G栖霞(600533)：直面成本为王新时代

　　

G栖霞建设的楼盘 (本报资料图片本报记者 刘敏慧 杨丽)

　　本报资料图片本报记者 刘敏慧 杨丽

　　记者走访G栖霞(600533)之时，正值“国六条”实施细则发布不久，房地产业正逢“山雨欲来风满楼”之际。走进G栖霞的楼里，赫然贴着一张大红的喜报，“祝贺陈兴汉董事长当选中国房地产协会副会长”。

　　面对记者对她个人的祝贺和对公司前景的探询，陈兴汉董事长答得很直接，“当选副会长已经是一个月前的事。至于宏观调控，我认为调控的主要是不好企业的不良行为，如囤积土地、炒房等，对我们这样的好企业而言，调控后的市场更公平，对我们更有利。”说话时语速极快，干脆利落，让记者充分领略到江苏地产界盛传的“三个男子汉不如一个陈兴汉”的丰采。

　　南京地产界双料冠军

　　支撑这位强势女董事长底气的是她的业绩。15年前，作为一个郊区政府的下属企业，G栖霞刚刚能够进入江苏房地产行业50强之列。但从11年前起，G栖霞就开始一直占据江苏地产50强的老大位置，并连续11年蝉联南京商品房销售面积和金额的双料冠军。2004年公司的每股收益和净资产收益率居房地产板块前列，2005年两项指标都跃居板块首位。进入2006年，在房市销售淡季的2月，公司的四大主力楼盘28天就卖出了2个亿。

　　G栖霞的脱颖而出始于南京第一个国家康居示范小区—————月牙湖花园。当时月牙湖地区完全是个郊区概念，交通、配套设施不便，G栖霞凭借敏锐的市场洞察力，大胆创新地建造了山水相间、风景优美的高端化住宅小区。不仅在建设部、科技部组织的小康住宅评比中一举获得规划设计、工程质量、科技进步、室内装修、环境质量、物业管理全部六项优秀奖，还获得联合国改善人居环境迪拜奖，并作为1996—2000年度中国住宅小区的唯一代表，到联合国人居特别会议上进行展示。1996年9月，公司又率先在房地产界导入CIS战略，并在国家工商局注册了“星叶”商标。从此，红色的“星叶”标识凸现在其后的每一个项目，成为众多南京购房者认可的一面旗帜。

　　南京市房产管理局网上调研机构的随机抽样调查表明，G栖霞在南京所有房地产企业中的知晓程度最高。潜在购房者中，G栖霞的知晓度为53.9%，领先排名第二的万科28.7个百分点。认为G栖霞信誉度非常高和比较高的合计为82.5%；在楼盘品牌知名度评比中，G栖霞开发楼盘的知晓度更高达70%，遥遥领先同行。受访者最主要的印象是环境好、风格现代、品质好。

　　多元优势铸造实力

　　记者的一个朋友这样评价G栖霞：“知名度高，与政府关系很好，房子在同地区一般要比别家贵个几百块，但卖得还挺好。”

　　对此，陈兴汉董事长这样答复：“我用的都是品牌材料，再看看我们楼盘的品质，价格自然要贵一些。但是，我们不定位高端，我们的产品是中高档和经济适用房都有。”

　　副总经理、董秘王建优解释：“说我们与政府关系好，我认为一方面是我们与政府的沟通好，另一方面是我们承担了很多的社会责任，政府也就比较信任我们。”公司目前是建设部现代企业制度试点单位，2005年被指定为省房协会长单位，南京市房管局于2003年底把公司选定为全国首家“一房清”，即“一手交房、一手交证”的试点单位。

　　与政府的良好互动，也对公司扩大土地储备，提升品牌价值获益匪浅。如公司在苏州之所以能够以较低的价格竞得土地，除了进入的时机选择得好外，一个重要的原因就是当地政府看重公司的品牌和国有控股的机制。

　　政府的支持还体现在公司的产权安排上。目前，母公司51%的股份由政府掌握，其余的股份主要由公司管理层和员工持股会持有。由于管理层和员工个人报酬与公司发展紧密挂钩，激励机制好，骨干员工队伍稳定。陈兴汉笑言：“别人都说，G栖霞的人加班比民营企业的人劲头还足。”

