(业界观察) 高利贷： 中国房企的“融资之痛”

　　顾列铭

　　“今年6月份以后，对房地产商的委托贷款利率已经达到15％，现在则摸高到18％，与地下钱庄的借贷利率相差无几。”上海一位参加多起房地产委托贷款业务操作的投资公司老总摇摇头说。伴随着房地产市场低迷，开发商资金链普遍吃紧，包括龙头房产企业也不得不寻求这种数倍于正常利率的贷款。中国房地产业因为连年透支式的畸型发展，终于尝到了资 金匮乏的苦果。

　　虽然自央行121文件下发之后，央行开始鼓励房地产企业融资多元化，但一直以来大多数房企的多元化融资，都是雷声大、雨点小。不仅是海外基金对中小房地产企业来说很遥远，信托的条件也严格起来了。经过了今年5月份第二次信托业全国大检查之后，近期银监会已将房地产商信托融资的门槛提高到和房贷相同的水平。从9月起，为四证不全的房地产项目融资的信托计划无法再获地方银监局的批准。在银监会布置的全国范围内的对信托行业的交叉检查中，使得少数信托项目的风险开始暴露，部分未到期的信托计划存在清偿风险，其中房地产类业务占比达到61％。此外，此次检查中还发现，部分地方通过开展财产权信托受益权转让等形式变相违规筹集资金。银监会担心房地产行业的风险通过该模式向社会扩散。一位知情人士透露，正是这些情况让银监会下定决心，出台政策严格监管房地产信托。该人士称之为“后大检查现象”。

　　海外机构有资本数额大、管理规范、经验丰富等等，自然吸引了无数房企的关注。但是，和海外资本合作，对绝大多数中国

房地产企业来说，还是一个遥远的梦。由于海外机构出于风险考虑，对回报要求特别高，一般对住宅的要求年回报要求达到20％以上。但是，即使达到了这些要求，在今年想要最终融到钱也异常困难。海外机构挑选合作伙伴也是非常严格的，一般挑选资本市场熟悉的、管理比较规范的，比如万科、复地这样的企业，一般的企业是很难被机构看上的。某房地产企业老总无奈地说:“无论是银行还是机构，都只会锦上添花，都不会雪中送炭。我和海外机构谈了两年，都没有成功，如果说国内金融机构指望不上，海外资本就更难指望了。”

　　事实上，诸如信托融资或者上市融资，在当前的市场环境中有如杯水车薪，根本解决不了房地产企业的燃眉之急。由此，面向房地产企业的高利贷应运而生。

　　目前通过银行向房地产企业发放的委托贷款，其利率水平大致为15％－18％。资金需求量大的苏浙地区达到甚至达到20％，而一些规模较小的

开发商获得委托贷款的利率更是高达25％－30％。由于资金需求急剧增加，很多原先从事

证券业务资金拆借的中介已经转做房地产资金拆借，并且业务量成倍增长，这一说法已得到银行业内人士证实。

　　在上海，很多中小房企在无奈之下，寻求企业间借款。其中主要是向非房地产企业、投资公司和泛金融公司借款，年利率差不多在12％－15％之间。不过，成功率并不高。房企融资成功率不高的重要原因在于，借出款项企业要求资金安全第一，利息在其次，并且要求借款企业有抵押物。无奈之下，不少中小企业只能进行股权融资，卖出部分股权，从而获得一些资金支持。

　　面对资金饥渴症，一位投行人士一针见血地指出，从中国有了真正意义上的房地产市场开始，房地产开发投融资体制就一直很“畸形”。房地产开发投资属于高风险投资领域，本不应由商业银行贷款来支持这类高风险投资的。但十几年来，大家一直是这么做的，所以反而觉得不这样就不正常了。现在，很多开发商面临资金困境，虽会对房地产市场产生一定影响，但从长远看是一件好事。这样才能促使中国房地产开发市场彻底改变目前这种不合理的现状，让风险投资资金成为房地产开发市场的主角。