三大杀手锏遏制房地产投机炒作

　　

人物志·王小广

　　国家发改委经济研究所经济形势研究室主任，研究员。1995年于中国社会科学院研究生院获经济学博士学位。专业研究领域为宏观经济形势分析和经济发展战略研究。

    □王小广

　　遏制房地产投资炒作的第一个杀手锏是，改当前的营业税为转让增值税，并同时开征 消费税。我一直认为，对持续过热的我国房地产市场进行宏观调控，税率的调整比利率的调控效果更好。税率的合理调整，既可以起到内在地遏制投机炒作的作用，还可以公平税负和合理调节收入分配，即它是一种完善房地产体制的治本之策，是遏制房地产投机的长效机制。

　　随着去年的“老国八条”和今年的新“国六条”的出台，运用税收手段遏制投机炒作成为政策的新亮点。征收5.5%的营业税政策对当时的房地产市场形成了很强的威慑作用，但这一政策不仅具有某种临时、方便征收的特点，而且还具有容易向购房者转嫁的特性，结果致使这一政策的效果很快失灵。当前说房地产调控政策失灵似乎是一种时尚。实际上，在我看来，去年国家对房地产的

宏观调控是有较大成效的，如房地产投资增幅由上年的28.1%回落到19.8%，降8.3个百分点，为2000年以来的第一次降至20%，而房价增幅也趋于回落，国家统计局公布的新商品住宅平均房价上涨了7.5%，比2004年回落1.9个百分点，不仅如此，一些沿海过热地区像上海、浙江房地产投资增长显著放慢，且伴随着房价增幅的回落。但今年一季度以来，房地产问题主要是北京、广东这两大重点地区的房地产增长过热，房价大幅攀升，有代替上海、浙江成为新一轮房地产过热的龙头，将过热的态势向其他地区蔓延的可能，这是5月18日国务院出台“国六条”的主要背景。调控房地产一周年，做一些政策检讨是对的，但说宏观调控失灵并不符合实际，失灵论是有害的，并会干扰宏观调控的效果。说“税收调节的无用论”更是没有道理的，关键是选择好的税种。

　　征收营业税并没对过热的房地产消费起到明显的抑制作用，在一定程度上反而成为推动房价增长的新因素，因为它可以转嫁。不过，这只能说明这个税收项并不合适，而不能说明征收别的税种不好。就消费者的税收来讲，

房地产税应包括四个部分：交易税、财产税（持有环节）、转让

增值税（或资产所得税）和消费税。现在只有交易税，应逐步增加财产税、转让增值税和消费税，转让增值税应采取累进制，而征收消费税目前应只限于高档住宅和第二、第三套住宅。目前征收财产税还不够成熟，这与房地产价值评估等方面的制度、政策不完善有关，但转让增值税(所得税)和消费税不仅可以征收，而且对抑制投机需求和过度消费行为将会起到相当好的效果。转让增值税是无法转嫁的，你投资（或投机）赚的钱按一个相当高的比例征收，而且累进提高，税率从20%至50%（目前英国是40%，韩国是30%至50%）。

　　征收消费税是遏制房地产投机炒作或压抑住宅奢侈性消费的另一项很有效的税收工具。为了保障一般居民的合理房地产消费，可确定一个上限（价值量或面积都可，用面积时城区和郊区要有所区分，因此用价值量最好），不超过上限，免征消费税，或按一个很低的税率征收，超过上限，累进制增收消费税。针对房地产商，还可以学习韩国的作法，征收一种“暴利税”，如一块地或一个房地产项目因非正常因素（如规划修改或修地铁而意外增值）而获得超额的收益，应按一定比例征收税收，这有点类似于前期国家对石油行业收取的特别收益金。在完善房地产税收这一长效机制上，既减少房地产商的暴利又增加投机者的交易成本，是一个好的政策设计思路。

　　遏制房地产投机炒作的第二个杀手锏，是改期房销售制度为现房销售制度。目前的期房销售制度漏洞非常大，是房地产投机炒作的重要土壤之一。这也是房地产商能够获取暴利，同时又能将风险转移到银行和消费者身上的最主要机制。可以考虑用半年至一年的过度期来完善这一制度的变换，它可能会在短期内对房价起一定的助推作用，但很快会显示这个销售制度的优点。因为，它要求房地产商具有更多的自有资金，更充足的现金流，这一方面可以减少一些房地产商“空手套白狼”可能为国家金融系统造成的风险，而且将大大减少房地产商的囤积操纵市场行为。不仅如此，消费者可以明明白白的消费，减少“期房变现”过程中的各种不确定性及法律纠纷。

　　遏制房地产投机炒作的第三个杀手锏，是增加信息透明度，严厉打击欺骗行为。房地产市场之所以出现在空置率大幅上升的同时，房价仍然继续大幅上涨这样难以理解的现象，主要原因就是信息不对称，特别是存在许多虚假、欺骗的信息，广大消费者在信息方面处于明显的劣势。要改变严重的信息不对称及混乱的市场秩序对消费者的不利影响，主管部门及地方政府要做好以下工作：一是公布真实可靠的市场信息，提高信息的透明度，引导消费者合理消费。二是通过媒体和监管检查部门曝光虚假信息等欺诈及各种操纵市场的行为。三是采取严厉的处罚措施。仅揭露各种欺诈及操纵市场的行为，而没有有效的惩处制度，对整顿房地产市场秩序的作用是有限的。我个人认为，在遏制投机和稳定房价上，只要抓住了“公平税制”和“透明交易”两大核心环节，效果将是十分明显的。

　　另外，还可以采取区别性的按揭首付款比例政策。我反对采取一律性高比例首付措施，因为这的确会损害一般的消费者利益，但区别住宅的投资（投机）需求与真实的消费需求，采取不同的首付比例是一个很好的办法。例如，对第一套住房，首付款比例可确定为20%到30%，第二套以上则提高到40%。还有，对外地人投机性购房，首付比例可以高于当地居民。