售后包租之惑

　　

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　　本报记者 殷鹏 北京报道

　　虽然也曾听说过一些售后包租的负面新闻，但北京的张女士还是经不起诱惑，以一百万元（每平方米四万元）买下了家门口的一处产权式商铺。

　　就在她签下合同后的两周，建设部新闻发言人发出风险提示：一些城市以售后包租方式销售的项目，已经无法兑现销售时的承诺，引发了大量纠纷。

　　来自政府的声音让张女士开始对自己买进商铺的行为怀疑起来。

　　稳赚二十年的投资？

　　张女士购买的产权式商铺位于北京宣武门附近的黄金商业地段。虽然销售的是地产项目，但是这里并没有挂着某某售楼处的牌子，是写着“投资

理财中心”的字样。

　　该投资项目的基本模式是，投资者从开发商那里购买商铺，交给承租人经营，承租人按月将租金汇入投资人的账户。张女士告诉记者，她之所以敢下决心投出这笔钱，是由于宣传资料上介绍的高额回报———“年平均收益8.5%，比银行利息高三倍！”以及对所购铺位未来升值的预期。

　　据这里的销售人员向记者介绍，项目包租期为二十年，每五年为一个阶段，第一个五年的年平均收益为7.5%；第二个五年的年平均收益为8.5%；第三个五年的年平均收益为8.75%；第四个五年的年平均收益为9.25%。平均下来的年收益可以达到8.5%。

　　以一个价值10万元的铺位为例，销售小姐给记者算了一笔账。首年的年收益为7.5%，平均每月的收益为625元，由于租金收入需要扣除5%的营业税，客户在首年每月都可以拿到594元，实际年收益在7%以上。“而且某股份制银行可以在开始的三年里提供担保，也就是说，您这是一笔无风险收益。”

　　记者致电相关银行该项目的负责人宋先生，他表示，银行担保三年的条款会写入合同当中，如果出现承租方不能按期偿付租金，银行会履行担保人的职责。不过他也提醒记者，如果客户是以按揭购买的商铺，不可以承租方未按期支付租金为由而拒绝向银行支付按揭月供款。

　　但是三年之后又会怎样呢？这也是听到建设部官员的提醒后，最让张女士心里“打鼓”的问题。“至少在合同里找不到任何能保证三年后仍能获得稳定收益的字句。现在我希望通过一些实际的例子预测一下我的未来收益。”

　　张女士表示，自己投资的这w个项目是宣武门地区一个人气较旺商场的二期，它的情况十分类似于向东数公里远的北京另一个知名商场———“新世界百货”的情况。在新世界百货一期，顾客人来人往，川流不息，但是在向南一百米远的二期，顾客明显减少。显然商场的一期生意火不一定代表二期生意火。“我的投资并不算多，据说一个山西人在这个项目里一下投了一千万，一旦未来商铺经营不理想，肯定是这些大户最先坐不住。”

　　虽然张女士多少为自己当初的投资有些后悔，但她仍在热切地期盼承租方在八月把第一笔租金打到自己的账户上。相比之下，上海的汤先生与来自全国各地的百余业主早已没了这份心境，他们要收回各自在北海购买的一家产权式酒店的物业。

　　珍珠湾酒店是一家产权式酒店，位于广西北海市著名的外沙海鲜岛，面积1.6万平方米。由于位置优越，销售红火，在不长的时间里，250多间客房和数千平方米商铺全部售空。购买的业主除了北海当地人，不少是上海、浙江、石家庄、香港等地的投资者，还有部分澳大利亚、加拿大、丹麦等外籍人士。

　　购买珍珠湾酒店的业主，除了部分为一次性全额付款，大多数向银行办理按揭贷款。按照购房合同，业主的分红和贷款按揭由北海实业公司成立的珍珠湾酒店管理有限公司通过经营收入支付，实业公司提供担保。

　　去年10月以后，一些业主陆续收到了办理按揭的中国银行北海分行发出的催缴单，他们才得知，珍珠湾酒店管理公司停止了代为支付的住房按揭，这意味着作为贷款人，他们得自己偿还每月的按揭款。

　　一方面开发商承诺的月供按揭没有着落，另一方面酒店仍旧在营业，业主得不到任何收益，银行将办理按揭贷款的业主列入了“信用不良黑名单”，贷款、透支等被停止。

　　针对此类恶劣的销售行径，建设部官员指出，其实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或为滚动开发提供资金支持。它往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷。

　　防范风险有对策

　　关于售后包租有何风险以及如何防范风险，记者就此专门采访了北京链家

房地产经纪公司市场部总监金育松，他分门别类地总结了目前市场上常见的几种售后包租的风险防范方法。

　　酒店式公寓

　　酒店式公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65％，其他是港台人、日本人和华裔等。

　　风险提示

　　酒店式公寓的风险在于租赁空置期过长，导致租金收益不稳定，另外，公寓的定位也存在风险，定位太高，公寓难以出租，定位太低，租金收益受影响。但是，相对于其他的售后包租形式，投资酒店式公寓的风险是较小的。

　　风险防范

　　投资酒店式公寓需要具有一定的投资实力，同时投资酒店式公寓需要特别关注公寓所在的地理位置，目前北京酒店式公寓的市场需求是比较旺盛的，多集中在中关村、CBD、金融街等商圈及其辐射区域，因为在这些区域，酒店式公寓需求客户较集中，能够保证租金的收益，因此，投资者在选择酒店式公寓前，务必考察公寓所在的区域是否有充足的租客。

　　分时度假酒店

　　拥有度假区的

别墅是普通人度假的梦想，而富豪们拥有的郊外别墅，常常在一年中空置期很长，而分时度假酒店的客户群就是这部分对假期居住条件要求较高而不想购买别墅的人群。

　　风险提示

　　分时度假产品具有长期性。其合同少则10年，多则30年或者更长，而且每年要交纳一定的客房维护费用，进行交换还要向交换公司交纳一定的会员费用。这对于消费者来说，无疑是一笔长期的支出。同时国内分时度假市场还存在一些不规范的操作，这些都是消费者需要面对的风险。

　　风险防范

　　期限较长，在购买前一定要考虑好自身的实际情况，并适当考虑未来可能出现的支付危机，慎重决定。同时，由于分时度假酒店依托的是旅游资源，所以必须关注区域旅游资源是否具备较长的延续性。

　　产权式商铺

　　因为产权式商铺能分割成较小的单位，因此投资总金额较低，而且开发商往往承诺一定年限内进行包租并给予稳定的投资回报。因此，产权式商铺面对的客户群体是非常广泛的，一方面，门槛较低，投资者众多，但同时可能产生盲目投资行为，投入大量资金，收益却遥遥无期。

　　风险提示

　　产权式商铺的诱惑很大，同时风险也是很大的。首先是商铺本身是否具有商业价值，“售后包租”是否能吸引商户，决定于商业氛围、市场、人流、适宜经营的业态等，其次是经营者的风险，投资回报的基础是经营者的商业运作实力，一旦经营出现困境，投资者只能无可奈何。

　　风险防范

　　投资商铺首先应到市政规划部门去了解一下该商铺所在区域的市政规划内容，商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来决定的。其次，最好投资现铺。投资现铺，就省去很多不必要的担心和忧虑。第三，综合考虑开发商以及经营者的实力，不要被开发商许诺的高回报率所诱惑，最好能得到银行或者其他担保公司的担保。