南京楼市“雾里看花”

　　

△今年南京部分区域接连出现了房价回落的情况，但在其它区域房价仍然呈上涨态势，这让许多人感到困惑。图为日前举办的南京春季博览会上，几位市民正在某楼盘前观摩。本报记者 杨丽 南京报道

　　2006年1月，南京房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨0.1%。与此同时，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，环比上涨0.9%。继去年四季度之后，南京房 价涨幅继续保持或低于全国平均水平，退出领涨行列。

　　而另一份来自南京市统计和房管部门的调查数据则显示，2001年至2005年5年间，南京商品房均价每平方米上涨近2000元，该市房价平均每年都在以每平方米400元左右的级数攀升。

　　一边是房价涨幅逐季回落，让购房者对南京房价的进一步平抑充满期待；另一边是房价每平方米上涨仍呈级数攀升，房价基数过高，不少人依然买不到自己中意的住房。如今进入2006年，南京楼市走向如何？

　　房价走势扑朔迷离

　　狗年伊始，南京部分区域接连出现了房价回落的情况。在房价异动最为明显的河西，目前已有开发商“暗中”将价格下调到了不到4000元/平米。而就在去年上半年国家宏观调控前，此区域有好几家开发商都曾叫出了“冲破8000元大关”的口号。尽管“不到4000块”的房子只有几套房源，因此被大部分人看作是开发商玩的“噱头”，不过至少传递了“降价”的声音，改变了该地区房价的风向。

　　但这样的价格下落，并不能代表整个南京楼市。在城中、城东等供应量相对较少而需求又很大的区域，房价仍然呈上涨态势。南京本土品牌开发商栖霞建设（600533）旗下的楼盘“天泓山庄”因为坐拥风景秀丽的紫金山绝版地带而狂受追捧。该项目从开盘时的6000多元一平米已经上涨到目前的9000多元一平米，仍然十分抢手。

　　这两年，南京商品房供应量大增，但新增供应量主要集中在河西、江宁、江北等新城区，由于江宁、江北商品房多为中低价商品房，在一定程度上下拉了南京全市的房价水平。今年初南京房管部门发布的2005年全市住宅均价为4410元/平米，较2004年上涨3.5%，涨幅较小。但主要是去年四季度大量的江北低价楼盘集中上市而拉低的，否则房价还要高得多。根据记者的亲身体验，要想在主城区买个单价6000元以下的房子都很难。

　　对于今年南京房价的走势，市场各方也是见仁见智。一些业内人士认为，宏观调控的作用往往是滞后的，而且最终会由市场规律来解决根本问题。开发商从拿地到盖房再到销售至少需要2到3年的时间，前两年住宅产品已经过剩，今年的供应量初步估计还将达到1600万平米，加上南京房价与老百姓收入之间偏离太大，因此下调是必然趋势。

　　而江苏省统计局发布的一份分析报告认为，平稳发展是今年江苏包括南京房地产市场的主旋律，房价将有温和增长。

　　东南大学建设与房地产研究所所长李启明认为，总体上，南京房地产的价格在2006年不会有什么太大的起落。而在一些特定的时间，二手房的价格会上涨，商品房的价格也会有进一步的调整。他表示，现在南京商品房供应量逐渐向江宁、江北、河西、仙林“一城三区”集中，而城中的供应量越来越少。随着交通、商业、教育、医疗等配套的进一步完善，第一居所的生活半径将显著加大，越来越多的人接受了在“一城三区”购买第一居所，当这个量增加到一定的比例以后，不会排除整个南京房地产均价下降现象的出现，因为商品房供应区域已经发生了鲜明的变化。

　　不过，大部分市场人士认为，由于供销方等存在的多种变数，2006年南京房价何去何从目前还是“雾里看花”。

　　买与不买的两难选择

　　面对今年有些“让人摸不着头脑”的房价走势，“买还是不买”或者说“现在买还是等等看”成了南京大部分潜在购房者最为头疼的问题。现在买了，怕房价下跌，等等看，又怕房价永远没有回落的时候。

