商业地产游离在调控之外 投资风险日益凸现

　　

    林华

　　雷厉风行的房地产调控带来的楼市降温效应，似乎与商业地产无关。

　　随着调控新政相继出台，住宅投资日渐理性。但调控新政主要是针对住宅市场，商铺写字楼等商业地产则游离在宏观调控之外。商务部有关负责人日前表示，目前我国商业地产 建设正呈现出过热特点，部分城市商业地产项目空置情况严重，已经到了宏观调控的关键时期。种种迹象表明，继前段时间发布了一系列针对住宅市场的宏观调控政策后，商业地产被抛到了楼市的风尖浪口。有关专家认为，商业地产即将进入周期性和结构性调整阶段，而这一调整将在今年下半年得到体现。

　　商业地产成为淘金池

　　进入6月份，国内商业地产市场异常活跃。由于此前出台的“国六条”以及国家9部委意见，指向的目标是住宅市场，与商业地产没有直接的联系。而政府对商业地产的相关调控措施还并没有出台，目前也没有过多的开发限制，使得多数寻求出路的住宅项目开发商将目光投向了商铺等商业地产热点领域。

　　今年上半年，京城写字楼市场的交投极为活跃，并且大多是境外资金整购项目。北京写字楼的新一轮投资热正在显现，其热度已经冲破了传统的CBD地区、中关村、金融街三足鼎立格局，正在向多中心区域蔓延，宣武区就是其中之一。据戴德梁行的预测，今年北京有将近150万平方米写字楼面积进入市场，且广泛分布于各个区域，其中，金融街和CBD新增面积将达到50万平方米。据了解，2005年和2006年两年间，北京CBD地区、中关村、金融街、亚运村、内城区域就有超过1000万平方米的供应量，成为北京写字楼集中放量期。而一场更为严厉的宏观调控正在悄然改变着房产投资的路径。“抛房买铺”似乎正在成为房产投资领域的新图景：住宅正在与投资品渐行渐远，而商铺正在进入越来越多房产投资客的视野，住房投资几乎陷入绝境。

　　进入6月份以来，北京地区产权式商铺项目的销量较此前有明显的攀升。更为重要的是，在政策层面，对于商铺的转手交易还没有明确的限制———无论在多长时间内转手，均未有额外的税收限制。这样，当租金上涨的时候，投资客无疑将多一条“转让”的现实路径，而这一点恰恰是住宅所不具备的。

　　当诸多注意力还集中在国六条对住宅市场影响时，印尼房地产投资集团的汇宝集团正在苏州这样的二线城市布局。汇宝集团董事长梁世桢相信，尽管目前国内房地产的政策环境尚不明朗，但一线和二线城市的大型商业地产市场必将成为他的收获之地。一些国内资本也开始迅速向长三角商业地产集中，万达商业地产就曾经宣布将在上海地区计划建设5个大型购物中心，未来一段时间，华东长三角地区将是拓展的重点区域。

　　上海社科院商业经济研究中心主任朱连庆认为，一些海外投资者对国内商业地产看法还是有一点简单化。投资商可能在一段时间内对于一个项目会研究得很深很透，但是对于整个发展趋势还抱有一种简单直观的感觉。事实上，商业地产尤其是零售业地产总量上已经饱和了，仅上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约，而且现在每年还有二三百万在建、在批的项目不断出来。这种现象，不仅在上海，更在整个长三角不断蔓延。在前不久举行的第八届浙洽会上，杭州就推出了52个商贸项目，杭州太平洋购物中心、杭州佰富勤商贸广场、杭州滨江步行商业街、九堡金海购物广场等在规划建设中或已建成的大型商贸项目，都加入到招商引资行列，寻求海内外投资者。地方政府的这种积极态度，与海外资本的热捧形成呼应，而这种相互助涨，也在一定程度上，将长三角的商业地产发展，不可回避地推到了风口浪尖。部分发展商也将未来企业的发展方向转向暂未受到调控的商业地产开发领域。

　　投资风险日益凸现

　　商务部市场体系建设司处长刘晓峰以“两个有余，三个不足”来概括目前的商业地产现状：即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足。无论开发的是购物中心、商业街还是社区商业物业，多数开发商都沿用住宅开发的手法，分割物业产权出售，快速获利。这一违背国际商业地产开发规律的做法也让一些企业自食其果，成功者少，陷入纠纷者众。而用这种手法做商业地产，投机的成分很高。与住宅投资热有所不同的是，住宅尚有巨大的市场需求在背后支撑，而商业地产一旦投资失败，其结果只能是一损俱损。

