正佳REITs萌动

　　

    由于优越的黄金地段及商业地产投资增值前景，多个海外基金盯上正佳广场。

　　本报记者方谦华摄

　　房地产投资信托基金有望今年年底在香港或新加坡上市

　　“我们确实正在筹备房地产信托基金(REITs)，这亦表明中国商业地产已进入国际化的 舞台。”上周五，广州市正佳企业有限公司某高管人士首次打破沉默。

　　这位高管人士向本报记者透露，正佳广场已于去年10月与新加坡星展银行(DBS)签订合约，后者将扮演正佳REITs上市代理人及财务顾问的角色。而正佳广场分管财务的李姓高管亦透露，如果产权等问题顺利解决，正佳广场有望今年年底在香港或新加坡上市REITs。

　　多个基金窥视正佳

　　至3月以来，多个投资基金及知名房地产商均在“亚洲第一MALL”正佳广场并购及上市的各种传言版本中现身。

　　最初有消息称，全球著名投资机构美林集团(MerrillLynch)有意以至少60亿元资金洽购广州正佳广场。若此交易达成，将成为目前国内最大一宗商业地产并购案。接着，另一版本开始在业内流传——正佳在筹备房地产信托基金(REITs)上市，国内首只REITs的发行者越秀城建地产(0405.HK)以及风头正劲的华银投资控股有限公司均先后透露有意成为接盘者。

　　“对于投资基金来说，正佳确实是一个好的选择对象。”华南商业网主编黄华军认为，以目前正佳所处的黄金地段及商业地产投资增值前景来看，多个海外基金盯上正佳不足为奇。资料显示，正佳广场总投资约40亿元，总建筑面积达到42万平方米，目前仲量联行对其估价是超过60亿元。

　　上市代理人已选定

　　正佳广场一李姓高管向本报记者证实，至2005年1月15日开业以来，运营成本、银行利息的偿还压力等均在考验着正佳。该李姓总裁透露，正佳整个项目完成(包括酒店)估计需资金37个亿，前期已投入了大约29亿元。在2004年出售M层筹得7亿元资金，而银行3-5年的长期贷款接近20亿元。这位李姓高管透露，以开业以来出租面积达到90%计算，去年不到2亿的租金收入加上1亿的物业管理费，可以维持物业正常运作及支付银行利息。

　　而随着越秀REITs的上市，商业地产商看到了新的救命稻草。从去年6月起，正佳广场已成立了一个融资部门专门筹备REITs上市。上文提及的李姓高管向本报记者透露，正佳之前已跟包括瑞士信贷、摩根士丹利在内的多个海外基金有过接洽，最后选定新加坡星展银行(DBS)作为正佳REITs上市代理人及财务顾问，因为DBS目前是亚太区做REITs上市代理业务最专业的一家投行。

　　关于传闻中的华银投资，李认为他也是正佳的战略合作伙伴，但更多的是扮演财务顾问角色。至于国内首只REITs的发行者广州越秀城建地产欲收购正佳的传闻，李副总裁认为，根据信托有关规定，上市未满半年的项目不能够增发，所以越秀城建地产的收购是无稽之谈。

　　股权重组早已完成

　　“此外，正佳已完成股权转让，目前已是一家外商独资企业”，另据透露，正佳目前已完成股权重组，业内专家预计这对后者的融资将产生一定影响。

　　资料显示，正佳广场发生多次股权变更。1993年，泰国正大与广州市佳景商业贸易开发总公司合资，以广州市正佳广场企业有限公司的名义开发正佳广场，当时持股比例为7:3。2002年，佳景商业将手中的30%股权转让给大鹏集团旗下广州市大鹏房地产有限公司。而正大集团亦将手中70%股份转让给一家外资财团。而到最近，大鹏房地产30%的股份亦在该外资财团手中。

　　就产权问题，李姓高管向本报记者透露，目前财务、法律中介均已进驻正佳在做尽职调查，而产权部分规划已经验收，目前广州市房管局正在做大确权，估计确权今年7、8月可以完成。届时，正佳将把写字楼剥离，启动REITs上市。

　　据具有操作REITs经验的业内人士透露，与正佳几乎同时，目前大连万达、凯德置地、华润置地等均在对REITs进行可行性尝试。

　　本报记者金杜

　　［名词解释］

　　REITs

　　房地产投资信托基金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。投资者可以通过

证券市场购买，享受投资回报。REITs在欧美的发展已经十分成熟，但在中国内地，目前仅有越秀REITs在香港上市。