(业界观察) 上海房产投机受重创

　　孟坚

　　曾经力挺房价不能大跌的人有一个颇为打动人的说法:如果房价大跌，居民家庭资产就会严重缩水，这对于已买房投资的人来说曾颇不以为然。因为就在半年前，不少城市房地产市场的情景是，房价在天天涨、月月升，所以那时人们根本就不信房价会跌。

　　然而，近日南方一媒体爆出的新闻很耐人寻味。该新闻的标题是“楼盘均价数月内骤降三成，开发商降价惹怒众业主”，说的是上海某楼盘初始销售时卖到均价将近12000元/平方米。10月“黄金周”过后，这一楼盘再度推出一批房源时，价格调整到了7500－9000元/平方米左右。仅几个月的时间就降了30％，招致众业主的不满，纷纷要求退房。在众多要求退房的人中，以投资购房者的心情最为急切。

　　业主们与房地产开发商争执最为激烈的问题是，开发商应如何履行当初承诺的“差价补偿”条款。在开发商看来，房子与其它商品没有本质的区别，假如你买了一台电视，明天降价了，你总不能抱着电视找商家退货吧。而业主们却觉得，当初买你的房是因为你承诺可以差价补偿退房。

　　在上海楼市目前一致看空并且“跌跌不休”的市况下，

房价下跌套牢投资者的情况并不罕见。因而这一新闻在网上引起了热烈讨论:“爽死你们了，叫你们炒房，叫你们买！房子涨价了就是自己的，房子跌了就退房，天下哪有这样便宜的事情？”一网民幸灾乐祸地发泄道。还有网民建议大家都不要买温州人的房，谁让他们把房价炒得这么高。

　　如果仅仅是房价下跌，或许还不是让炒房人感受到的最痛一击。日前，有消息透露，在上海的加税方案中，

二手房交易将征5％的营业税、20％的

个人所得税、20％的土地增值税以及4％的附加税。如此方案得以实施，则意味着一套房子即使没有利润，也可能要交9％的税，而有利润的房产，税有可能占到利润的50％！以眼下市况看，若此类税种一旦开征，炒房人即使平手推出手中的存货，想不赔钱都难。

　　回顾这一轮上海楼市由盛而衰的演化可以看到，导致政府出手强力干预楼市的原因与房价上涨过猛有关，而房价的猛涨又与炒家的兴风作浪导致市场泡沫泛滥有关。那么，是什么原因促使炒家们奋不顾身地爆炒不动产，或许答案有多种多样。

　　纵观近年来许多发达国家的房地产市场，我们发现也存在着房价猛涨的现象。一个较为权威的解释是，近年来偏低的利率水平在发达国家的成熟房地产市场中，显著地推动了资产价格的上涨。资本市场投资回报率较低，也鼓励了更多的资本进入房地产领域，而最初的房价上涨一旦衍生出市场参与者普遍的涨价预期，市场投机就会盛行，推动房价产生出越来越多的泡沫成分。

　　国外有研究表明，资产价格的变化周期与经济周期相关。有趣的是，1980年之前资产价格的变动常常与经济周期相一致，而1980年之后，两者往往呈现相反的变动趋势。这表明最近二十多年以来，不动产作为投资品的属性得到大大加强。

　　发达国家资产价格的变化，更主要地取决于资本在逐利过程中的流动方向，而不是取决于购买力。在许多发达国家，新经济泡沫破灭带来的资本转移，正是2001年后资本继续转移进入如火如荼的房地产市场，使得推动泡沫发展的资金链仍未失去“最后一根接力棒”。这也许是国际游资如此青睐房地产市场的深层次原因。

　　从许多发达国家的经验看，房地产市场本不是一个纯粹由市场经济主导的市场，政府的有形之手多会通过一定的调节来使这个市场既具有市场效率，同时也要兼顾住房的社会保障性。这或许是房地产市场的投机客所不应该忘记的。