　　事实上，在北京、广州、深圳等地区，商业地产形势不容乐观，其总量过剩，空置率居高不下。中国指数研究院华东院副院长陈晟提供的数据也显示，商业地产销售率（销售与供给比例）除了上海较高为92％外，北京、广州、深圳这一指标分别为32％、50％、42％。这意味着有一半以上的商业地产没有卖出去。而一处闲置的商业地产项目，前期投入的开发资金可达几千万甚至上亿元人民币。

　　商业设施的过剩，还极易带来资金链的断裂。据介绍，与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，我国开发商普遍采取的开发方式是通过用建筑商垫付资金把商业设施建好，再采取“售后反租”的形式，把项目分块卖给中小投资者。由于开发资金大量是以垫付、借贷和租赁的形式投入，有可能引发金融风险。央行统调司提供的数据显示，上半年商业用房开发贷款同比增长46％，是同期住宅开发贷款增幅的三倍还多。一位业内人士称，目前银行承担的商业地产贷款超过2000亿元，这其中有多少资金有风险，谁也说不清。

　　去年，上海商铺的增量约为410-440万平方米，年增长超过30％。中瑞市场研究公司数据显示，自今年4月份起，上海商业物业成交均价—路上扬。至6月，上海商业物业成交均价超过13000元/平方米，但成交量却跌至谷底，出现“有价无市”的虚假繁荣态势。上海商业地产投资过热带来的风险正在加剧。

　　商业地产纳入调控视野

　　针对商业地产投资过热所带来的市场风险，目前国内部分城市

商业银行已出现封杀商业用房贷款或捆绑贷款的做法。在实行宏观调控之初，商业物业的银行贷款(部分银行称之为商铺贷款、个人商业用房贷款或个人营业用房贷款)并不是政策调整的重点。央行方面依然沿袭两年前的相关政策，即消费者在购买包括商铺在内的商业物业时，借款人的抵借比例不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业物业应为现房。

　　从目前上海市银行业的放贷情况来看，商铺贷款只贷5成，批准的可能性也不高，而写字楼贷款获得的可能性比商铺还要低。无独有偶，商业地产调控信号开始首发南京。因涉嫌“变相融资”、“承诺投资回报”而广受争议的产权式商铺，5月29日在南京被叫停。南京率先发布“禁令”事出有因。在此前的5月22日，建设部曾对外发布风险提示称，以“售后包租”等销售形式为主的产权式商铺，涉嫌“变相融资”和“承诺投资回报”，违反相关法律规定。建设部要求各级房管部门加强监管，严查违规行为。一向以出台房管政策及时、甚至超前著称的南京，这一次又走在了其他城市的前头。而发布这个信息，恐怕仅仅是个信号，后边其他城市很有可能跟着效仿。甚至，如果今后再出现大的恶性事件，很有可能国家会出面全线叫停产权式商铺。

　　商务部有关专家认为，国内商业项目的培育期，即从开业到正常经营一般要2-3年。目前，商业地产正处建设高峰期，如不及时加以调控，问题将更为严重。商务部建议尽快出台《城市商业网点管理条例》，加强对大型商业设施建设的科学调控；对拟建的大型商业地产项目进行清理，防止商业地产热继续蔓延。

　　然而，一个几乎众所周知的事实是，在中国许多城市中，大型商业物业的开发都或多或少地得到了地方政府的支持。一些地方政府把建造大型商业设施当作招商引资的政绩工程看待这一现象固然屡见不鲜，在商业活动市场化程度相对较高的一线大城市的超级MALL背后，因为各种复杂的原因，往往也仍然闪动着政府的身影。这就形成了一个让人颇感棘手的悖论：既然不少地方政府身为“商业地产泡沫”的主要“共谋者”，在打压和消除与自身利益关系微妙的“泡沫”时，又有多大内在的驱动力呢？

　　究竟商业地产会不会成为下一个宏观调控的对象？有专家认为，即便是没有专门针对商业地产的调控政策出台，今年下半年，对商业地产而言也将是一个调整的阶段。