约三成房地产上市公司面临贷款困局

　　

业内人士认为，此次政策对实力开发商利好 本报记者 徐汇 摄

    □本报记者 何军

　　建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确规定，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。据相关数据统计，大概有三成的房地产类上 市公司可能因此而无法获得商业银行的贷款。

　　根据中国证监会行业分类，目前沪、深两市房地产类上市公司共有55家。据WIND资讯统计，截至2005年12月31日，上述公司的资产负债率在10.86％至778.75％之间，其中资产负债率高于65％的企业达到了20家，占房地产类公司的比例为36％。

　　一基金公司行业研究员告诉记者，虽然上市公司自身的资产负债率和项目公司的资产负债率不能完全等同，但因为上市公司是合并报表的，因此可以从母公司的资产负债率大概推算项目公司的资产负债率，近而推测项目资本金比例。从2005年年报可以看出，大概有三成的房地产类上市公司可能因为项目公司的资本金比例低于35％而无法获得商业银行的贷款。

　　部分企业可能已经意识到资本金比例过低的现状，正试图通过多种途径解决自有资金不足的问题。非公开发行股票引进机构投资者，筹措项目资金，成为一些公司的首选。

　　《上市公司证券发行管理办法》实施以来短短20天，已有5家房地产类上市公司提出了非公开发行的预案，计划募集资金约47.3亿元，其中最高的资产负债率已经达到了75.6％。

　　业内人士分析，在一些房地产类上市公司无法获得商业银行贷款，又无法通过证券市场再融资的情况下，可能会尝试信托、委托贷款等其他方式解决项目资金不足的问题。

　　除了有条件限制贷款外，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对房地产类上市公司的另外一个重要影响是，对未开发的土地和开发不足的土地将有条件征收土地闲置费。

　　目前，很多房地产类上市公司都有数额较大的拟开发土地，形成的原因可能是为降低开发成本而提前储备土地资源，也可能是后续资金跟不上而被迫闲置。但无论哪种情况，根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工的，将依法从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。

　　上市公司年报中，土地储备很多都已经转移到存货科目中核算，有的细分为拟开发土地，有的细分为开发成本，金额都很大。但无论哪种形式，只要超过一定期限未开工或开工不足都将收取高额土地闲置费，这对房地产类上市公司的资产结构将产生很大影响。