在全球搜索房地产投资机遇

　　

考虑到升息的可能性会对美国房地产带来影响，很多高净值投资者越来越把目光转向国外，寻找投资机会。沃顿商学院的利曼认为，经验老道的投资者早在五年前就开始认真研究海外房地产机遇了。他认为，房地产租户越来越国际化，而资金来源也越来越国际化和综合化。国际房地产投资的吸引力是显而易见的，而且非常具有诱惑力。也许有60％的投资性房地产在美国之外。

　　回到现在，到处都可以看到这种全球化的趋势，房地产业的繁荣使投资者从圣保罗到上海，无处不在。花旗集团环球财富管理全球首席投资策略师维特说，在拉丁美洲、东欧和亚洲，得到房产的法定所有权越来越容易。而这在几年前还是不可能的事情。这也是由于贷款更加便捷，以及强劲的经济增长所带来的大量资金。沃顿商学院和花旗集团的专家表示，为了找到投资良机，投资者必须对各地市场有真正的本地化认识。

　　全球房地产并不那么全球化

　　芝加哥拉塞尔投资管理公司的全球策略师戈顿告诫说，不要随意宽泛地在房地产领域使用“全球化”这种说法。“在国际房地产领域，几乎没什么是‘全球化’的，”他说。“在房地产行业，不可能把联合国、世界银行、经合组织和国际

货币基金组织的经济学家所追踪研究的197个国家当作完全相同的投资对象来看待。”戈顿说，愿意进行房地产投资的资金基本上来自八到十个国家，而这些资金投向不超过20到25个国家。拉塞尔投资管理公司的母公司仲量联行的一份研究报告显示，2002年到2004年房地产投资资金来源的主要国家是澳大利亚、加拿大、德国、中东地区的一些国家、荷兰、新加坡、英国和美国。而投资目的地则占据了全球80％的国民生产总值。

　　有哪些障碍呢？首先，拥有法律强制所有权的趋势才刚刚开始。实际上，由于缺乏透明度和无法确保财产所有权，这是阻碍资金流入很多新兴市场的拦路虎，戈顿说。另外，各地房地产市场虽然受到了全球化的压力，但是很多做法依然没有“接轨”。“尽管跨国交易越来越多，跨国交易集团也开始出现，但是每个国家都有自己的租赁合同、按揭工具、监管和税务系统，彼此各不相同，”他说。

　　戈顿承认，这些差别的透明度正在提高，但是各个国家自身的房地产操作手法还是和各自长期以来的制度框架紧密地联系在一起。戈顿列举了几个例子：在财产权方面，有的使用民法，有的使用普通法；在租赁合同方面，有的对租户有利，有的对房东有利；在建造和区划法规上也都要遵循各地的标准。

　　沃顿商学院房地产教授格蕾丝·王强调指出，剖析那些影响全球市场房地产定价的因素难度很大。因为，这也不是一个简单的供应面的问题。由于很难评估资产的基本面，对投机行为的研究也受到了限制，因为房产

股票的结构特性、较低的交易频率、地段的重要性以及当地法规都会影响房产价格，对房产研究的难度就更大了。

　　不确定性中蕴藏良机

　　科尔是花旗集团房产投资部门的首席投资策略师。他在所有这些不确定性中也看到一些“甜头”。“欧洲地产市场的缺乏透明度其实创造了很多机会，特别是在公司和政府在‘大交换’中从使用者向投资者转换，出售非战略房产的时候。”

　　科尔说，他的团队花了大量时间研究中国、印度和日本的市场机遇。他对日本市场非常乐观，特别是日本经济最近开始复苏。随着新的法案出台，要求公司把他们的资产按照合理的市场价值进行估价，他预计2006年会有“大量资产”待价而沽。“你不仅会看到政府出售他们的资产，还会看到企业把越来越多的资产放到市场上出售。”

　　今年早些时候，印度颁布了法律，让外国人投资建筑和房地产更加便捷。同时，印度也开始把国家的整体规划和区域规划结合起来。“我们对印度市场感到格外兴奋，特别是最近出台的一些政策变化，我们预计印度的办公楼和零售行业用房也会有所增长，”花旗集团环球财富管理主席兼首席执行官汤姆森说。他关注的市场还包括有可能会忽然好转的乌克兰，以及波兰和匈牙利。

