REITs市场风起云涌 领汇神话恐难再现

　　

    本报记者 董凤斌

　　随着昨日冠君产业信托(2778.HK)的挂牌，2006年REITs（房地产投资信托基金）在香港上市集资的序幕已然拉开。自去年末领汇房产基金(0823.HK)在港上市并一度创造暴涨神话以来，香港REITs市场风起云涌，长江实业、新鸿基地产、恒基地产等

蓝筹地产商相继申请分拆REITs上市，但由于其资产质量参差不齐、香港证监会加强对REITs的监管，以及投资者 对于REITs这种产品的认识不断深化，今后REITs市场恐难再现领汇神话。

　　REITs市场风起云涌

　　2005年11月25日，香港市场首只REIT领汇基金在港挂牌，由此掀开了REITs上市集资的热潮，泓富产业信托(0808.HK)、越秀房产基金(0405.HK)于去年底相继登陆香江。昨日冠君产业信托成为2006年首只在港上市的REIT，据我们统计，目前有计划分拆REITs上市的房地产商还包括新鸿基地产(0016.HK)、恒基地产(0012.HK)、九龙仓集团(0004.HK)、华人置业(0127.HK)，另外，长城资产管理公司在香港的窗口公司农银投资也于日前表示，计划发展REIT项目筹资30亿至40亿港元。

　　面对目前香港REITs的发行热潮，中银国际地产信托行业分析师何柱在接受记者采访时表示，应从供给和需求两方面考虑目前REITs的发行热，从地产商角度看，分拆旗下物业等资产以REITs形式上市，可以使其获取现金进行更高回报的投资，另外有助于那些股价较资产净值有很大折让的开发商还原其优质资产的价值；从需求角度看，如果没有REITs这种投资产品，一些致力于投资于商业物业的投资者只能直接购买物业或相关股票，但通过这种方式投资需要的资金量比较大，并且风险也较高，目前香港规定REITs的派息比率不得低于90%，因此该产品的推出为投资者提供了一种风险较低、回报稳定的投资品。

　　专门从事REITs产品研究工作的深交所综合研究所研究员毛志荣向记者表示，香港证监会于04年推出的有关REITs发行上市准则为REITs在香港上市提供了法律基础。对于内地物业资产以REITs形式上市，他表示，房地产业是近几年来内地发展最快的行业，资金比较稳定的商业物业正在形成，因此在客观上有以REITs形式上市的需求。

　　Macquarie Securities Ltd.高级房地产分析师Matt Nacard预计，到今年6月底，香港REITs市场的市值预计将在现有基础上再扩大19亿美元，总市值将达到75亿美元。Nacard预计，随着更多房地产开发商意识到将非核心资产剥离并设立REITs所带来的好处，届时将会有3到5只REITs上市。但LIM Asia Advisors的主管Peter Churchouse警告说，房地产开发商有可能利用眼下REITs的热潮来摆脱其二、三线商业地产，但总体来看REITs是一种比较不错的投资选择。

　　资产质量参差不齐

　　REITs作为一种以物业等资产为基础并具有稳定回报的投资品，其相关资产的质量和回报率直接决定着REITs在二级市场上的受欢迎程度。

　　相关报告显示，目前香港市场已发行的REITs平均回报率在亚洲处于平均水平，但各只REIT资产质量参差不齐。如图所示，香港REITs平均回报率在接近5%的水平，低于新加坡、韩国和马来西亚，但高于日本和台湾。

　　穆迪投资高级副总裁刘惠萍表示，香港房地产投资信托基金资产差别较大，不如新加坡REITs资产相似性强，而其未来投资及发展方向亦不如新加坡的REITs明确，故香港REITs评级相信会较参差；她指出，在资产质素方面，香港REITs可改善，因其持有的不是一线物业，回报率约5%，较美国及澳州的REIT有7.8%回报率而言并不算高。

　　REITs监管日趋严密

　　领汇基金上市后受到市场热捧以及去年底以来REITs的发行热潮也引起了香港证监会的关注。

　　去年底，香港证监会鉴于市场近期大手购入领汇引发的对房地产信托投资基金重大权益资料的广泛关注，宣布REITs单位持有人的权益一旦达到5％的披露界线及其权益出现其他变动，须按照有关信托契约的条文向相关的房地产基金管理人及香港联交所呈交权益具报。

　　香港证监会主席韦奕礼也于今年三月表示，证监会继续监察香港房地产投资信托基金的发展，而该会亦关注到有投资者认为发展商将发行REITs而购买该股份。他表示，投资者不应因REIT走势良好而盲目投资，因该等拟发行REITs的公司可因不符合要求而被证监会拒绝有关REITs上市计划，该会也会监察情况防止任何误导市场的消息以保护投资者。香港证监会中介团体及投资产品部执行董事长张灼华也于日前特别强调，传言中的分拆计划可能根本没有向证监会递交申请，能否成事言之尚早。

　　领汇神话恐难再现

　　香港首只REIT领汇基金上市初期曾经创造出持续上扬75%的神话，那么，领汇神话能否在今年上市的REITs中续演呢？

　　毛志荣认为，领汇上市后的疯涨主要由于其回报率较高同时也是香港首只RE－ITs产品而受投资者追捧，随着投资者对于REITs这种产品认识的不断趋于理性，以及对于该产品相关规则认识的深入，今后上市的REITs在二级市场上很难再现领汇辉煌。另外，据港交所披露的相关资料显示，英国对冲基金TCI在领汇上市初期的大量增持也是该REIT上市后出现暴涨行情的重要因素。

　　另有专家表示，作为去年全球发行规模最大、也是迄今表现相当成功的房地产投资信托基金，领汇基金的成功可能是一个特例，而其他基金的命运却未必也能如此。

　　据一位基金经理表示，香港上市房地产公司计划发行的REITs，从表现上来说不大可能与领汇基金相提并论，原因很简单，这类基金和领汇基金的资产状况与质量完全不同，因此不能将领汇基金的情况作为其他REIT定价的参考基准。

　　在其他一些市场，REIT被视为平常但却可靠的投资工具，REIT以租金收入为基础派发股息，几乎可以被视为一只固定收益

证券，而在房地产市场以及投资热情火爆的香港，领汇基金则被看作是一只成长股，但这种状况在今后发行的REITs中恐难再现。

　　即使是领汇基金，其后期走势也不容乐观。事实上，领汇自三月中创出18.05港元的新高后，持续回调，昨日收于15.5港元。麦格理证券日前发表研究报告指出，领汇将于七月公布首份业绩，预期难有正面惊喜，报告认为，领汇上市前因其背景关系，运作并不商业化，期望以上市带动商业运作，提升资产组合的价值，但由于旗下屋苑商场跟香港40%人口有直接关系，涉及政治考虑，问题变得复杂化，相信进一步的商业化运作进程会较预期缓慢。领汇现价已较资产净值出现64%溢价，股息率只有3.8%，该行维持其“跑输大市”的评级，目标价14港元。