（市场了望）上海房价真的跌了

　　顾列铭

　　曾经高不可攀的上海房价，近来真的跌了。据上海中原地产副总监王逸红透露，前不久一位浙江客户抛出一套世茂滨江房源，不包括营业税、中介费，就亏了60万元。该客户去年年底以约3万元/平方米的价格买进一套世茂滨江房，希望能够升值到5万到6万元/平方米再出手。但6月份政策出台，市场状况陡转，原本高价买入的房子日益缩水，现在世茂滨江二 手房最低单价跌至2万元/平方米。

　　8月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.7％，而上海房价环比下降1.8％，降幅最大。今年10月4日，上海为期4天的“假日楼市”房展会在展览中心开幕，219家中外房地产商在3.6万平方米的展示场地上尽情吆喝，而在上海全市各区域都出现了价格下调的楼盘，不少楼盘的报价比最高时跌去了20％以上。比如，杨浦区某楼盘最高均价达到每平方米1.3万元，但会上报出的均价为每平方米9000元；浦东最高均价为每平方米1.1万元的楼盘，现在给出了每平方米8500元的均价，一些位于市中心的高档楼盘也开始降价。

　　眼看到了“金九银十”的售房旺季，但楼盘的销售业绩“疲软”得“惨不忍睹”，

开发商们有些坐不住了。虽然在一些媒体上开发商们的“嘴”仍很硬:“持币待购松动”、“

房价仍然在涨，消费者绷不住了”……，但实际情况却不是这样。央行发布的2005年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月内有买房意愿的储户为19.6％，尽管比上个季度上升了0.5个百分点，但在被喻为“

房地产市场晴雨表”的上海市，只有7.3％的居民准备在未来三个月内买房，比上个季度又下降了3.7个百分点，达到历史最低点。

　　可以肯定，在这场持续了近4个月的房价博弈中，开发商比消费者先绷不住了。一项通过对上海市146个、总规模达1302.6万平方米的楼盘样本跟踪分析，发现上海商品住宅销售价格持续下降，成交继续低迷。该调查表明，在被调查的住宅样本中有31％的楼盘价格出现不同程度的下降，其中，有7个楼盘降幅超过10％，单价下降最大降幅达3000元/平方米。7月份，上海商品住房成交量创下了5年多来单月成交量的历史低点。

　　有业内人士认为，这时候开发企业不能抱侥幸心理，价格降幅必须要一步到位，一次削到点上，比如削去20％甚至30％，才能保证迅速回笼资金，因为下面的“接盘”委实不多。事实上，正如上海市统计局发布的调查显示，二季度，长期高位运行的房地产业企业家信心指数比一季度暴跌64点，为95.8点，跌至景气临界点以下的“微弱不景气区间”，是2000年以来的最低位。开发商群体开始发生分化:一些资金压力大的开发商放弃捂盘等“冬眠”措施，不再死撑高房价体系，而是直面市场，将经营策略从“利润第一”向“市场第一”转变。可能就在2005年第四季度，必有备受现金流煎熬的房地产开发企业突围市场，以实现现金流的正常。这样的突围行为，具有很强的示范作用，必有观望者迅速跟进抢占市场。因此，房价的多米诺骨牌效应将会产生，尤其是那些协议地价开发的项目，本身具备很大的价格竞争优势，因而降价的空间是足够的。他们的降价将会对招拍挂高地价的项目产生强大的冲击。骨牌倒向何方，和持续观望的时间有关:观望期越长，骨牌效应就越明显。