房地产调控能否见效

　　

林华

　　一年前，国家接连出台楼市调控政策，楼市逐渐降温；一年后，北京、广州、深圳的房价一路走高，有关决策部门开始承认政策的失效。而政府既需要楼市对拉动内需的合理贡献，又要保持房地产业和宏观经济健康、有序，这就决定了今年的楼市延续宏观调控的主线仍将不会改变，行政调控很可能将在调整结构与关注供求的市场跷跷板上“滑行”。

　　部分地区房价抬头

　　刚刚进入4月份，国家统计局发布的企业景气指数显示，今年一季度的房地产业景气指数比上季度上升1.9点。这已是该数字连续第二个季度上升。与此相映衬的是上海、北京、广州、深圳等地的房地产市场成交放量，价格走高。

　　3月份，上海商品住宅交易量达179.67万平方米、计16140套。这一成交规模达到了去年楼市宏观调控前的水平。在北京，今年1-2月份北京的房价又上涨了17%。近两年来房价相对平稳的广州，今年首季也大涨14％。

　　国家统计局

中国经济景气监测中心日前在一份报告中指出，2005年全国房地产购置土地面积中，有一半以上，即近1.7亿平方米的土地未完成开发；去年前11个月全国房屋建筑面积竣工率大幅降至19%以下，而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的55.3%，住宅成空置主体。未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长，这三个信息“碰头”则表明：房屋潜在过剩风险出现。那么，在宏观调控进行了两年后，房价为什么仍在往上走呢？专家分析认为，这至少有两个方面的原因：一方面，一些调控措施可能受到一些因素的干扰；另一方面金融开放带来的外资对房地产的需求，可能对房价的上涨起到了推波助澜的作用。许多经济学家作出这样的解释，即土地资源的稀缺和未来的通货膨胀压力，使房地产资产成为货币资产保值增值的替代品。即使政策重点打压的投资性需求，下降幅度也不会太大。

　　行政力量介入楼市

　　日前，建设部住宅产业司司长沈建忠表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市将动用行政手段予以调节。“近日，建设部先后收到了中央高层关于房价、外资和物业管理的三个批示，这表明中央仍然比较关注房地产问题。”沈建忠称，解决部分城市过高房价和房地产供需中结构性矛盾仍是调控的主要方向。主管部委提出利用行政手段调节尚属首次，而针对过热城市的措施，也显示出房地产调控正在从2005年的全面开花向2006年度精确导向过渡。

　　在经济学理论中，对于宏观经济的调控，最常见的做法是通过货币政策和财政政策的变化来体现。但在最近一年出台的政策中，更多的是走宏观调控的第三条路———行政调控。对于这样的政策选择，行政调控迄今为止未能达到预期效果。今后，宏观调控将会逐渐向市场化的调控过渡，但并不意味着完全放弃必要的行政调控。实际上，即便是发达的市场经济国家，阶段性和局部性的行政手段也是必不可少的。在我国，行政手段的必要性更是无法否认。央行征信管理局局长戴根有颇为无奈地表示，行政调控是没有办法的事，由于缺乏必要的金融环境和条件，特别是中国的货币市场工具还相当缺乏，甚至可以说是单一，中国目前尚无法完全依靠价格调控来对信贷和货币供应加以控制。除了金融市场发育不足外，地方行政干预也严重影响了货币政策的有效性。

　　对于行政手段的争论，与一些经济学家纯理论的批判相比，实务部门的分析恐怕更具有参考意义。他们认为，行政手段虽然广为学界诟病，但是在某些领域，特别是对于本轮调控中最受关注的土地政策而言，行政甚至应该属于常规的调控手段，关键在于制定者要有准确的事前预期。

　　行政调控效果难料

　　事实上，对房价的调控，本质上是利益的调整。任何温和的手段都难以达到利益调整的目标。2005年中央针对房地产行业的政策调控是规模较大的一次多个部委之间的协调工作。然而，这却是一场从部委协调开始，以部委博弈结束的调控。随着固定资产投资总额和房价涨幅的“双降”，部委之间的利益冲突逐渐明晰起来。其中比较有代表性的就是国税总局与建设部的二手房个税，以及建设部和央行之间的关于取消房屋预售制度的博弈，政府对房地产的调控效果不明显和这些部门博弈不无关系。值得一提的是，4月8日，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠称：建设部先后收到了中央高层关于房价、外资和物业管理的三个批示，这表明中央仍然比较关注房地产问题；当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。

　　此前，房地产行业便因涉及相关部委众多，而始终难以解决政出多门造成的矛盾与难题。如何协调管理，即便在调控过后，也是房地产市场的多个主管部门需要长期面对和解决的问题。再有，不少地方政府在执行房地产新政时“阳奉阴违”，也是房地产新政难以落实的原因之一。2005年6月初，国务院派出了四个检查组到八省市检查房地产政策的执行情况，结果是大部分被检查的省市只是学习了国务院的文件精神，并没有积极采取措施去落实这些精神。例如，“国八条”中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房的比例。但统计结果显示，2005年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了。按照规定，出让的土地必须在两年内开发，否则要收回，但该政策也无法得到落实。甚至有些城市连税收政策（对非普通住宅和两年以内转让的物业征收5%的营业税）都没有得到落实。

　　经济学家易宪容认为，房地产是有地域性的，而资金却没有地域性，即使建设部对部分热点城市下手也解决不了房价问题，只会驱动资金游向其它城市。银行亦比较倾向于这一观点。力图在这一波房地产热中着力开发房贷市场的大有人在，犹以光大银行、农行等银行为甚。中国农业银行副行长杨琨近日表示，为扭转市场份额下滑的不利局面，农行将从明确房贷投入政策、优化房贷结构、提升营销与管理层次等五方面，加大房贷业务的投放力度。光大银行更为激进，其4月10日发布的“阳光生活住房套餐”组合贷款业务以所购一手房设定抵押，为借款人提供一揽子金融服务，最高的额度可以放到房价的总价，房贷八成，其余部分可以满足客户在车位(库)、住房

装修、大额耐用消费品等多方面的需求。

　　除了不同部门和群体的利益博弈影响打击炒房政策的落实之外，我国的特殊文化传统可能也是助长炒房行为的一个重要因素。儒家文化是以“家”为核心的文化，而维系“家”文化的物质载体则是住宅。因此，人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅，这是儒家文化圈国家国民的特殊消费习惯。