逆市狂涨不止 深圳房价渐入“敏感期”

　　记者吴铭深圳报道

　　一位任职于政府部门的人士告诉记者，在深圳香蜜湖片区高档公寓“中旅国际公馆”二期放盘前一天下午，一个熟人打来电话求援，希望能找关系拿到更靠前的选房排号，该楼盘预计放盘900多套房子，这位熟人当时拿到的已是1600多号，多半没可能选中房子。事实上，放盘当天该楼盘的开发商最终只拿出了500多套，剩下的要作二次推盘，价格自然是要水 涨船高的。

　　近几个月深圳人但逢聚会聊天，房价总会成为主要话题，原因就是两个字:疯涨！

　　深圳要补涨？

　　深圳市房地产研究所发布的前三季度深圳房地产市场发展报告显示，在房地产市场宏观调控的背景下，深圳房地产市场猛涨12.18％，住宅均价达到6639.64元/㎡。

　　“这种状况很不正常。原以为国家调控房地产市场后，楼价会稳中有降，但现在我彻底失望了。”一位购房者在深圳某论坛上贴出帖子，猛烈抨击深圳楼市现状。不过业内人士却不以为然，“前两年上海等地

房价大涨，深圳的房价涨了吗？没有。现在就算在补涨好了。”

　　房地产业内的共识是市场供需不平衡，供不应求是导致深圳房价快速增长的最直接原因。今年前9个月，深圳商品房销售面积累计达到690.16万㎡，同比增长8.36％，其中住宅销售面积为619.45万㎡，同比增长8.70％，仍是比较正常的增长水平。但深圳中原地产深港研究中心指出，批准预售面积与销售面积之比率应当在1.3:1为正常，市场才能达到供求相对平衡，1－8月份深圳这一比率仅为0.73:1，开发商对房价的高低有着绝对话语权，从而导致房价上涨以及局部卖方市场的出现。

　　深圳市已经连续三年停止特区内的住宅土地供应，这导致特区内住宅供应量偏少，使得大量的购房者开始转向深圳宝安、龙华、布吉片区置业，上述片区房价的提升，在很大程度上是有真实需求支撑的。但值得注意的是，受未来规划中的城市地铁走向的影响，特区外沿线各片区的房价明显飙升，比如龙岗区一个楼盘在短短一年多时间里，房价从2500多元/㎡迅速涨至5000元/㎡，这种赚钱效应亦导致深圳房地产市场投资购房比例开始上升。

　　深圳市房地产市场热点向特区外转移，有政府引导的因素，虽然这加速了城市化进程和特区内外的协调发展，但在客观上因住宅价格迅速上涨，给市场调控带来了压力，更间接推动了特区内的房价持续走高，并吸引各路投资资金进入深圳房地产市场。

　　其实，间接推动深圳特区内房价上涨的因素还很多。比如前一段时间资源向投资性住宅及

豪宅产品集中，使得中低档普通住宅产品供应不足。豪宅价格的上涨，实际上还起到了打开其他类型住宅产品价格上涨空间的作用。

　　不可忽视的“炒房”因素

　　“不可能都是真实需求。我看过几个楼盘的推盘选筹，购房的那么多人，有些明显是投机分子，楼价都是他们给哄抬起来的！”至今买房没着落的秦先生提起楼市投机客就很生气。近年来在房价快速上涨的同时，深圳租金价格涨幅一直不大，基本上表明投资性或投机性需求拉动了房价。中原地产有关人士亦认为，投资比例上升导致房价上涨，真正有需求的人得付出很高成本才能买到住房。

　　世联地产董事长陈劲松认为，深圳房地产市场的投资率警戒线就在20％，从深圳市统计局提供的数据来看，深圳这一比例已占17％。

　　业内人士认为，出现炒作状况主要有几个方面的因素:其一是深圳毗邻香港，香港资金向来是深圳楼市价格涨跌的重要因素，在内地部分区域的房地产市场调控趋严之际，不排除香港资金返身进入久未启动的深圳市场“短炒”；其二是国内“炒楼”资金甚至国际资本亦开始进入珠三角区域楼市；其三是针对房地产的宏观调控在第三季度有所缓和，导致新房炒作和投资风气有所抬头；其四是深圳楼市长期以来固有的“二次置业”习惯影响；其五则是由于房价上涨所带来的“赚钱效应”刺激。

　　秦先生表示，“我一直很怀疑，开发商或者地产中介会不会暗中做局，哄抬楼价？”事实上，分多次推盘，逐步抬升房价的做法，一直为开发商所采用，地产中介参与抢房自炒的做法也算不上是秘密了，片区内二手楼价的坚挺多少能给新房价格形成支撑，至于策划、包装、炒作，只能算是最基本的操作手法了。记者暗中亦了解到，靠前的选筹号其实有些是掌握在开发商或中介手中，以应付各方面关系的需求，这或许正是普通置业者所怀疑“黑幕”的具体表现。

　　据认为，上海的投机性购房占总成交量的25％－30％，导致此次宏观调控对上海楼市影响非常大。相比较之下，深圳楼市现状相当危险，令人担心。业内人士亦认为，深圳有可能很快就从楼市的亢奋期进入楼市的敏感期。

　　普通深圳人置业不易

　　据一项调查报告显示，深圳目前有购房需求的购房者大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，年龄介于26－35岁之间，家庭年收入介于6－12万元之间。

　　作为普通居民，这些意向购房者收入不算高，也没有太多的积蓄，只能承受中档房的价格支出，即这类住宅能满足基本居住需求，不求很宽敞，价格当然也不能太高了。所以，深圳普通购房者所青睐的

户型主要为2房及3房，户型面积集中在60－100㎡，购房总价款基本在65万元/套左右，能接受的单价在6400元/㎡左右，仅有少数能够承受8000元/㎡或总价在80万元以上的楼盘。

　　但目前深圳大多数楼盘价格远在其承受能力之上，凡这类购房者承受能力所及的楼盘，销售无不火爆之极，这也给投机客带来了机会。值得注意的是，特区外宝安区、龙岗区的楼盘档次开始走高，房型面积亦升至150㎡、160㎡左右，住宅单价及总价拉升比较厉害，这导致普通置业者在看似很大的推盘量中，其实很难找到自己理想的房子。

　　目前市场普遍预期今年深圳楼市价格会上涨20％，导致不少深圳居民对楼市的发展前景过于乐观，判断认为明年楼市还会具有比较大的升值潜力，从而导致了超前消费或超能力购买，这种潜在风险给深圳楼市的健康发展带来了隐患。

　　“深圳楼市有可能很快就进入敏感期，如何稳定市场是当务之急。”陈劲松认为。据记者了解，深圳市税务部门近期亦在开会研究收紧楼市税收政策，如果深圳楼市仍如此火爆，此前业界一直流传的土地增值税很可能会紧急出台。

　　另据了解，在连续四年“停供”之后，深圳计划在2006年恢复特区内的房地产用地供应。业内人士认为，由于近几年房地产市场住宅需求旺盛，深圳市前几年确定的每年1平方公里左右的房地产用地明显不足，是导致近期房地产住宅价格急速上涨的主要原因之一。政府增加特区内外商品房用地的出让，应当会对缓解房地产市场供求轻度紧张局面、抑制房价涨幅起到重要作用。