房价走向和“中国因素”

　　

中信建投研究所 董晨

　　我们判断当前的市场趋势是，今年的中枢位置基本已经达到，但影响上下波动的因素尚未完全明朗，市场自发看涨的力量仍在以较缓慢的速度积聚，但这种力量积聚效应难以抗衡基本面大的变化。当前主要是对房价走向和“中国因素”亟需做出准确判断，房地产价格走向决定房地产金融行业及多数制造业的兴衰，而“中国因素”则决定资源类企业的投资 价值。

　　众所周知，当前我国房地产平均价格已经严重超过了社会平均购买能力，但房地产价格轻易不会下跌，判断房地产走向的核心，是判断

人民币汇率走向。当前我国人民币汇率实行盯住一揽子货币、以市场供求为导向的、有管理的浮动汇率制度，这虽然减缓了

人民币升值的节奏，避免对国内工业生产产生大的震动，但另一方面，会持续导致国内资金环境宽松，为金融和房地产泡沫的积累和膨胀提供基本条件。

　　我国房地产销售价格已经连续四年以较高速度增长，这实际上降低了人民币的购买力。人民币对内贬值和对外升值是背道而驰的两个因素，其关键是我国有大量低成本的劳动力资源，一旦这些劳动力价格上涨，导致贸易形势恶化，人民币升值预期就会立即终结，房地产泡沫也将破裂。但这是一个缓慢的过程，房地产价格坚挺，将带动大批产业链上的企业业绩向好，支撑权益投资的基本面因素就仍然存在。

　　“中国因素”也是一个颇值得分析的话题。中国制造业需求固然强盛，但却是以高消耗和环境破坏为代价，中国本身正在推动经济增长方式的转换，中国对石油等各种资源的需求增长速度已经趋于平稳。在这种背景下，“中国因素”本身也出现了歧义，中国投资者看好国际尤其是香港投资者对H股的投资取向，亦步亦趋地跟随投资热点。但另一方面，国际投资者中最优秀的一群人正云集中国（当然也包括印度等一些高成长国家），寻找中国投资者作为他们的交易对手，以图获得比在平稳市场更大的收益。这表现为一种国内外机构投资者相互欣赏，自我加强的现象，这种状况有时会脱离实体经济本身，掩盖实体经济增长过程中的诸多缺陷。

　　我们认为，虽然房地产价格和“中国因素”都存在争论，但除非经济增长硬着陆，否则泡沫远未达到要破裂的程度。随着股权分置改革大股东做出对价折让，上市公司投资价值提升，决定

股票市场不会出现较大规模和较长时间的调整，预计全年上证指数主要活动区域在1300-1500点之间。

　　如果同时出现下面三种情况，上证指数不排除短期达到1500点以上：一是放开更大的市场让外资进入；二是顺利放开对国内投资者的融资融券业务；三是推动未股改公司通过重组作为支付对价的主要形式。