海外基金、国内开发商开打写字楼“拉锯战”

　　

写字楼市场的逆市造好，使得海外基金遭遇始料不及的“红灯” 资料图□本报记者 唐文祺

　　王程（化名）隶属于一家著名的美国基金公司，这阵子正在上海到处寻找投资项目，这家基金公司以

写字楼为主要“猎捕对象”。“说实话，符合要求的项目真不多。”他透露，“我心目中的好项目是产权清晰、地段优越、附加值良好的写字楼。但问题是，目前上 海写字楼项目的开发商明显呈现出与过去截然不同的持有观念。”事实上，这已经是普遍现象：好项目的奇货可居，使得海内外资本在买卖问题上开始陷入长久的对峙状态。

　　开发商看重长期持有

　　在为数不多的可选择项目中，王程对处于长宁区中山公园附近的龙之梦大厦颇感兴趣。“一方面，开发商是目前为数不多、意识鲜明的长线投资方针持有者，另一方面，以这个项目的所处地段来看，未来的发展空间不容小觑。”他说，“这个项目无论是入股还是将来打包REITs上市都不错。”

　　但如今的情形是，好项目的难得使得开发商根本无心出让。“写字楼的招租广告都没做过，现在已经完全满租了。”长峰

房地产有限公司总经理陆士庆说。

　　据陆士庆透露，目前龙之梦大厦的租金为0.7-0.8美元/平方米/天，这个价位与浦西淮海中路上的金钟广场同一标准。而浦东新区陆家嘴区域内的花旗集团大厦，目前租金也只是1.00-1.20美元/平方米/天。“从市场情况来看，有很好的上涨空间。”陆士庆表示，在这种后续发展见好的情况下，对于海外基金手中“橄榄枝”的婉拒也就在情理之中。

　　升值可能性是主要利好

　　“找我们的海外基金公司很多，但公司不会出让这个项目而会长期持有。”这是广东雷伊(集团)股份有限公司(200168.SZ)副董事长郑育健的态度，他所指的项目，是在上海南京东路刚刚落成的宏伊国际广场。由于该项目处于南京路步行街、河南路，这个甲级写字楼的出现，正好符合上海黄浦区经委对南京东路商圈重新调整的定位。

　　黄浦区经委相关负责人向记者表示，宏伊国际广场仅仅是开始，继该项目之后，南京东路陆续还会出现两三幢高品质的综合性项目，而地产大亨李兆基的恒基地块恰恰是其中一个。“一旦新商务圈形成，租金走势会维持一个良好的上升态势。”第一太平戴维斯高级董事柯磊反映。

　　这也意味着，目前租赁价格为0.8-1.0美元/平方米/天的宏伊广场，将会有一定的上涨空间。“从地段和品质上来看，该项目无疑属于基金眼中的好项目，因此引发众多关注也能理解。”业内人士告诉记者。

　　海外基金苦于无人出手

　　但与早先开发商想尽办法脱手项目的情形不同，郑育健明确向记者表示该项目只租不售。“由于受到写字楼市场利好影响，开发商的心态正在产生变化，对于项目后市发展的良好预期，使得海外资本与国内开发商开始产生争执。大多数海外基金不是找不到好项目，是苦于没人愿意出售。”一位分析师表示。

　　据悉，去年上海写字楼的收购单价在每平方米3000美元，业内预计今年的收购单价可达每平方米4000美元，而明年可上升至每平方米5000美元。目前，由于几个盛传海外基金正在接洽的写字楼项目均尚未达成交易，比如受到

摩根士丹利关注的埃蒙顿假日广场一直悬而未果。相比较屡屡成交的住宅项目而言，海外基金和国内开发商在写字楼市场的“拉锯战”走势，显得微妙许多。