新政策深刻影响房地产行业 运行格局将变

　　

    本报记者 龙跃 北京报道

　　5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。对此，分析人士指出，从中长期看，新政策对房地产行业的影响将是非常深刻的，地产行业从整体至微观的运行格局或许都将因此发生变化。

　　盘面显示，由于调控措施已经基本被证券市场预期，日前出台的房地产调控新政策并没有引起地产股的恐慌性下跌，昨日G华侨城(资讯 行情 论坛)、G阳光(资讯 行情 论坛)等个股还在利空消息出台后出现较大幅度上涨。分析人士认为，从短期看，无论对行业整体还是对上市公司而言，新政策带来的冲击和震荡在最近一个月地产股低迷的走势中已经得到一定反映，因此地产股在“靴子落地”后出现上涨并不令人意外。但显然，新政策对地产行业的影响不是一、两个交易日能够体现出来的。在未来几个月甚至更长时间内，当这种影响逐步显现出来后，地产行业的运行态势以及投资者的策略选择都将因此发生较大改变。

　　行业影响深远

　　光大证券研究所赵强表示，从《意见》的具体规定来看，管理层已经把房地产调控视为一项中长期的任务（住房建设规划的期限拉长到了“十一五”期间），这说明了调控目标的艰巨性，也说明了政策的决心和关注度的进一步提高。毫无疑问，这个文件的出台，不仅将给房地产行业带来短期的冲击和震动，更将对行业产生中长期的深远影响。

　　赵强认为，短期内这个文件将极大地影响购房者的预期和购买决定。文件向广大中低收入阶层传递了“政府将加大适合他们的住房供应”的信号，这可能使这一群体做出推迟买房的决定。因此，预计在未来几个月内，全国范围内的房地产市场有可能重演去年曾经出现过的成交低迷、观望心态浓厚的状况。

　　此外，在这一系列政策组合的影响下，开发商的经营环境将进一步向不利的方向发展，企业独立决策和经营的灵活性将受到较大限制，这必将会影响其长期盈利能力和投资回报。

　　运行格局或将改变

　　如果从更长期的角度看，新政策的出台或将使房地产行业的运行格局在未来发生重大改变。

　　首先，降低地产行业吸引力。《意见》指出：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。对此，联合证券研究所鱼晋华认为，90平方米以下的中小户型项目一直是房地产行业的低利润率产品，如果上述政策执行到位，房地产行业的利润水平将显著下降，这无疑将降低该行业对资金的吸引力，抑制进入冲动。

　　其次，加速行业“洗牌”。还有分析人士指出，《意见》中关于“对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款”以及“加大对闲置土地的处置力度”等条款，将加速房地产行业优胜劣汰的过程。前者将严重制约一些规模较小、财务杠杆比例较高的房地产开发企业的融资渠道；而后者将主要打击那些经营管理不规范的投机型企业。当然，优质企业将因此获得超常规发展机遇。

　　第三，企业长期经营策略面临调整。兴业证券任壮表示，《意见》中关于“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”等规定，将对相当一部分房地产开发类上市公司的产品结构、产品定位产生影响。他指出，目前在G华侨城等众多地产上市公司的业务结构中，高档住宅所占比例较大。在新政策下，这些企业面临长期经营战略的调整。

　　策略选择出现分歧

　　近一个月以来，分析人士对地产板块的后期走势以及相应策略选择出现了较大分歧。随着日前新政策的出台，这种分歧进一步加剧了。

　　谨慎者表示地产股后期走势难以乐观。主要原因在于，虽然新政策对地产行业长期健康稳定发展具有明显的积极意义，但对于提高按揭首付、恢复土地增值税以及个人所得税等市场前期比较担忧的问题，《意见》仅部分涉及。这使得后续调控政策出台仍有可能，也增加了地产股的不确定预期。建议投资者规避住宅开发类上市公司，、关注物业出租型等防御类地产股。

　　乐观者也不在少数。乐观派分析师表示：首先，万科(资讯 行情 论坛)、华侨城等上市公司拥有众多已审批项目，这些项目是此类公司近几年的主要利润增长点。因此其业绩并不受新政策影响，盈利前景依然向好。其次，在业绩向好判断下，A股优质地产上市公司动态估值水平明显低于国际同类公司。最后，人民币长期升值预期也将支撑地产股股价。因此，新政策出台后，地产股由于预期逐渐明朗，反而值得介入。