商铺成交量大跌44.53％

　　

图7： 2005年1月－2006年5月商铺成交情况

　　数据来源：上海网上房地产

图8：商铺对比数据数据来源：上海网上房地产□特约记者 薛明

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———中国

房地产指数系统办公室提供的最新 数据，5月份上海商铺指数为2458点，较4月下跌了5点，微幅下调0.21%。具体看，全市商铺成交均价有所上涨，达到8651元/平方米，而成交面积则环比大幅降低44.53%。

　　上证房产指数办公室认为，根据去年经验，今年调控政策影响的集中时期将是6、7月份。但结合第一次调控的过程以及“国六条”的细则分析，预计本次商铺市场所受的影响不会如去年一样明显。

　　调控力度影响成交量

　　调查显示，5月份商铺均价上升主要是由于成交量最大的联富商业广场成交均价达到11400元/平方米，从而带动整体成交均价拉升。而成交面积降低的原因，则是由于4月份成交量异常放大，5月份却受到“国六条”宏观调控预期影响，从而形成对比差异。

　　但是，与去年同期的商铺成交量相比，今年5月份的商铺成交面积同比涨幅高达135.67%。数据显示，受去年宏观调控影响，2005年5月至7月是上海商铺市场成交谷底时期，单月成交面积在10万平方米左右，月成交套数不足千套（见图7）。由于两次调控的影响力度和影响时间略有不同，从而导致今年5月份的商铺成交量比去年5月有大幅度增加。

　　小面积专业类商铺受宠

　　调查显示，尽管商铺市场的销售总面积降低了，但是销售套数却在增加。由此可见，小面积商铺正在受到市场追捧。

　　数据显示，5月上海商铺新增供应量超过20.22万平方米，计3253套。其中，供应量最多的是外环以外，达到11.91万平方米，占总供应量的58.92％。其次是内环以内，为6.65万平方米，占总供应量32.91％。内外环间为1.65万平方米，占总供应量的8.17％。

　　5月份上海商铺成交面积则有所缩减，共成交18.91万平方米，环比减少44.53%，但同比增长高达135.67%。就具体成交量来看，占前三名的分别是闸北内环板块的联富商业广场、闵行龙柏板块的钱江商务广场，以及松江地区泗泾板块的新干线。（见图8）

　　策源机构分析师认为，尽管成交量不到4月的60%，但5月份商铺的成交套数却增加了25%，成交项目总数比上月增加27%。主要原因是成交排在前几位的都是专业市场类商铺，单套面积不大，而3、4月份此类商铺成交不明显，因此5月份的商铺成交套数有所回升。

　　“售后包租”成

商业地产风险

　　另外，售后包租受到建设部公开预警成为上月商铺市场的热点话题之一。

　　5月22日，建设部召开新闻发布会，指出房地产市场诸多营销手段中售后包租这种营销模式涉嫌违法，并要求各级房地产主管部门一经发现有违法行为必须严肃查处。其实，售后包租模式在商业地产市场由来已久。而就在国务院“国六条”宏观调控政策出台之后不久，房地产主管部门却“先发制人”预警，市场人士认为这一举动寓意颇深。

　　但是，从目前市场情况来看，建设部的预警并没有给商业地产运营带来实质的变动，大多数原本提供售后返租的项目并未受到具体影响，一些商业地产项目的售楼处人员则依然表示，承诺固定投资回报不变。

　　大手笔项目又将诞生

　　此外，香港地产巨头新鸿基不久前以36亿元从香港万都手中收购了襄阳路市场地块，计划修建类似香港APM广场的新概念消费场所；而位于徐家汇的弘基广场，年内也将拆平建造成一个超大型综合商业项目———徐家汇中心，这样的大手笔说明随着上海的社会经济发展，对商业项目的整体功能提升也在提出更高的要求。