G界龙连续涨停探秘 公允价值最宜修饰缺陷美

　　本报记者 曹腾

　　迪斯尼不仅将欢乐带给了全世界的孩子们，也使上海地产股成为股市的一片乐土。

　　受“米老鼠”将落户上海消息的刺激，近期地产股，尤其是上海本地地产股掀起了一波波澜壮阔的行情，其中的龙头股———与传闻中迪斯尼选址最接近的G界龙(资讯 行情 论坛)，更是接连三天涨停。

　　由此看来，在迪斯尼的童话世界里，大人和孩子并没有什么不同。虽然落户上海尚待批复，但上海地产股已插上想象的翅膀，一飞冲天。

　　不过，从某种意义上讲，这种想象也并非无本之木、无源之水。因为支撑迪斯尼童话的，其实是近期炙手可热的资产重估概念，而迪斯尼不过是一个“机”，一个重新引爆资产重估的“机”。这就如同前期百大集团(资讯 行情 论坛)的上涨，表面原因是竞购，背后同样是商业地产价值的重新发掘。

　　如果说迪斯尼之“机”只是其新闻发言人的一句话，百大集团之“机”只是并购双方的一出戏，很显然，要把握这种“机”，在市场上好好玩一把，具有相当的难度。不过，选时虽在一定程度上非人力所能为，但选股仍是可以把握的，关键在于对投资性房地产资产重估的深刻认识。

　　公允价值概念的引入源于会计准则的变更，其核心在于以合理预计的市场价格为原来以历史成本衡量的投资性房地产计价。由于各种原因，在多数情况下，市场价格与历史成本之间存在重大差异，因此，多数投资性房地产存在资产价值提升的巨大空间并由此带来投资/投机机会。

　　但这只是从会计学角度作出的理解。如果局限于此，那么对此类公司的评价除了投资性房地产的数量和公允价值，还必须重点关注公司是否有采用公允价值的动力。

　　而从投资学的视角看待公允价值又是另一番景象。会计准则变更带来的一次性资产增值，其本质是企业永续经营价值折现和历史成本的差异。因为公允价值不是凭空产生的，而是市场对具有可比性的地块盈利能力的评价———淮海路的商业地产能卖出天价，是因为该地段的商铺能日进斗金。从这个意义看，会计角度和投资角度是殊途同归。但另一方面，当认识到会计准则变更带来的投资机会的实质后，又不难分辨，真正意义上能够套用“投资性房地产”概念的个股，是盈利能力未充分发挥、具有“缺陷美”的公司。因为惟有这样的公司，才具备盈利能力提升的空间。而对于一些已经做得很好的公司，反而因缺乏业绩改善空间而不具有投资机会，如果再次援引“投资性房地产”对股价进行升值，则无异于双重计价。

　　按照会计准则，能真正被定义为投资性房地产的资产相当有限，加之部分公司并不愿意采用这一方法，因此，从会计角度理解，投资性房地产带来的机会非常狭隘，昨日大面积上涨的个股中难免有鱼目混珠者。而从投资角度，寻求的则是资产被低效使用的公司，其外延显然不可同日而语。

　　从这个意义看，会计准则的变更也不过是一个“机”，这就如同外资并购引发的估值模式再造———上市公司的潜在价值才是所有这一切题材的物质基础，市场所做的，只是在一个个诱因的引导下，去完成价值的重新发现。

　　顺着这个思路，可供挖掘的又何止投资性房地产。像煤炭、有色之类的资源类个股，其经济内涵与土地并无二致，其中不乏一些现实业绩并未真实展示的公司。如果采用公允价值对其深埋地下的资源进行重估，结果不难想象。

　　正所谓“机会属于有心人”，预测上海地产股的后续走势和迪斯尼童话的再次上演其实并不是最重要的，关键还是在于对公司的真实价值———现实的和潜在的，是否真的有心。

　　相关报道：

　　G界龙看重迪斯尼商机 米老鼠邻居将获两大益处