　　区域市场前景向好

　　栖霞建设(资讯 行情 论坛)的另一个特色是钟情于区域市场。除了南京，最远的触角也就是无锡和苏州两地。“我们一直坚持公司项目开发区域限定在三小时的经营圈内，在5年以内不会太远。房地产具有很强的区域性特点，在江苏省内我们有绝对优势。今后我们仍将江苏作为公司的主战场，坚持主业不动摇。”陈兴汉断言。

　　王建优更详细地解释，由于专注于区域发展，公司对客户人文、地理的居住偏好和需求更了解，对地块的定位、拿地的时机、产品创新甚至开发进度、销售策略也拿捏得更好。

　　公司在股改中承诺，从2006至2007年，公司年度净利润以2005年为基数，年均复合增长率不低于30%。但是接踵而来的房地产调控新政是否会影响栖霞建设的规划？

　　“宏观调控不是针对我们这样的公司，调控的也不是我们这样的地区、我们经营的板块。我们的经营策略一直以稳健为主基调，目前的销售形式仍然很好。我们认为不管市场、未来怎么变，我们公司的经营增长不会低于30%。”陈兴汉回答。

　　她认为，房地产新政的目的是为了规范房地产开发和交易行为、优化房地产供应结构、抑制部分地区房价上涨过快和房地产投资开发过热的势头，有助于房地产行业持续健康快速的发展。就江苏区域性市场而言，政策影响不是太大，原因是2005年以来，南京房地产市场控制得较好。国六条及其细则是为了治疗房地产过热的病，相比而言，南京病情较轻。

　　据介绍，从2003年开始，江苏省就作出了打击投机、限制投资、鼓励自住性房产开发和经营的政策安排；同时，南京也采取了有效的扼制炒房团的政策，包括颁布禁炒令、开辟网上房地产、“一房清”等规范市场的行为。这些政策不仅走在全国前列，而且卓有成效。在政府调控与市场自我调节的双重作用下，2005年南京一手房的价格同比增幅为3.5%，2006年1到4月，同比增幅略超3%，而从2005年6月1日开始的宏观调控11个多月来，房价涨幅稳定在5%以内。

　　身兼江苏省房地产协会会长，陈兴汉认为，区域经济的快速发展为房地产提供了充足的发展空间，实际的供求关系也决定了房价不可能下跌。以南京为例，全城的供求关系比较平衡，但在主城区供求比例只有0.6：1，城东约为1：1。因此，房地产市场在长三角尤其在江苏沪宁沿线经济较为发达的地区不会有太大的风险。

　　G栖霞2004年在南京的市场占有率是6%，2005年是7%，今年公司的销售额和销售面积与去年同期相比有较大幅度增长。截至今年5月，公司的销售额已达11亿元。目前公司及控股子公司在南京、苏州、无锡的储备项目建筑面积达300多万平方米，按目前的销售价格估计，在建和储备项目全部销售预计可实现收入100多亿元，完全能够支持未来三年业绩的稳定增长。

　　成本为王考验实力

　　陈兴汉认为，对G栖霞而言，宏观调控是一个难得的机遇。以2005年为例，在调控之后，公司拿到一块好地，地价反而略降；在主要建材价格也有较大下降的同时，公司得到的贷款却更多了。可见，宏观调控加速房地产业的优胜劣汰，使优质企业拥有更大的市场份额。

　　“调控也是一个严峻的考验。考验的将是我们的成本控制、产品创新和市场应变能力。”她介绍，在过去十多年里，栖霞建设通过构建住宅产业链、搭建供应商体系、实施集团采购、优化业务流程、建立产品和管理标准等方式，公司的成本控制能力、三项费用控制效率一直居于同行业领先水平。

　　日前，栖霞建设的增发方案已获得通过，若定向发行成功，每年将为公司降低2000万元的财务成本。

　　在陈兴汉看来，以前谁的资金量大，谁就能拿到地，然后通过抬高房价的办法，消化土地成本。按照新政策，土地的供应将在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、房价的办法。这一规定的实施，标志着房地产市场将由一个“资金为王”的阶段，进入一个“成本为王”的时代。企业的成本控制能力将成为未来决胜市场的关键。

　　上榜理由

　　◇ 以7%的股息率，名列“中证百强”子榜“股息率子榜”第19名

　　◇ 在建设部、科技部组织的小康住宅评比中一举获得规划设计、工程质量、科技进步、室内装修、环境质量、物业管理全部六项优秀奖

　　◇ 获得联合国改善人居环境迪拜奖

　　◇ 蝉联“江苏省房地产业综合实力五十强”评比第一名