房价过高将削弱城市竞争力

　　上海证券报　珑铭

　　3月20日，2006年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4》在中国社会科学院发布。报告指出：竞争力较强城市的房地产价格会比竞争力弱城市的房地产价格高，但过高的房地产价格会影响城市竞争力的增强。报告提出了判断房地产健康程度的标准并且发现：内地35个大中城市中，多数城市的房地产市场不健康。总体房地产市场健康的城市只有7个 ，不健康的有21个，很不健康的城市有7个。

　　城市竞争力出炉，人们更喜欢关注其中的排名，而忽略比排名更为重要的细节，而这些细节，才是决定城市现在的排名并影响以后排名的最重要的因素。

　　房价影响城市竞争力，是早已被证明了的结论。房价对城市竞争力的影响，主要表现在几个方面：

　　首先，房价过高，租金和

物业管理费用随之增加，将抬高企业的商务成本，产生挤出效应，导致资金外流与外部资本流入速度放慢，一些商业资本甚至被迫转移。比如我国香港，由于

房地产价格过高，迫于商务成本压力，香港一些企业迁至成本较低的广州、深圳等地，造成了香港制造业的萎缩。

　　而且，由于房价过高，导致商业成本越来越高，进而导致一些地方的商业地产“有价无市”。国家统计局的统计数据显示，全国商业地产空置面积在2005年上半年达到2878万平方米。

　　其次，房价过高，将会抑制第三产业的发展。房价高企，将使小商业、餐饮业、娱乐业等的店面租金加大，阻碍其发展。研究表明，在同样产值条件下，第三产业所吸收的就业人口远高于第二产业，因而，第三产业的发展受到世界各国高度重视。在美国，第三产业比例高达78%，而我国一些城市房价过高，抑制了第三产业的发展，不仅影响了就业增长，也影响了消费增长。

　　其三，房价过高将造成人才流失。人才本体竞争力是构成城市综合竞争力的基础之一。吸引多少人才，留住多少人才，决定着城市的竞争力。

　　在国人的观念中，创业和安家往往是相连的，因而，房价是吸引人才的一个重要因素。即便依照目前的房价，一般的人才要在沿海发达城市买房也需要半生的努力，这些人才更倾向于短期考虑------在这些发达城市工作，然后有点积累之后，到那些房价相对便宜、生活成本相对低廉的城市去生活。从长远来看，这不利于人才的引进，也不利于留住人才。

　　其四，房价过高，加大了金融风险。由于房价太高，使得许多人不得不举债或者贷款买房，导致金融风险加大。中国社会科学院研究生院研究员刘建昌在《个人消费信贷是否可持续》一文指出，目前上海家庭的债务比例高达155%，北京的家庭债务比例达到122%，而美国平均家庭债务仅为115%。刘建昌指出，我国家庭债务的主体是以住房按揭和汽车按揭为主的个人消费贷款。

　　不仅买房者依靠贷款，房地产开发商由于自有资金低，也多依靠贷款。这样，相关风险就被转嫁到了银行身上，以至于有学者疾呼，提防房地产业挟持

中国经济！

　　需要强调的是，房价过高也不利于和谐社会的建设。社会稳定，人民安居乐业是一个城市竞争力的重要体现。房价过高，必然加大人们的生活成本，导致一些无房者甚至连租房的费用都承受不起，最终成为影响社会稳定的一大诱因。至于那些为了在高房价中牟取暴利强行征地的做法，所引发的社会矛盾就更不用说了。

　　城市竞争力，是指一个城市持续创造财富的能力，高房价不可能持续下去，一旦房产泡沫破灭，将带来严重后果，给城市的竞争力带来致命伤害。日本和我国香港都经历过这种惨痛的教训。日本的房地产泡沫从上世纪70年代开始，80年代形成，90年代破裂，1997年左右跌到谷底，历时20多年。房地产泡沫破灭，给日本经济造成了致命的打击，至今仍令日本人心有余悸。

　　高房价能够带来房产市场的暂时繁荣，但不能带来永远的繁荣，其背后所隐藏的风险应该引起各地政府部门的重视。

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