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◎赵晓 北京科技大学经济管理学院教授
境界不同意大利伟大的经济、社会学家帕累托发现，如果“某个措施A将导致1000个人每人损失1法郎，而某一个人将得到1000法郎，则后者将会花很大力气来争取A，前者将只进行微弱的抵抗，因此很可能最后的结果是，试图确保通过A得到1000法郎的那个人将会获得胜利。”
帕累托的这一重大发现表明，人多并不等于力量大。由少数人组成的有谋利冲动的有组织的利益集团，其力量往往超过“沉默的大多数”，成为利益分配的主导力量。帕累托假说在中国房地产业的发展过程中已得到可悲的应证。
众所周知，房地产虽然在中国如火如荼，但并非像某些开发商所说的，完全是来自“市场需求”因素，而在于一些更加诡秘的“潜制度”因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣同盟的关键，便是我在多篇文章中所概括的“你发财、我发展，成本社会掏”的畸形增长模式：地方官员需要大造政绩工程升官发财，而房地产商们需要借助地方权力完成拆迁任务，拟最低成本实现暴富，两者一拍即合。至于大量的社会与公共损失，譬如说环境破坏、失地农民的利益损失、银行的呆坏帐风险乃至国家的税收损失以及后任官员的利益，则都在“发展过程中”被忽视甚至根本不予考虑。显然，这既是一种过于短视的发展方式，也是一种利益分配严重不平衡的分配方式。在这种增长模式下，房地产甚至成了中国当前经济发展的第一推动力(名曰“重要支柱产业”)，但大多数人并不能从中分享繁荣和收益。
许多人以为房地产的市场化等于房地产已经市场化，其实在房地产迅速发展的过程中，市场“看得见的手”的作用只是一个不太重要的方面，政府“看得见的手”以及开发商对公共政策的影响力在其中的作用才是关键。要论“权贵资本主义”，要论“拉美化的市场模式”，当前中国房地产市场是最接近的。它建构于地方分权、缺乏权力制衡的行政权力、地方官员的“廉价投票权”等基础之上，早已成为中国经济发展制度创新之“正派”武功之外的另一“邪派”武功———其动力也邪乎，其破坏亦强劲!
出现这样的发展动力机制，一方面是因为帕累托所说的大众易于被利益集团各个击破的天生弱性；另一方面，则与中国房地产发展的理念偏颇有关。
人类关于发展的理念至少已经历三次飞跃。第一次是二战以后，经济学家提出，增长不同于发展，增长如同人的身高增长，不意味着人的身体素质的提高，后者才是发展的概念，包括工业化、城市化以及结构提升等在内的发展比增长更为重要。第二次是上个世纪80年代后逐渐兴起的从一般性发展到可持续发展的飞跃。第三次是1998年诺贝尔经济学奖得主阿马蒂亚·森提出了“以自由看待发展”的理念。森认为，自由不仅是发展的条件，自由交易、自由选择等均有利于经济发展，自由更是发展的目标，因为自由本身构成人的重要福利。因此，发展不仅要考虑增长以及工业化、城市化等结构问题，更需要引入自由的指标来衡量。
森对自由的理解与我们通常谈论的“政治自由”的概念不太相同。他把人类的自由分成不同的种类和层次，既包括“工具性自由”，又包括“实效性自由”。“工具性自由”包括：(1)政治自由；(2)经济条件；(3)社会机会；(4)透明性保证；(5)防护性保障。“工具性自由”有利于人们更加自由地生活并提高他们在这方面的整体能力，同时它们也互相补充。森所谓的“实效性(Substantive)自由”，又称“真实自由”、“实质自由”或“实际自由”，即享有人们有理由珍视的那种生活的可行能力，包括免受困苦———诸如饥饿、营养不良、可避免的疾病、过早死亡之类———基本的可行能力，以及能够识字算数、享受政治参与等等的自由。”总之，自由是人们能够过自己愿意过的那种生活的“可行能力”(Capability)。
如果以人类最新发展理念来审视中国的房地产发展乃至中国的改革开放，就不能不看到，一方面增长速度很快，甚至可能创造了世界纪录。另一方面，内在结构和质量进步却不如表面上的增长速度，可持续发展仍然面临严峻挑战。比如，在国外，房地产是一个典型的第三产业，在中国却更多是建筑业也就是第二产业的范畴。不仅如此，房地产甚至仍在很大程度上仍处于项目发展即类似于农民种地的层次，甚至没有达到工业化、规模化和标准化的水平。
更重要的是，“自由”的发展理念在房地产发展中基本上没有位置，无论是森所说的“工具性自由”还是“实质性自由”，对这个领域的人们来说，还像天书一样闻所未闻。譬如，在房地产业中，开发商既具有很强的影响政府公共政策的积极性，同时也具有很强的影响公共政策的能量。许多开发商不仅是政府官员的坐上宾，甚至本身就是挂着“政协副主席”之类的头衔政府官员。而失地的农民、建筑工人以及消费者不仅没有形成任何谈得上组织性的建构，甚至没有房地产方面的真实信息(福州市公布了一次商品房的真实成本，受到大家欢迎，但很快迫于压力不了了之)，也不能很好地意识到自己的利益是如何被人盗卖的，因此是无法去保障和维护自身利益的。此外，在住房问题上，全世界市场经济成熟国家都高度重视住房社会保障体系的建设，就像是失业保障、医疗保障一样，只有保证这一基本的民生需要，才足以在体制上保证住房市场化推进的空间，但在中国，住房的市场化获得了开发商、学者和改革派官员们的一致喝彩，但与穷人有关的廉租房、金融保障却没有得到同步发展。
那么，如何有利于形成中国房地产更为全面、健康的发展呢？首先，全社会一定要确定“只有共享、才能和谐”的与科学发展观相一致的理念。其次，要明确政府的角色，特别是政府在通过建立住房社会保障体系、维持社会公平方面的功能。国六条及其细则已经开了一个好头。三是政府要给予“沉默的大多数”以组织化的机会。我们应该考虑允许农民组织土地公司或者土地维权协会，允许房地产消费者形成消费者协会和维权协会等机构，去参与房地产的发展，捍卫其利益。四是要强化政府对于市场的监管，维护市场公平秩序，当前尤其要鼓励提供这一领域的真实信息。五是形成更加民主、透明的公共决策机制。显然，一个城市的规划、征地都不是小事情，应该形成更加民主和透明的决策机制。“如果允许并促进公开辩论，既得利益集团并没有任何理由必定取胜” (森，《以自由看待发展》中文版第120页)，事实上，“经过公开的民主的检验，公共利益很可能有极好的机会战胜既得利益小集团的高调宣传(同上)”。最后，政府的发展目标要调整，不仅要考虑房地产及当地经济的增长速度(增长导向、效率导向和市场化导向)，更要考虑社会和谐与公平，考虑大多数穷人的利益是否已经在这一发展过程中得到体现(民生导向、公平导向以及住房保障体系的建设)。
结论相当简单：以增长看待发展，中国房地产可谓举世无双；以结构看待发展，则中国房地产刚刚起步；而以自由看待中国房地产发展，则一切才刚刚开始。
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