　　去年下半年，南京的买房人对房产新政影响下南京房价的看法和观念较为一致，选择集体持币观望，今年他们的认识则发生了变化，部分人的心里开始躁动和不安。有迹象表明，观望、蛰伏半年后，炒房者又出手了。

　　2005年楼市新政施行后，南京房地产市场中的投资热骤然降温，购房者中选择自住的比例曾一度占到九成以上。而随着新政影响的逐渐消散，有投资意向的购房者也逐渐增多。据报道，部分楼盘投资客的比例已经从去年年底的不足一成上升到三成左右。

　　位于南京长江以北的“苏宁天润城”由于价格低廉，去年在全市房地产销售排行榜上位列前三甲。据了解，该项目的成交房源中，有约有三成的购房人直言自己买房子的目的就是投资。南京主城黄金地段的房源由于数量较少也一直受到投资客的追捧。位于市区中山东路的“长发中心”的长线投资客也日益增多，买房人往往将房源高价出租，以租养贷。

　　而被问及为何现在购房时，不少购房者认为新政影响已“渐行渐远”，南京楼市已处于一个相对平稳的状态，因此正是投资房产的好时机。

　　不过，仍有大部分南京市民不看好也难以承受目前的房价水平。一项网上调查显示，80%以上的南京购房者表示买房后生活压力很大，后悔买房。一些楼盘“高开低走”也让潜在买房者望而却步。

　　尽管不看好总体的价格水平，但一些购房者已经在心理上“分化”南京的房地产市场。记者了解到，由于城中地区不再有新的土地出让因此形成稀缺资源、城南地段因前期价格上涨较慢而受到南京购房者的青睐。而河西、江宁等区位优势并不明显、前期被热炒的区域逐渐被购房者摒弃，这些区域的楼市泡沫正在被挤压。经历了房产市场波动的洗礼后，购房者的消费心态日趋成熟，买房不再“急吼吼”，而是精心挑选那些大品牌、有特色、性价比较高的楼盘。

　　楼市信心在恢复？

　　除了供求关系、买卖双方的心理博弈，政策因素也将是2006年南京房地产市场最值得关注的议题。去年以来，南京采取了一系列调控措施，使房价上涨趋缓。据悉今年该市将继续把房地产市场调控作为一项重点工作，相关监管措施已先行出台。即合理制定今后两年普通商品房、中低价商品房和经济适用房的建设计划，将优先保证中低价商品房和经济适用房项目建设用地，提高普通商品住房在供应中的比重，以适应社会不同层次的需求。确定特大、大、中、小户型结构的大致供应比例，指导开发企业有序建设，减少商品住宅闲置率。

　　在价格秩序上，将通过完善房地产开发用地、征地建设、经营交易、产权登记管理和物业管理等一整套房地产市场的价格、收费政策，对房价进行有效约束。并定期发布住房供应量、市场交易及价格信息，及时引导市民的心理预期和消费需求。

　　根据新近公开的信息，今年南京土地供应量将适度从紧。2006年，全市土地公开出让计划总面积为650公顷，其中商业办公等非住宅用地控制在20％左右，比去年略有减少。另外，今年南京将建120万平方米经济适用房。

　　回顾已经过去的2005年，南京大学不动产研究中心主任高波有表示，宏观调控和

房地产业政策调整所带来的“冲击”将导致不同市场主体对市场的认识发生了改变，出现了不同程度的“信心危机”。而2006年则是一个“信心恢复”的关键时期，估计在2006年的下半年，整个市场的信心将逐步得到恢复。他认为，房产新政见底、宏观调控不再直接针对房地产市场，不断消除恐慌心理，有利于市场信心恢复，

人民币升值压力得到初步释放，为房地产市场稳定创造了条件，宏观经济高速增长的格局不变，是房地产市场走向繁荣的根基。