金字塔战略 三年打造新张江

　　

本报记者 李良 上海报道

　　在G金桥、G陆家嘴高调转型之际，同样身为浦东四大开发区上市公司之一的G张江（600895）将有何动作，成为市场关注的焦点之一。而今年3月中旬G张江股价的一次突然爆发，则让这种关注蒙上了一层神秘色彩。

　　对这种关注，G张江新任董事长刘小龙态度很明确。“我不希望看到你们抛掉G张江的

股票，因为三年后再回头看，你们会后悔。”在G张江日前召开的临时股东大会上，刘小龙声音洪亮地向股东们表示。

　　让这位上任仅半年的新董事长如此有底气的是，G张江正按照他制定的房屋租售、专业化服务和高科技产业投资三大战略发展方向有条不紊地前行。而按照他的预计，三年后，G张江将完成这个大规模的战略转型，投资者看到的将是一个全新的G张江。

　　一次华丽的转身

　　3月10日，G张江公布了一则让市场侧目的公告。公告称，G张江董事会收到大股东张江集团的一份提案，由G张江出资不超过11亿元收购集团带租约的逾13万平方米物业，公司表示，如果不考虑货币时间因素，收购成本将在14年内全部收回，整个交易的内含报酬率将达到7.89％。

　　在刘小龙的计划中，这11亿元的资产收购不过是G张江战略转型中迈出的一小步，要真正完成G张江的战略转型，还要有更大的手笔。“G张江作为张江高科技园区的上市公司，不能再简单定位为土地批租和基础开发的公司，而是要成为园区开发中的高端企业，成为园区开发公司的代表。但现在，偏小的规模正制约着G张江的发展，而自己建设物业速度又太慢，收购大股东已建成的成熟物业不失为一个好途径。”刘小龙解释说。

　　刘小龙给G张江的未来拟定了三大战略发展方向，并形象地将其比喻为“金字塔”型战略。将主营业务由土地批租转型为张江高科技园区的房产开发和出租，是其中最主要的战略，也是金字塔的最底层，占转型成功后公司业务的70％，业内人士称其为张江高科技园区的“大房东”。按照刘小龙的计划，未来三年，G张江的可出租物业规模将达到200万平方米，是现在G张江物业规模的四倍左右，而明年上半年预计实现其中100万平方米的规模。

　　“需要指出的是，我们提供的物业不是简单的物业，而是和张江高科技园区发展相吻合的物业。作为高新技术企业的聚集地，张江高科技园区集聚了半导体、生物医药和软件三大行业中的优秀企业，我们主要就是为他们提供优质的物业成品，供其进行高端运营。此外，我们还可以根据高科技企业的核心需求，为他们提供量身定做的物业，比如总部、研发中心、生产基地等，形成整个产业链的衔接。这些客户发展都很健康，不仅能给G张江带来稳定的现金流，还可以在互动中产生新的价值链。”刘小龙表示。

　　不过，对于G张江的战略，分析师之间仍存在一定的分歧。国泰君安和申银万国研究所在研究报告中，对G张江战略转型后的前景非常看好，纷纷给予较高的评级。国泰君安在一份研究报告中乐观预测，G张江从集团处收购的物业加上年内其他物业的上市租赁，2006年

房地产收入同比增长预计达到92％，而其中增长的主要是毛利率在55％以上的出租和销售收入。据此测算，预计G张江今年实现每股收益0.3元，而随着G张江出租物业的稳定性和公司租金提高的趋势，2007－2010年公司业绩有望保持至少20％的增长。但海通

证券分析师江孔亮则保持了中性的评价。江孔亮认为，G张江的战略转型是明确的，但是其规模扩张过程中可能会向大股东更多地收购物业资产，其中的收购价格如何确定还是个未知数，是否会对G张江有利仍需要进一步观察；此外，G张江的房产板块是租售并举，但未来租售比例会怎样，将会直接影响G张江的业绩水平。因此，江孔亮认为，尽管可以预测G张江未来业绩会有所增长，但增长幅度究竟怎样，仍需要谨慎判断。

　　紧贴“自主创新”

　　G张江在房地产上的大手笔运作吸引了众多机构的眼球，但这只是刘小龙为G张江未来种下的“根”。而三大战略中的另外两个战略———园区专业化服务和高科技企业投资，则是紧紧缠绕在这个根上的藤蔓。

　　“张江高科技园区被上海市政府作为‘自主创新’的载体，有大量的高科技企业不断入驻，这其中存在着大量的增值服务机会。而G张江作为‘房东’，在增值服务方面有着得天独厚的优势，因为我们跟他们走得很近，感情很深，有机会进行合作。”刘小龙说。

