(市场分析) 深圳房价今年可能上涨20％

　　林华

　　2005年，深圳全年房价可能上涨20％？近期该观点经媒体公布后引起市民广泛关注。2005年以稳定房价为目标的一系列房产新政频频出台，就在其他城市房地产业遭遇“狙击”的时候，深圳房价却创下了近几年来的新高，今年1－9月份同比上涨了12.05％。有关专家指出，深圳目前房地产市场上的投资比例在全国仅次于上海，达到17％，距离国际警戒线20％ 已经不远，深圳的房地产市场已经进入敏感时期，各方面应该予以重视，否则将给深圳地产带来不可估量的负面影响。

　　全年楼价可能上涨20％

　　尽管深圳房地产市场在5月之后出现一定的观望气氛，但是

房价并未如人们当初想象的那样应声而跌，相反却表现出一定的价格刚性。随着“金九银十”销售旺季的到来，深圳楼市出现集中放盘的现象。但是与上海市场上开发商以变相降价方式吸引购房者不同，深圳楼价仍然坚挺。据统计，7月楼市均价为6641元/平方米，同比增长27.83％；8月楼市均价为6798.2元/平方米，同比增长11.97％。按照中原地产的推测，如果第四季仍然承接三季度的热销趋势，那么涨幅也不会低于10％－15％，2005年全年的楼价涨幅预计约为20％左右，最高可能达到25％，最低则为18％左右。中原地产深港研究中心总监张伟认为，经过第三季度对新政的消化后，整个深圳房产市场已经站稳脚跟，秋交会则是第四季度楼市新一轮强劲反弹的转折点，而引领这新一轮反弹的就是高端物业。张伟分析道:“市场已经到了一个狂热的地步，很多人买房子时只关心还有没有房子可买，根本就不问价格。”在这样的明朗局势下，年底前房价出现20％的涨幅在所难免。

　　从调查结果分析，意向购房者的分布特征为:年龄介于26－35岁，家庭年收入介于6－12万元之间。由此可见，目前有购房需求的大多为普通的白领阶层，收入不算高，也没有太多的积蓄，以他们的购买力所能购买的是中档房，而目前市场上推出的大多数楼盘价格远在他们的承受能力之上。从今年深圳推出的楼盘结构看，高档楼盘居多，而符合大多数人购买能力的楼盘不多，故而他们能力所能及的楼盘无不出现一片火爆之景象。

　　调查显示，深圳市民需要的户型主要为2房及3房，所需的户型面积集中在60－100平方米；市民计划购房的总价平均为64.1万元/套，主要分布于30－80万元之间，预期支付80万元以上购房的不到两成；市民能够接受的单价平均为6408.4元/平方米，主要分布于4000－8000元之间，能接受8000元以上单价的不到20％。可见大多数市民需要的是满足基本居住需要的普通住宅，不用多宽敞，价格也不能太高。反观当前市场上推出的楼盘，2房、小面积户型比较少，单价在8000元以下的楼盘在关内已难得一见，主流户型的总价往往都在80万元以上。反差如此之大，因此在8000元以下或小户型楼盘刚推出，就被抢购一空的景象就不难理解了。

　　楼价上涨动力来自何处

　　为何在以调控房价为目标的房地产新政年，深圳楼价涨幅却突然从5％左右上升到18％，2005年的房价涨幅到底来自哪里？

　　“近年来，深圳住房供给量保持小幅增长，而需求量却保持高速增长，直接导致深圳房价的快速增长。”业内人士几乎无一例外将供求失衡作为导致房价上涨的首要因素。从各方面的数据来看，这也是现阶段一个重要的事实。深圳中原地产深港研究中心数据显示，1－8月份批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，供求比为0.73:1。而按照通常标准，这个比例在1.3:1才能保证供求的相对平衡。如果达不到这个标准，则一定会导致房价的上涨。现阶段，深圳局部地区就出现了卖方市场。在卖方市场中，购房者是处于一种弱势的地位，开发商掌握着绝对的话语权，房价的高低一定程度上由其说了算。

　　谈及房价的上涨，世联地产副总经理甘伟表示，这与房地产本身的结构有很大关系，价格上涨很大程度上是由

豪宅的放量拉动的。深圳的人口结构和数量决定了楼市主体需求是普通商品住宅，如面积适中、价格实惠的中小户型。此类产品尤其是在关内的供应稀缺，必然导致产品价格的上涨。而关外的新开楼盘面积达310万平米，占全市的61％，这也是供应分布失衡的表现。英联国际不动产董事长郭建波认为，细心观察就可发现，近来重现的排队认购人群中存在不少的投机者。投资和投机的比例在楼市“金九银十”的季节有不小的升幅，这是房价上涨的另一个重要因素。

