开征土地增值税“软着陆” 深圳开发商不会很受伤

　　记者吴铭　深圳报道

　　昨日，深圳市地方税务局在深圳主要媒体发布通告，决定从2005年11月1日起开始征收土地增值税，并对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收。

　　国泰君安研究员张宇向记者表示，早在今年7、8月份深圳就表示要征收土地增值税， 当时各家券商也都作了调研和分析，应当说对于年内出台这一政策，房地产开发商都有心理准备。而从开发商的实际反应来看，新政策的影响也已由“肉疼”转为“皮疼”。

　　预征模式向全国看齐

　　早在1993年12月，国务院就发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，1995年财政部颁布实施细则。深圳市曾经征收过土地增值税，随后出于吸引消费、扩大投资的需要而停止征收。

　　对于此次恢复征收该税种，平安证券研究员姜正培认为，1－10月深圳市政府出让土地同比下降50％，土地供需矛盾比较尖锐，开征土地增值税的主要目的就是要缓解矛盾，抑制开发商利润空间，同时增加政府财政收入。他表示，深圳市地税局选择在这个时点出台，还与最近深圳的楼市比较“疯”有关。今年以来内地尤其是上海地区

房价下跌，但深圳的房价上涨幅度较大，投资气氛比较浓，与大环境不大相符。

　　此次再征土地增值税，深圳市地税局在征收管理办法中规定，

房地产开发企业转让房地产，税务机关对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入，将按两种预征率征收土地增值税，其中对转让

别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1％预征，对转让其他房地产取得的收入按0.5％预征。

　　通告表示，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。按照有关规定，增值额与扣除项目金额比率在50％以内、50％－100％、100％－200％及200％以上的，税率分别为30％、40％、50％、60％；对于纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免收土地增值税。

　　多数研究员指出，深圳预征土地增值税的规定基本与内地很多城市的做法相同。实际上，由于房地产项目常常滚动开发，确认扣除项目难度很大，上海、北京、南京等城市都采取了相对变通的预缴方式，直接与当期销售收入挂钩，而这种方式对开发商的实质影响有限。

　　开发商“心病”大消

　　招商地产财务总监黄培坤认为，“(开征土地增值税对公司)多少会有影响，只不过是长期或当期、大或小的问题，不同的企业所受影响也会不一样。”刚刚从外地出差回来的他随后表示，要仔细研究一下通告内容。公司董秘陈宇则认为，这一征收管理方式比预想的要好很多。

　　招商证券研究员余志勇8月份发表的一份研究报告认为，开征土地增值税对深圳本地高档物业以及原来通过协议转让低成本拿地的项目会有抑制作用。他认为，在深圳本地股当中，金地所受影响较小，万科次之，招商地产和华侨城所受影响大一些。

　　万科有关人士向记者表示，深圳开征土地增值税对公司的影响其实并不大，一方面国内很多地方已开征了此税种，另一方面，2004年来自深圳的14亿元收入仅占集团74.6亿元营业收入的18.69％，就算未来能达到20亿元，按0.5％的税率计算，每年所增加的成本只有1000万元左右。(下转A02版)