新茂大厦，其近期签约租户包括了LG采购、Gensler设计事务所等。

　　第一太平戴维斯分析师表示，中央商务区可供选择的写字楼空间日益减少，使得该区域内甲级写字楼租金持续上涨，不少写字楼项目的租金已超过30美元/平方米/月。高端写字楼项目租金竞相攀比，甚至个别案例的租金已接近45美元/平方米/月。

　　空置率上升应是暂时状态

　　从市场供应量来看，2006年第一季度全市仅有一幢新建甲级写字楼完工，即上海新茂大厦，从而向市场推出32220平方米的供应体量，从而使得上海甲级写字楼的总量达到314万平方米。

　　数据显示，至第一季度末，全上海写字楼空置率开始有所向上，轻微攀升至6.9%，相比去年年末的水准上升了0.2个百分点。“尽管过去几个月里空置率有所上扬，但许多品质优良的写字楼租金持续上涨，显示出市场强劲需求，因此可以预见空置率的小幅上扬将仅是暂时性现象。”第一太平戴维斯分析师表示。

　　浦东新区仍是重点区域

　　中房指数研究院分析师认为，浦东新区仍是上海写字楼的重点供求区域，4月份该区域内共成交写字楼4.2万平方米，占全市总量的35％。而据可售数据显示，截至4月30日止，浦东新区的商业用房可售面积为59.58万平方米，占全市总量的31.98％。虽然供应量增长明显，但随着今年年底金融行业的开放在即，大量涌入的中外金融机构及产业链相关服务企业，仍将给浦东地区尤其是陆家嘴地区的高档写字楼群带来巨大市场需求。（见图5）

　　在陆家嘴金融贸易区重点功能型项目建设工作会议上发布的数据显示，目前陆家嘴金融贸易区130幢高档写字楼的平均入驻率达到了95％，而今年前2个月仅在浦东新区有关部门登记的中外金融机构的办公需求就达到将近80万平方米，由此可见，该区域的写字楼市场潜力强劲。

　　徐汇区租金水准超越小陆家嘴

　　从目前的写字楼区域平均租金来看，徐汇区仍然排名在全市第三位置，在静安区、卢湾区之后，甚至高于浦东新区小陆家嘴区域。“由于近期上市的港汇广场二号项目属于区域内为数不多，但仍有大面积可租用的写字楼项目之一。目前租金约为27美元/平方米/月，明显高于该项目一号楼在去年达到的租金水准。在此影响之下，带动全区写字楼租金水平比去年同期上涨了25个百分点。”第一太平戴维斯分析师说。

　　附：精选租赁成交案例

　　租户项目地理位置租赁面积

　　（平方米）

　　中宏人寿保险世界贸易大厦广东路8000

　　比利时联合银行花旗集团大厦小陆家嘴2600

　　普萨国际贸易（上海）

　　有限公司德国中心松涛路1690

　　美华认证有限公司中信泰富广场南京西路1100

　　斯伦贝谢中国公司新梅联合广场浦东南路1100

　　数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部