上海投资客挂牌“出逃”增加

　　

□本报记者 唐文祺

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海

二手房集团提供的数据，5月份的上证二手房指数为2185点，比4月份增加了57点，环比上涨2.68%。与4月份相比，其升幅有所增加。同时，调查显示，上海市区二手房挂牌均价为12925元/平方米，比4月份上涨337元/平方米。与去年同期相比，仍然延续了前两个月的同比下降趋势，下降32点，同比跌幅 为1.44%。（图1）

　　图1：2006年5月上证二手房指数

　　中心区挂牌量激增

　　以5月份上证二手房指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房指数仍然最高，达3005点，超出上海市指数37.53%比例；闵行区二手房指数仍然最低，为1443点。（图2）

　　图2：上海各城区5月份上证二手房指数对比图

　　5月份，上海二手房市场各个样本区域中，除静安区、长宁区及徐汇区指数出现下跌外，其它各个城区指数都出现不同程度上涨，涨幅在1%至6%之间，与4月份相比涨幅略大。其中浦东新区、闸北区和虹口区3个城区的二手房指数升幅相对较大，分别上涨了127点、64点和47点，环比涨幅分别为6.24%、3.83%和2.45%。

　　从各城区及各片区的二手房指数环比变化来看，5月份只有约30%的片区出现指数下跌，其中以徐汇区、长宁区的指数下跌幅度相对较大，而卢湾、虹口、普陀、黄浦、闸北和浦东六个区的城区及各片区指数都出现了上涨。从整体来看，5月份各城区的指数涨幅总体上略微缓和，但由于卢湾区、静安区、黄浦区、徐汇区、长宁区等区属于二手

房价格高地，挂牌量比4月份有所增加，从而对上海全市的指数水平有所带动，导致5月份上海市指数涨幅高于4月份水准。（图3）

　　图3：上海各城区5月份上证二手房指数环比变化图

　　环线区域涨跌各半

　　从各个环线区域来看，5月份内环区域中，静安区终止了前两个月的持续上涨态势，指数开始有所回落，为2605点，较之4月份下降了31点，环比跌幅1.18%；卢湾区、黄浦区两区指数仍然保持上升态势，分别为2647点和3005点，环比涨幅为1.22%和1.90%。

　　从各片区指数的变化情况来看，除卢湾区的淮海路、打浦桥片区指数和黄浦区的南京东路、豫园片区出现幅度在3%以内的上涨外，其他各片区指数都出现不同程度的下跌，尤其以卢湾区的中山南路片区、静安区的曹家渡片区指数跌幅最大，环比跌幅分别为2.45%和2.21%。

　　5月份的中外环线区域二手房指数，从整体来看，较4月份涨势更为明显。浦东新区、闸北区、虹口区等3个城区指数涨幅相对较大，分别上涨127、64和47点，环比涨幅分别为6.24%、3.83%和2.45%；普陀区指数涨幅相对较小，上升24点，环比升幅1.20%；闵行区指数则与上月持平；徐汇区和长宁区指数出现下跌，并且跌幅相对较大。（图4）

　　图4：上海中外环区域各区3、4、5月份对比图

　　与4月份相比，5月份中外环线区域内二手房价回升的范围和幅度都较明显，大部分城区指数都出现不同程度上升。浦东新区世纪公园片区、普陀区石泉宜川片区的指数涨幅相对较大，分别上升172点和86点，环比涨幅分别为8.11%和5.92%。此外，普陀区真北片区、武宁长寿片区，闸北区大宁片区，虹口区提篮桥片区，以及浦东新区陆家嘴片区指数上涨较为明显，涨幅都超过了4%。

　　后市发展受政策左右

　　上证房产指数办公室认为，4月28号的利率上调政策，使得投资成本随月供增加而进一步提升，投资收益却有所下降，引发市场抛盘量增大。但部分持有优质物产的业主，却开始有所惜售，因此反而出现房价不降反升的迹象。

　　5月份，由于国家连续发布“国六条”及其细则，市场出现一定程度的震荡，尽管系列调控政策是在6月份正式实施，但相关心理影响已经凸显，为了避免征收营业税等相关税赋的转嫁，很多购房者加紧在政策落地之前购房，因此在5月底市场出现较大的成交量。未来一段时间，将是政策最终发挥效力的关键时期，未来二手房市场的走势，关键在于政策的导向及地方政府政策实施的力度。