海外基金其实只把人民币升值当“花红”

　　

上证第一演播室

　　邓文杰在上证第一演播室和网友交流投资技巧

　　中国楼市回报率高

　　主持人：本报记者 唐文祺

　　嘉宾：邓文杰 仲量联行全球董事 中国区总裁－投资部

　　网址：www.cnstock.com

　　中国房地产市场正在不可避免地走上国际化道路。当下，尽管调控日盛，海外基金投资国内房地产仍有愈演愈烈之势。上证第一演播室就此请来业内权威人士，探讨新一轮楼市调控下的海外基金新走向。

　　海外基金在中国追求更高回报率

　　主持人：今年以来，海外基金继续在中国房地产市场频频出手整体收购成熟物业，您能归纳一下海外基金目前在中国的投资运作方式吗？

　　嘉宾：海外基金进入中国房地产市场的投资方式并不单一，主要有开发型、参股型、购买型等。采用什么样的投资方式取决于这些基金投资者的要求，也就是说，在成立基金之初，投资者就定好一个或几个发展重点，而且不同的基金有不同的资金来源和性质。

　　有的基金可以承受高风险，会采用开发形式，但占整体比例并不高；有的可以承担较小的风险性，可以采用参股形式；有的只想获得稳定的资金回报，这就是目前市场上比较热的整体购买物业了。海外基金会选择他们当时所看好的市场及产品，同时根据市场变化，他们也会转向，比如去年调控开始后，不少外资就从住宅转向商业；而在今年初，又有不少回过头来买住宅。

　　主持人：海外基金如何衡量物业的回报率？

　　嘉宾：不同的市场、不同的产品都会有不同的考虑。

　　在不同的国家回报率设定也不同，比如美国的一个投资基金在本国找了一个项目，可以只要求8%的回报率；如果去中国投资，他们就要找回报率更高如10%以上的项目；在同一国家的不同地区也会有差异，目前在中国，海外基金对北京、上海等的一线城市的回报率要求可以低一些，如10%左右，但对于二线城市则可能要提高到15%左右。如果找不到足以实现投资承诺的项目，那么海外基金“花钱的压力”是相当大的。

　　

人民币升值只是“花红”

　　主持人:目前有一个普遍的观点就是，外资进入中国房地产市场是赌人民币升值，您认为是这样吗？

　　嘉宾：人民币升值不是外资进入中国房地产市场的主要原因，但是一个辅助原因。因为外资最看重的是中国经济发展的向上趋势，他们所希望做的也是常年的投资。当然，

汇率的变化也算是给了他们一些“花红”，不过毕竟不是主要原因。

　　网友：海外基金对宏观调控怎么看？目前政府部门已表示要制定相关政策为外资在中国房地产的活动设限，您认为这会产生什么影响？

　　嘉宾：目前的调控新政更关注普通老百姓的住房问题，这对关注走长线投资商办市场的外资来说影响不大。至于相关政策，目前还没有定论。海外基金对快进快出和“零散”的业务没有兴趣，他们喜欢整体性的，也不会随便进出市场，至少会考虑到5年后的情况。

　　网友：从长远来看，海外基金的活动对中国房地产的影响如何？对个人投资者又会有什么影响呢？

　　嘉宾：刚才也说了，海外基金更愿意做整体包装，他们不仅带来了资金，也带来了高素质的团队与经营理念，会对物业价值起到提升作用。中国正处发展阶段，这个发展阶段需要很多不同类型的投资者，他们会给市场带来不同类型的贡献。

　　至于个人投资者，我想如果我住的小区的几幢楼被外资收购了，那么应该是令人高兴的，因为外资的介入能使项目升值。如果我也是对外出租的，更可以以外资包装后提升的租金作标准，我的报价就可以“水涨船高”跟着外资走。

　　退出渠道也是获利方式

　　主持人：据说，海外基金往往出手谨慎、考虑长远，比如在“入场”的同时也早想好了“退场”的方式？

　　嘉宾：是的。从海外基金的退出方式来看，主要有协议转让给其他“接盘者”、上市IPO、管理层收购等几种方式，其中前两者是最常见的。统计显示，近两年，海外基金在亚洲以上市方式退出的越来越多，转让出售的比例倒下降了。当然，退出时机的选择对海外基金来说也很重要，这个时机很大程度上是由基金在最初募集时的约定时间决定的，并考虑当时的市场状况，在完成“增值”之后，就会选择一个合理的时间退出。

　　总而言之，海外基金所选择的退出渠道也正是他们的获利方式。

　　主持人：您提到打包上市，目前中国的REITs风潮已起，能谈一下这一市场么？

　　嘉宾：REITs也是海外基金选择上市IPO这种退出方式里的一种，不但可以对物业作长线投资，还可以出售给小的投资者。REITs上市要求资产整体打包，而且从规模上来讲，一般都要在5亿美元以上。内地有很多项目却是散卖的，并不符合 REITs模式。因此海外基金进行整体收购，也是为了方便上市。

　　网友：现在有很多海外基金与开发企业展开合作，对于中国

开发商来说， 应该如何把握与海外基金的合作呢？

　　嘉宾：现在最起码有30亿到40亿美元规模的海外基金进入中国房地产市场，其中一部分投资在开发企业。中国开发商如要与外资合作，先要了解他们的目的，即成立这个基金的主要目标、需求是什么，再看你能不能接受他们今后对所提供的资金的运作要求或安排。不同的基金对于回报率、参与方式与程度等都有不同想法。而对海外基金而言，选择合作伙伴最看重的还是业绩、财务报表、产品品质，如果认为前景看好，那么就比较乐意进行合资。

　　（本文整理 本报记者 李和裕）