(热点透析) 物业管理外来的和尚会念经？

　　张梦

　　近日，北京市法院对一些欠交物业管理费的业主强制执行，引起了人们对物业管理的关注。

　　近年来，物业管理的现状难以令人满意:投诉率高、缺乏规范、运作困难等问题依然挥 之不去，在一些城市甚至出现了业主和物业公司暴力对抗的情况。据了解，规范物业管理市场运作的《物业管理条例》将于年内出台，随着立法与执法力度的加强，物管市场将会从无序逐渐变成有序。

　　海外管家水土不服

　　近来，海外管家的身影也开始频频闪现。在京沪等地区，一些新楼盘找“外来和尚”来当管家的越来越多。与此同时，也有一些楼盘在爆出“海外管家”被辞退的消息，如北京橘郡刚刚以招商局物业公司换掉了新加坡的宏腾物业，枫林绿洲近日采取招标方式请进国内的达文

物业管理公司辞掉了现管家戴德梁行。

　　近年来，物业管理纠纷成为楼市的焦点，这些外来的具有多年管理经验和企业信誉的管理公司无论在楼盘销售中，还是在新盘入住时都是一个吸引买家的亮点。然而，“海外管家”进入中国市场，特别是进入北京住宅市场，遭遇“水土不服”也是事实。由于北京目前尚未对海外的独资物业管理企业开放，“洋管家”进入京城首先要具备合资形式的合法身份，有些外资企业由于无法找到适合自己的合资对象，尽管管理水平很好，但因“户口”问题将被拦在楼市之外，新加坡宏腾物业公司便遇到这样的问题。一些发展商表示，目前物业管理存在很多问题，比较起来，香港及世界上一些知名物管公司的管理经验是远远领先于本土企业的。但这样的公司在北京的住宅项目中，担任顾问还可以，进入实际操作时往往会发生问题。

　　一些业主认为，“海外管家”所采用的“薪酬制”按物业管理费总额的5％－10％提取物管公司的管理酬金，无法将管理公司的盈亏与小区管理挂在一起，回避了经营风险，不公平，希望“海外管家”采用国内企业通行的“包干制”的方法。并且，业主们普遍认为“海外管家”所给予他们的实际服务与业主所期望的有很大差距，专业队伍的人手数量及能力都令人失望，反映出“海外管家”存在管理资源摊薄的问题。

　　物管市场面临洗牌

　　业内人士指出，国内的物业管理正在由感性化向理性化发展，相对于发展商、业主以及房屋的终端使用者来说，对物业公司的选择也进入理性选择时代，从而对于在国内从事物业管理服务的公司等级的要求也随之提升到一定高度，未来外资物业公司的发展空间将会更大。从第一太平戴维斯和戴德梁行了解到，如今内资项目已占到其业务总量的相当份额，而为了提高本土化程度，外资企业越来越多地采用合资方式来降低成本，规避市场风险。物管市场正在呈现出一种内外资互补效应的趋势。

　　在走访不同类别的物业项目、物业管理公司、

开发商、业主和有关专家之后，新华信市场研究咨询公司在调查结论中表明，地产开发商从自办物业转向同品牌物业公司联手做市场，已经成为新趋势。

　　事实上，时下地产开发市场过热、销售走弱已经成事实，而物业公司想接个好项目不容易，以往那些缺少核心竞争力、依靠“自家肥田”的公司日子就更不好过:母公司不再是以前慷慨的、缺管家的主人，倒是反过来把物业公司当救星，指望攀上个好物业，救己于水火或者是锦上添花。在

房地产市场上流传着很多好物业点石成金、将原本滞销的房子变得火爆旺销的故事，据说在香港，像第一太平洋戴维斯、戴德梁行这样的公司已经成为优质物业的品质保证，其享誉世界的品牌对于地产项目来说是一块金字招牌。

　　凭借着自身经验丰富的优势，香港的物业管理公司一直在扮演内地物业管理公司“老师”兼竞争对手的双重身份:一方面对物业管理公司进行管理咨询和输出，另一方面直接托管高档物业项目，志在拿下服务和项目两个市场的高端业务。

　　目前，有更多的外资物业管理企业加快了进驻大陆市场的步伐。物业市场的内外资竞争更加激烈。与此同时，部分国内物业公司也已经领先进入品牌竞争跑道，深圳的中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。成立于1991年的中海接管的物业分布深圳、北京、上海、天津等14个大城市，面积逾900多万平方米，已经成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在10多个城市接管600多万平方米物业。自1999年以来，大江南北的物业管理已刮起一股“深圳旋风”，对此上海的陆家嘴物业则率先使用了标准竞争的武器，首家公开出版物业管理企业标准——《陆家嘴物业企业标准》。

　　目前，我国物业管理企业的收费方式采取市场化与政府定价并存的方式，对于低收入人群，政府定价将保障其收入水平与按质按价支付物业管理费的能力的协调，更多的情况下，由于中国物业管理企业市场化水平的提高，市场调节价格则成为主体。对于未来物业管理的走势，业界认为，市场的成熟推动着物业管理服务模式的进一步演变。物业管理服务中纯粹的顾问式管理将在2008年之后逐渐消失，市场上将只存在开发商自管和独立物业管理企业管理的方式。