　　G张江为此曾请专业机构进行了调研。得出的结论是，G张江在五个方面的增值服务中最具有优势：1）物业管理。当G张江物业规模达到100万平方米以上，由于不同客户对物业的需求不同，对物业管理水平的要求就很高。因此，G张江需要重组旗下的物业公司，对高科技企业提供的物业实行复合型管理，这将在未来两个月内完成。2）融资租赁服务。由于张江高科技园区聚集了大量的高新技术企业，其中不乏正处在创业期，需要精打细算的中小企业，G张江用融资租赁的方式提供设备可以让他们不用单独购买设备，降低了运营成本。如目前公司旗下的生物医药平台给45家中小企业提供了核磁共振等设备，投入不高，但回报很高。3）涉足酒店服务业。目前，G张江直接持有的酒店，出租率达到100％，公司准备继续增加酒店的投资。4）销售代理服务。凭借G张江的业务网络，与医药企业等进行合作，成为其销售代理。目前，G张江正在对园区内企业的产品进行筛选和分解，希望从中发现有开拓价值的产品。5）融资担保。根据实际情况需要，为园区内企业提供适当、合理、有质押的担保。

　　“我们还会在其他方面不断地开发新的专业服务品种，使我们的服务更加贴近企业的需求，形成品牌化的服务。有些人担心这些多元化的服务会分散公司的精力，但你们可以看到，这些服务都是紧紧围绕公司的主业———房产销售和租赁进行的，服务的对象也仅仅是园区内的企业，可以和主业形成一种联动的关系。事实证明，这种联动的模式是很成功的，而且，这种投入少，产出高的服务会给公司带来较好的回报。”刘小龙表示。

　　张江高科技园区在集成电路、生物医药、软件三大主导产业上处于世界领先地位，三大板块聚集了4000多家企业，这里有许多自主创新的高新技术企业股权值得“淘金”。

　　“通过贴心的专业化服务，我们和这些‘房客’感情很深，可以说，凡是在张江土生土长的‘草根企业’，没有一家会拒绝G张江的投资，相反，会有很多企业主动找上门来让我们投资。”刘小龙说，“不过，我们现在正在梳理这些企业，要寻找那些具有爆炸性投资回报的企业进行投资，目前，正有一批企业在谈，明年就可能有2家企业在纳斯达克上市。”

　　据介绍，目前G张江在高科技企业投资方面制定的原则是，每年保持在1－2亿元的投资规模，单个项目一般不超过1000万美元，并努力保证所投资的对象每年会有一两个项目成功海外上市。投资对象限定在注册于园区、技术上处于高端、市场占有率上有很大潜力的企业。在投资时机上，根据不同的阶段和风险，选择投资的规模，尽量在IPO阶段投入并积极推动企业上市，在退出机制上则要实行长期和短期相结合。

　　尽管目前，专业化服务和高科技企业投资尚未对G张江形成明显的业绩贡献，但刘小龙对这种与园区“自主创新”紧密结合的业务非常看好。“明年你就会看到战略转型的效果，今后业绩将会有一个明显的增长，增长速度会在两位数以上。”刘小龙向记者表示。

　　执行力的考验

　　尽管刘小龙新官上任的“三把火”燃烧正旺，但面对记者，他并不避讳战略转型中遇到的问题。在他看来，公司在战略转型理念方面的执行力，是目前对他的重大考验之一。

　　刘小龙表示，“但G张江员工中，旧体制下的思维方式扭转需要一个过程，要使他们认真贯彻新战略理念，就需要一个很强的执行力保障。”

　　为了保证执行力，刘小龙一上任就购买了G张江16万股股票，以体现自己对G张江未来发展的信心。除此之外，他还推动成立了张江集团及其下属公司部分员工自愿成立流通股投资资金信托计划，募集的1371万元全部购买了G张江的股票，并锁定了2年，从而将员工的利益和G张江的发展捆绑在了一起。据悉，G张江目前还正在研究股权激励机制。

　　不过，在分析师看来，G张江还面临着另外一个风险。申银万国研究所分析师在对G张江实地调查后，给董事长刘小龙作出了高度评价：我们最看重的是张江高科内在的变化，新任董事长刘小龙将投资者利益置于首位，高度重视投资者关系；在机制上全力推动G张江彻底摆脱旧体制，转变为完全市场化的企业，拟定了向园区开发运营商和系统服务集成商转变的新战略。但他也同时一针见血地指出，刘小龙是G张江公司理念和企业机制转变最核心的推动者，如果刘小龙未来职位发生变动，将是证券投资者面临的最大风险。

　　△张江高科技园区鸟瞰图 本报资料图片