深圳地产股卧虎藏龙

　　

房地产与上证指数日线叠加图

　　房地产

　　上证指数

　　联合证券研究所鱼晋华刘湘宁

　　深圳本地

房地产公司卧虎藏龙，精英云集。从投资价值上看，深圳有四类最值得投资的地产股：第一类是已发展成为全国性地产龙头的白马股，包括万科、招商地产等；第二类是原建设控股系下的房地产公司，如G天健、G深振业等；第三类公司则是凭借大股东的超级实力而成为市场新贵的公司，包括G宝恒、G泛海等；第四类则是市场老龙头，代表公司为深宝安。

　　充分竞争造就全国性龙头

　　如果以城市来划分，深圳是造就全国性地产龙头最多的城市之一。深圳土地交易的一级市场，早在1980年就开始尝试有偿使用的市场化进程。此后，深圳的地产改革也一直走在全国前列。经过20年的改革，深圳已经从体制上基本抛弃了土地出让中非市场化因素的干扰。在竞争格局上，深圳也因国资控股的大型房地产公司较少，而形成了民营与上市公司百花齐放、充分竞争的格局。

　　G万科A（000002）：公司专注于住宅产业，战略清晰，对产品市场有明确定位；同时，丰富的人才储备能满足公司快速扩张的需求；而丰富的融资渠道也使得公司能通过收购等资产运作方式保持快速增长；此外，公司全国布局，能较好的规避单一区域市场的风险。预计公司2006、2007年EPS分别为0.48、0.62元。

　　G招商局（000024）：租售并举的业务构架，使公司具备稳健加成长的特色；蛇口工业区的新规划，除将进一步提升公司收租物业的价值外，还将增添公司业绩增长的动力。作为招商局精心打造的地产平台，公司未来还将整合集团更多优质资产。我们认为，从2006年开始，公司业绩已进入快速增长通道，预计公司2006、2007年EPS分别为0.88、1.08元。

　　G华侨城（000069）：公司“旅游+地产”的模式颇具特色，规避了“招拍挂”的高地价；此外，通过旅游项目的培育，能够进一步提升土地价值，并保证开发项目的高回报。公司股改承诺将加快集团整体上市，预计2006、2007年EPS分别为0.75、0.98元。

　　金地集团（600383）：公司的人才储备及战略思路与万科相近。预计公司2006、2007年EPS分别为0.66、0.86元。

　　原建设控股系重整河山

　　作为原深圳建设控股系下的上市公司，G天健、G深振业和深

长城在深圳本地其实都拥有非常好的资源。三家公司都有自己的建筑施工队伍，在建筑质量和品牌上也有明显优势。

　　但是，上市后三家公司并没有获得大的发展，反而都经历了不同程度的不振与衰退。我们认为，这与当时三家公司的管理层不太进取，或管理粗放有相当大的关系。不过，这三家公司基本面近一两年都在发生积极变化。

　　G天健（000090）：随着新任董事长的到位及管理层调整的完毕，公司各项管理效率明显提高。公司并不满足于做传统的“建筑施工+房地产”公司，正在积极寻求转型，希望成为政府工程的总承包商。作为深圳市政府控制的唯一一家大型建筑施工企业，公司在获得大型政府项目方面，具有天然优势。我们认为，在政府代建项目领域的尝试，将为公司转型为高端的工程管理公司奠定良好基础。预计公司2006、2007年EPS分别为0.41、0.62元。

　　G深振业（000006）：在剥离了建筑亏损业务后，公司房地产主业开始轻装前进。公司正在开发的星海名城及振业城两大系列楼盘毛利率丰厚，未来几年业绩出现较快增长已基本确定。预计公司2006、2007年EPS分别为0.69、1.08元。此外，公司土地储备可保证2009年前开发需要。

　　深长城A（000042）：民营企业联泰的进入，对公司经营管理发挥着实质而重大的影响。在成功剥离金众、越众两家建筑施工企业后，公司主业明确为房地产开发及酒店管理。公司目前已建立起公司总部、地区总部及项目公司三级管理架构，开始向全国性地产公司进军。预计公司2006、2007年EPS分别为0.60、0.80元。

　　借力大股东成新贵

　　这类公司主要有三家，即G宝恒、G泛海与深物业。宝恒与泛海原来在地产行业的基础都还不错，不过若仅仅依靠公司内生性增长，则其很难出现跨越式增长。但是，实力大股东的介入使得这两家公司通过资产收购和注入的方式，获得了实现跨越式增长的可能。深物业则是受历史遗留问题所困，多年没有发展。但香港上市公司九龙建业的介入，将使公司面临脱胎换股的变化。

　　G宝恒（000031）：2004年12月31日，中粮集团成为公司第一大股东。中粮承诺将致力于把深宝恒发展成为集物流、仓储、贸易、采购、地产物业为一体的绩优上市公司。此外，中粮集团此前还承诺，在股改完成后，中粮集团将以深宝恒作为整合及发展集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使公司成为具有品牌优势的房地产

开发商。

　　深物业A（000011）：2005年4月，香港上市公司九龙建业旗下公司卓见投资，成为公司第一大股东。同时承诺将对公司主营业务进行整合和产业结构升级调整，把公司打造成“以房地产为龙头，以高新技术和环保产业、大型基础设施建设、金融服务和财资管理为支柱，带动商贸、物流、餐饮等产业共同发展”的上市公司。

　　老龙头疾愈待发威

　　深圳地产股的老龙头包括深宝安与G深深房，并以深宝安为代表。

　　深宝安A（000009）：虽然是典型的微利股，但公司近四年主营业务收入却一直维持了20%以上的增速，并且主营业务毛利率也一直高于行业平均水平。

　　公司业绩不佳一方面与历史遗留问题有关，另一方面也与管理效率欠佳有关。但随着股改的完成、股权激励机制的完善，公司管理效率有望得到改善。

　　受房地产外部大环境较好的促进，以及公司房地产业务所在重点城市市场兴旺的影响，公司所开发的楼盘销售情况都相当不错，预计公司业绩将在2006年触底回升，在2007年实现大幅增长。