　　“8月份以来新房炒作和投资风气有抬头的迹象，国际资本也正蠢蠢欲动，最近英联还接待了来自以色列的投资客”，郭建波补充说明。郭建波认为，除了投资渠道匮乏外，还在于这些投资投机客赌的是房价上涨周期，而非投资的租金收益。因此，在深圳房价上涨的周期内，即便要交上一笔营业税，也还是有得赚，不会对投机投资形成很大障碍。中原地产深港研究中心总监张伟认为，投资客越多，价格也是越来越高的。在一个投资性需求所占比例高的市场中，其需求不一定是真实有效的，但却能拉动价格上升。投资比例上升助推房价上涨，产生的后果之一就是使得真正有需要的人，要很高的成本才能买到住房。

　　根据中原地产一

二手房的客户成交资料来看，8、9两个月的投资比例增加至18％，已接近20％的国际警戒线，也比新政出台后的6、7月上升了接近10％。据张伟分析，是政策原因造成了这两个月新房交易原先投资客的滞后放量，即使是二手楼的交易中，虽然有营业税的存在，投资需求仍在膨胀。另外一个数据也说明了现今深圳房地产市场存有着数目不少的投资客。在房价上涨的过程中，出现一个特殊的现象就是房价的较快上涨而租金涨幅却不大。这在一定程度上表明现有房价涨幅部分是由投资的需求来拉动的。在考虑所有的客观因素之后，一个不可忽略的主观因素就是开发商将楼盘分期销售，变相抬价。从5月以来的开发商推迟工程进度以及“惜售”的做法在一定程度上造成了“供不应求”的局面，人为造成供应少、需求多的现象，从而在一定程度上导致了高涨幅。

　　政府出手平抑楼价

　　“由于土地供应的结构性问题，在一定程度上产生了供需结构失衡。”同致行(中国)地产董事长王波认为。据称，在连续三年特区内停止住宅用地供应之后，2006年特区内住宅土地供应将重新开闸。日前举行的2006年度土地供应计划编制会议确认，2006年深圳市将适当增加房地产用地供应总量，并在特区内适量供应房地产用地。鉴于近几年房地产市场旺盛的住宅需求，深圳市每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。2006年将在强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，以增量供应与存量盘活相结合，特区内供应与特区外供应相结合，适当增加深圳市房地产用地供应总量，并相应调整供应结构，同时还将在特区内适量供应房地产用地。

　　深圳市政府决定适当增加房地产用地供应总量的消息一出，立马有人拍案叫好，甚至有人说房价大跌在即。但是，目前深圳异常亢奋的楼市，并不是一夜之间形成的。在新政高压下，京沪楼市纷纷冷场的大环境里，唯有深圳楼市经过短暂的适应调整后强劲反弹。一方面是供应紧张造成的，但更重要的是目前市场已经形成一个狂热的总体趋势。现在的市场亢奋状态如果没有遭遇重大的政策阻力，预计最少要延续到明年上半年。仅仅是“适当”的增加房地产用地供应量，就能给市场降温，恐怕过于乐观。况且，明年新增的供应量，至少也要1－2年后才能推出市场。因此，多想办法加大开发商手中存量土地的开发，赶快开动城中村改造，才是当务之急。值得一提的是，来自学界与业界的主流观点认为深圳楼价是理性而稳健的。在刚刚结束的秋交会上，朗咸平教授表示:“广东不是上海，深圳楼市一直比较理性。”深圳上市房企如万科、金地都不约而同加大了在珠三角地区的投资比例。深圳金地公司总经理黄俊灿认为，深圳房地产业仍处于稳定增长期，楼价还会继续上涨，但涨幅多少取决于当时的市场状况。

　　深圳戴德梁行总经理程家龙也认为，在未来两三年内，深圳楼市还会呈现持续温和增长的态势。今年，一部分房企受政策影响推迟楼盘推广进度，相信从第四季到明年供应会增加。明年起城中村改造启动之后也会增加供应，因此特区内房价大涨的可能性并不存在；另一方面，深圳经济持续走强，整个特区土地供应有限，交通设施持续改进，因此房价大跌的可能性也不存在。