　　中国牛市

　　另外一位中国专家是花旗集团私人银行业务亚太区房地产投资主管Quek Kwang Meng，他负责为香港、中国大陆、新加坡、泰国、马来西亚、菲律宾、印度和中东地区的客户服务。“亚洲的投资者对利率非常警惕，但是这个地区的趋势有所不同，因为需求增长得非常快，出现了供应短缺，”他说。他以1800万人口的上海为例，每年上海都新增20万套住房，相当于整个澳大利亚的供应量。中国的飞速发展让大量人口从农村和郊区涌入城市。中国的工资水平也以每年15％到20％的速度在增长，人们需要住房。

　　花旗集团私人银行全球首席投资策略师维特认为：“中国的需求是如此巨大———根据国家计划要新增400个机场，500个大型发电厂，几十个港口，成千上万公里的铁路和高速公路———总额轻轻松松就能突破上千万美元。”他提出，资金会加快流入中国，这也是因为这个“越来越小康的国家”需要石油、水泥、钢铁和食品。

　　Quek说，中国的房地产开发商能够很快地取得超过20％的投资回报，香港的房地产价格从2003年起上升了120％。他现在有胆魄推出几个新的房地产投资基金。几个大型开发商也推出了他们自己的基金来分散风险，增强他们开发大型项目的能力。

　　Quek并不担心升息会给市场带来风险，这主要是因为中国政府已经采取措施压制了投机行为。

　　拉丁美洲的房地产业

　　巴西的房地产投资市场也相当强劲。卡斯顿是花旗集团私人银行在拉丁美洲投资咨询业务的主管，他所拥有的高净值客户平均把50％的资金都投入到房地产领域。巴西的投资者之所以把大量资金投入房地产领域，主要是因为他们认为房地产是保护其净资产不受通胀影响的最稳妥的投资方式。

　　卡斯顿说，尽管在房地产上一掷千金，巴西的投资者还是把他们剩下的资金投入到流动性较高的固定收益工具中，以及私有资产和对冲基金。以前巴西的很多投资都在阿根廷，这一传统随着阿根廷经济的稳定发展也在继续。卡斯顿说，阿根廷极富吸引力的汇率也吸引了美国和欧洲的投资者，特别是综合农业和葡萄酒种植及酿造业。

　　卡斯顿并不担心利率问题，现在巴西的利率大约为17.25％，“已经没有什么升息的空间了。”另外，2006年是大选年，政府有可能出于政治原因而降息，从而获得更多的政治支持。

　　房地产在墨西哥和其他中美洲国家所占据的高净值人口的投资比例也在增加，花旗集团私人银行在墨西哥的全球市场经理多赛说。房地产按揭贷款要比四年前更加简单，利率也保持低位。此外，该地区的政治和经济环境也日趋稳定，使得投资者可以在房地产领域获得超过20％的回报率。

　　美国升息会对多赛所负责的市场带来很大的影响，特别是对很多拉丁美洲国家政府发行的美元国债影响尤为明显。他说，他的投资者“早就开始询问很多关于直接投资的问题，并且已经进行了投资。”很多投资都来到了美国，他说，很多拉丁美洲当地市场无法提供有流动性或有深度的股票和债券，更不要说杠杆收购的机会和对冲基金了。

　　花旗集团私人银行首席执行官科兹洛夫斯基表示，随着大量资本涌入美国，把美国的房产价格抬到了令人难以置信的高度，“投资者正在走向食物链的下游”来寻找他们以前可能没有考虑过的情况。但是由于他们是在一个不那么了解的国家进行投资，科兹洛夫斯基认为他们“没有像上一次投资那样有信心。”显然，虽然他们在寻觅下一个机会，但是他们也是在谨慎前行。

　　声明：本文经宾夕法尼亚大学沃顿商学院下属的“沃顿知识在线”（http://www.knowl－edgeatwharton.com.cn）独家授权刊登。

　　

漫画/陈小民