|
牟
贝
小苏（国土资源部副部长） 巴曙松(国务院发展研究中心)任志强（华远集团董事长）陈晟（中国指数研究院华东院副院长）地价是房价成本中重要的组成部分，但是，它不决
定房价。房地产用地的招、拍、挂出让方式是讲求公平、公正、公开出让土地，并显化土地价值的市场化方式，这种方式同样也不直接决定地价。从根本上讲，决定地价、房价的是市场供求关系，这是经济学的一般原理。不能认为是招、拍、挂的土地出让方式抬高了地价，高地价造成了现在的高房价。
国土资源部的分析发现，无论是2004年8月31日以前的协议供地，还是其后的招、拍、挂供地，地价占房价的比例平均在25%至30%左右，并未发生明显变化。土地出让金也就是政府的土地纯收入部分，只占到地价的25%左右，占房价的10%以下。地价中其他75%左右是征地补偿，或者是城市拆迁费用，以及城市基础建设费用。
政府对房地产市场的适当介入是必须的，但是这种介入须立足于市场规律，以尊重市场为出发点，而不是人为扭曲市场。在房地产市场上，地方政府获得收益，因此不能回避责任。在健全的市场环境下，房地产价格应该等于其重置价格并受供求关系的影响。但在信息不对称的情况下，过度的炒作常常会导致开发商高估房地产投资的未来收益，购买者也会由此高估房价，成为形成房地产泡沫的一个原因。
在住房制度改革目标基本实现以后，我国的政策性住房金融需要重新定位：应该作为社会保障制度的一部分，从为住房改革提供配套金融服务，转移到为中低收入阶层居民住房消费提供金融服务、促进住房社会公平目标上面来。因此，有效利用十分稀缺的土地资源，同时覆盖到不同利益阶层的利益诉求，目前只能依靠一个高效、透明、公正的房地产市场。
所有的开发商都欢迎公开透明的土地提供方式，我们现在最主要的问题不是信息不透明，而是没有持续性，没有一个整个年度或者较长时期的可供应土地的信息，这样就变成了全部信息的透明度被局部信息的透明度所掩盖，没有全部信息的透明度就造成了垄断价值的提高，而这种价格的提高，就成为现在市场上大家所看到的，我们的拿地成本的上涨高于房价上涨，最终形成了土地价格的增长和房价的增长。
我认为，政府的解决办法就是把土地的垄断变成公开的土地一级市场的交易，政府只作为市场的建立者，但这个公开的土地交易方式怎么样才能使拿地成本下降还得再思索，因为土地的价值是由土地的产出价值决定的。
此轮楼市调控的土地政策体现出的是土地供应前、中、后贯穿一致的调控特点。
首先在土地供应时，统一的政府土地储备及公开招、拍、挂出让的政策已从2004年起逐步执行；此次更要求普通商品住房和廉租住房的年度供地量不得低于居住用地供应总量70%，并且要限套型、限房价地招标出让，如此细化、明确的供地标准是对土地供应过程中的再控制。而在供地后，政府也不会放松控制，对虽按时动工但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4的要按闲置土地处置，这是给予“变相”囤地的精准一击。
基于此次土地政策上的不小变化，建议各大房地产企业对土地政策和自身实力作出重新评估，以前越是国家严格供地，为了保持持续发展的开发商越要去争地，如今开发商应意识到，拿地要与自己的发展能力及计划的开发节奏相适应。
（整理 李和裕）
新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
| 
