上海新房成交量创16个月最高

　　

图3：5月上海住宅成交单价结构图图1：2006年5月上证新房指数

　　上证新房指数

　　□本报记者 柯鹏

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———中国

房地产指数系统办公室提供的最新统计数字，5月份的上海新建住宅指数为1673点，环比跌幅为0.48％，同比上涨7.04％。这个月，住宅成交量在4月的基础上继续大幅增长，共成交244.83万平方米，环比增幅为4.87％，达到自去年2月以来的最高峰。(图1）

　　成交量环比大增两倍以上

　　5月份，上海商品房交易量继续增长，全月共成交各类商品房284.01万平方米，同比增幅高达189.39％，是一年来成交的第二高峰。5月，上海住宅市场的各项开发指标出现分化，供应类指标出现下降，而需求类指标出现上升，住宅市场继续稳定增长。5月上海全市共成交住宅20864套、244.83万平方米，分别比4月份环比增长了5.12％和4.87％；较去年5月同比增长了211.59％和212.39％。这一成交量已经超过了去年3月份的224万平方米的水平，是近16个月以来成交量最大的一个月，仅次于去年1月份。

　　5月份，上海住宅交易量的增长主要来自于外环线以外区域，该区域共成交住宅133.19万平方米，比上月增长了20.17万平方米，增长幅度为17.85％，在全市中所占比例也再度超过了一半，达到54.40％。而3、4月来表现突出的内环线以内以及内外环间地区交易量均出现了不同程度的缩减。值得注意的是，5月住宅成交结构开始向低价位的住宅倾斜。

　　海外基金推波助澜

　　供应量稀缺的市中心住宅，个案楼盘的成交对该区住宅成交量起着决定作用。中心三区（卢湾区、黄浦区和静安区）在经历了4月成交量的低迷后，5月住宅成交量出现了不同程度的上升，其中静安区5月成交1.10万平方米，环比上升了121％，成为全市成交量增加幅度最大的区域之一。三区5月成交量冠军为卢湾区的翠湖天地御苑。由于海外基金的推波助澜，5月共成交1.01万平方米、50套，成交均价高达49303元/平方米，无论成交量还是成交均价都是中心三区当之无愧的5月成交明星。

　　5月环比增幅之冠为闸北区，环比增幅达到147.09％。处于该区的慧芝湖花园成交面积达到2.92万平方米、288套，这样的成交量不仅是闸北的成交冠军，也是整个上海的成交亚军，该楼盘的高成交量带动了闸北5月份的成交量。

　　5月整个成交量最大的依然是浦东新区，共成交47万平方米，高出徘名第二的松江区6万多平方米。整个上海的项目成交冠军同样位于浦东新区，该项目为处于上南、三林板块的未来域城，其成交量几乎是整个黄浦区5月所有的成交，超过静安区和卢湾区所有成交量总和。（图2）

　　图2：2006年5月上海分区住宅成交走势

　　成交价格向高低两头聚集

　　5月份上海住宅成交单价结构在保持稳定的同时，开始向低、高档楼盘两头聚集。7000元/平方米以下的商品房及20000元/平方米以上的高档住宅成交比例均有所上升，分别增加了近3个和1个百分点。其中，配套商品房成交比例较4月份上升了20.24％。而7000-20000元/平方米之间的住宅成交比重则从4月份的52.4％下降到了5月的48.38％，下降了4.02个百分点。5月份配套商品房和婚房购买量的增加是低端商品房比例上升的主要原因。

　　住宅单套面积成交结构与4月份基本相同，套均100平方米、套均100－140平方米和套均140分平方米以上商品房的比例分别占29.24％、42.68％和28.08％，这一比例与4月份几无区别。（图3）

　　新增供应量增加近两成

　　5月份，销售市场的良好形势使得开发商信心高涨，加大了商品房的推出量，全市新增供应量继4月后继续大幅增加。5月，全市新增供应量为271.21万平方米，较上月增加16.94％，其中配套商品房为79.70万平方米。

　　从分区来看，松江新增供应量面积连续居于首位。5月新增供应量前3位的区域是松江区、浦东新区和闵行区，分别为72.21万平方米、38.26万平方米和36.86万平方米。最少的三个区是黄浦区、静安区和卢湾区，分别为0.85万平方米、1.19万平方米和2.88万平方米。

　　从环间来看，外环以外依然是新增供应量的主力，5月新增供应量达到165.49万平方米，占总供应量的61.02％；内环以内新增供应量最少，5月新增供应量只有25.77万平方米，只占总供应面积的9.5％；中外环间5月新增供应量为79.96，占总供应量的29.48％。

　　未来走势充满变数

　　尽管5月相继出台了“国六条”及其细则，由于真正具有影响力的“国六条”细则月底才发布，因此新房成交依然活跃，但是从29日发布“国六条”细则后2天的住宅成交量的大幅度减少来看，“国六条”对住宅市场将会有巨大的杀伤力，6月的上海楼市已经显露变数。

　　上证房产指数办公室认为，经过1年的消化，去年的宏观调控影响已经基本淡去，5月上海商品房成交量继续增长，达到近16个月来的最高峰。今年5月新的一轮宏观调控又开始，上海楼市普遍受到影响。由于政策细节出台的时间接近月底，新房市场的敏感度又一向要低于

二手房市场，因此5月市场受政策影响的程度不大。真正具有影响力的“国六条”实施细则将主导未来市场，走势具有较大的不确定性。