(律师楼) 谨防“住房联建”的风险

　　郭玉涛

　　在现实生活中，常听到有人说买了“联建房”。这种房虽然产权性质不很完全，但经济实惠，颇受消费者的青睐。但律师提醒，“住房联建”有时会存在一些法律风险的。

　　按照该司法解释的规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同 无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

　　实践中，有些企业以自有的国有划拨用地作为出资，与其他的一些投资商或单位联建办公楼或者宿舍楼等，往往以本单位基建项目的名义报建，也不要求合作方具有

房地产开发的资质，说白了只要有钱就可以。而合作方为了图便宜，也不要求土地方的土地使用权是否符合要求。还有一些用农村集体所有的土地作为土地出资的联建情形，就更不用说了。要注意这些情形可能会导致联建合同无效，最后空欢喜一场的。

　　联建其实非常复杂，不是说你出钱我出地，大家就可以分钱，可能会出现很多问题。司法解释中规定，当出现:1、投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的；2、房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的；3、当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的这几种情形时，首先按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的当事人的过错或者是由无法确定的，按照约定的投资比例、约定的利润分配比例确定。这就是说，如果合作一方存在过错，导致了这些问题的出现，应当自己承担不利的后果。