遏制房价非理性暴涨的十四条对策

　　

人物志·曹红辉

　　中国社会科学院金融研究所金融市场研究室主任、 副研究员，博士，美国哥伦比亚大学商学院访问学者、世界银行金融顾问、APEC资产

证券化专家小组成员。

     □ 曹红辉

　　近日，中央政府再次对个别大城市飞速上涨的房价出手，出台了“国六条”，以遏制近期暴涨的房价。部分大城市房价暴涨，说明前两年对房地产市场的调控基本失灵。

　　一方面，中央试图调控过热的房地产市场，另一方面，一些地方政府则联手开发商百般抵制，以冲消前者的影响。在“城市化”、“经营城市”、“

人民币升值必定带动地产升值”各种似是而非的说法下，隐藏着房地产供给方和少数投机者追求暴利的动因，也难怪“国六条”这次明确敦促处于调控关键地位的地方政府要切实把房地产调控纳入其目标责任制。

　　楼价再度急升，说明以往普遍地调控资金供给的效果并不明显，对货币供应和信贷调控，不仅无法约束供给方，而且还加大了被动需求与改善需求的购房成本。而对于投机需求而言，有限地提高按揭贷款利率与丰厚的投资收益相比，影响并不大。反倒是减少土地供给造成开发商囤积土地，加剧房屋供给紧张。难怪公众抱怨“开发商生病，百姓吃药”。

　　长期以来，房地产一直就是公众的热门话题。“利用各种手段圈地，支付最低首付款，取得可套取银行贷款的土地手续，吸引承建单位带资建设，套取银行抵押贷款，边登记预售，边囤积楼盘，实现巨额收益”，成就了内地“地产暴富流程图”。这一流程图中，开发商、银行和地方政府构成供给方，而普通公众往往全家要用数十年的大部分收入用于偿还住房贷款，城市“负翁”比比皆是，更使得农民进城定居雪上加霜。

　　同时，争论暴露出公众和开发商、开发商和政府之间的矛盾，主要表现为政府和公众之间的矛盾，因为政府控制着土地和资金两大要素，且在市场化的名义下放弃提供廉租房、低息贷款、土地开发规划、供应与有效补偿、规范与监管市场次序等社会责任，放任公众与开发商博弈。其结果是：住房供应结构的矛盾突出、房地产市场秩序混乱、房价非理性上涨。事实上，房地产市场已成为社会各方利益再分配的主要场所，正在深刻地影响

中国经济增长的持续性与金融的稳定性，也影响着全社会的公平与和谐。如果仅仅看到其刺激经济发展的效应，忽视其相关的负面效应，不明确政府自身的责任，及时调整目前的发展模式，那么改革与发展的成果就难以真正为大多数人所分享。

　　城市化一直被当作支持房地产市场长期发展的刚性需求的因素，但城市化不应成为个别城市获取地产暴利的借口。而且，强调此类需求的刚性也并不能改变市场短期的结构性矛盾，就如同东南亚几年前发生的那样。同样，目前银行的信贷结构过度依赖房地产孕育着极大的风险。

　　在土地和资金等关键要素都为政府所控制的格局下，借口“市场化”而反对调控，其实是放弃政府责任的托词。可以说，这次中央政府的决策能否有效贯彻，成为检验地方政府是否与其保持一致的试金石，也成为考验其是否具有执行力的关键。虽然本次调控是针对个别大城市的，但不能以因地制宜作为某些地方政府再次推脱和抵制中央调控的借口。

　　面对房地产市场反映出来的复杂矛盾，各级政府均需加强调控能力，既要调节短期的市场运行，加强市场秩序的监管，又要完善与房地产市场相关的各项制度。

　　短期内，各级政府首先要尽快建立全面、及时、准确的楼市资料统计，监测系统与信息发布体系，制止房产销售中的欺诈，打击违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为；其次要停止为预售未竣工住房发放按揭贷款，将收取预售定金限制在总销售额的30%以内，建立专门账户管理预售房定金，保证专款用于住房建设；第三是要建立和完善住房二级市场和租赁市场，允许已售公房全部上市交易，对住房开发及时实行全过程监管；第四是要加强城市规划管理，制定低价商品房、经济适用房和廉租房的最低供应比例在住房开发中的最低比例；第五是要针对囤积土地和房屋，扰乱市场的行为予以打击，而不能仅以罚款了事；第六是要对房地产开发企业及相关的评估、经纪等机构和从业人员开展税收专项检查，对重点房地产企业进行税收稽查，对土地、规划、房屋管理等部门与金融服务机构的商业贿赂实行重点监控和查处；第七是要建立各级政府与国土、城建、金融、税收、纪检监察等部门的行政首长问责制，将土地规划开发与房地产市场管理纳入考核范围，对于房地产市场管理中失职渎职，引发重大事件，造成负面影响者要予以处罚。

　　长期而言，还应从以下相关方面来完善制度建设：一是进一步完善中央与地方政府财税管理体制，消除地方政府过度依赖房地产开发的利益动因；二是保证各类住房的有效供应，完善住房二级市场与租赁市场，引导各类真实有效需求，抑制不合理的投资需求；三是完善土地供应制度，建立土地开发使用的及时跟踪制度，建立土地转让金专门账户，由同级人大和上级政府部门实施审计、监督，将一次性支付的土地转让金逐步改为一年一付，并主要用于拆迁地的农民和城市居民的补偿；四是建立住房产权登记与信息联网制度，实现与银行的个人征信管理系统和个人税收管理系统的联网，逐步实现全国多种网络的联接；五是应加强房屋交易税和所得税的征收，并加快物业税的设计和征收；六是针对房地产过度依赖银行信贷，银行信贷也过度依赖房产贷款的现状，要建立和完善房地产金融体系，改革住房公积金体制，将其改造为住房抵押贷款银行。同时，进一步发展投资基金与资产证券化市场，为过剩的资金拓展投资渠道，也为按揭贷款提供分散风险的途径；七是建立外资进入房地产市场的统计监测体系，适时按资本项目实行管理。

　　总之，健康发展的房地产市场有赖于多项相关制度的配套与协调，可谓任重道远。

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