成都楼市量减价升

　　记者周渝　实习记者靳军　成都报道

　　在9月底的秋季房交会上完成了购房需求的部分释放后，成都楼市在“十一”期间的表现可以用不温不火来形容。一方面是商品房各大售楼点和二手房交易市场依然是人潮涌动，另一方面则是房屋成交数量的回落。以二手房为例，成都市房管局统计数据显示，“十一”期间二手房共成交各类房屋18套，成交面积1804平方米。

　　从秋季房交会以来楼市的种种迹象表明，成都楼市正在逐步向理性回归，呈现持续稳定的发展势头。

　　楼市逐渐回暖

　　9月底结束的秋季房交会，被成都房地产业界视为“房地产新政”之后最为重要的转折点。从实际表现来看，此次秋交会确实不负众望，首日共接待19.006万人次，成交金额4.747亿元。来自成都市房管局的统计数据显示:5天的秋交会共计成交金额17.73亿元，成交各类房屋5182套，成交面积51.25万平方米，总成交额比今年春交会下降了4.38％。

　　主办方的分析报告认为，本次秋交会成交量较春交会有所下降，统计成交均价略有上升，但由于各个项目在交易会期间均大多给予买房者1％～7％的优惠点数，还有送汽车、送

装修等各种优惠政策，可以看出实际成交均价并没有上涨。

　　另外，8月底成都市房管局发布的1～7月份成都房地产市场调查报告显示:今年1～7月份，成都商品房交易均价为4060元/平方米，与去年同期相比上涨11.08％。其中，商品住宅均价为3677元/平方米，比去年同期上涨16.95％。另据四川中原物业顾问有限公司的调查统计显示，从8月份开始，成都

房价出现回升，到9月20日止，成都楼市整体均价已回升至3750元/平方米。这些数据表明本次房交会是在成都房价稳中有升的状况下实现的，这进一步说明成都楼市在逐渐回暖。

　　消费者更趋理性

　　在房地产新政后经历了持币观望过程的购房者，面对稳中有升的房价，消费心态更趋理性，更为务实，集中表现为购房标准回归至基本需求:区位、价格、

户型、面积和环境。

　　据记者了解，目前成都二环路以内的项目价格都在4000元/平方米以上，三环路达到了3500元/平方米，三环外的温江、龙泉等郊县的房价则逼进3000元/平方米。一项调查表明75％的购房者认为，能承受的最高住房单价在2500～4000元/平方米之间，53％的意向购房者选择二环至三环之间的楼盘。受二环内楼盘价格及供给的影响，二环内成为二手房交易热点区域。同时，随着地铁规划线及城东大面积开发的实施，相应区域的行情也持续看涨。

　　房价稳定增长而成都楼市潜在需求量并未相应降低，究其原因:一方面是成都作为西南枢纽城市具有极强的辐射能力，可以吸引周边的消费能力；另一个更为重要的原因是以居家置业为目的的刚性需求的存在。与投资性需求的购房者不同，居住型需求的购房者会更早走出观望状态，也决定了他们的消费心理更为务实。

　　开发商改变营销手段

　　与购房者的务实消费相适应，开发商在楼盘开发与推介上的表现也更为理性。首先是“实用中小户型”的推出。近日许多开发商推出了经过户型面积调整的38平方米至101平方米的“实用中小户型”，单套房屋总价控制在35万元以内。“国八条”和“七部委意见”都充分体现了政策对中小户型和中低价位楼盘的引导。据了解，从成都潜在购房者的总价承受能力来看，总价在31万元至40万元住房的需求比例超过了20％。

　　其次是营销手段的务实。以大幅折扣、豪华奢侈等为买点推介的楼盘已大为减少，开发商转而回归至消费者的基本需求，走向务实开发与务实营销，更为注重对产品的诠释、楼盘所蕴涵的文化概念作为买点。有业内人士指出，开发商主动适应政策和市场的需要，调整供应结构及营销策略也是基于自身发展的明智之举。

　　看空力量依然存在

　　虽然从秋交会到“十一”成都楼市呈现不断回暖的趋势，但在成都楼市中仍然蕴涵着看空的力量，将会成为成都楼市后续发展的隐患。

　　一方面是楼盘供应量的大幅增长。根据2005年成都房地产秋交会组委会提供的数据，本次参展项目共201个，参展项目总面积达到525万平方米，其中住宅452万平方米，这些主要是在售和待售的房屋面积。除此之外，还有一些成都知名楼盘没有参加秋交会。业内人士分析认为，目前在售面积，加上待售面积和待开发面积，2006年成都住宅拟销售面积将超过1200万平方米。以成都现有500万的城市人口计算，如此庞大的开发量一举上市，将极大地提高市场竞争程度，产生巨大的销售压力。

　　而另一方面则是量跌价升趋势的出现。成都市房管局1～7月份的数据显示，成都楼市交易量萎缩了16.07％，住宅均价却达到了3677元/平方米，同期增长了16.95％。业内人士分析认为，成交量的下降是新政以来一系列宏观调控政策作用的结果，交易量在惯性下滑。而消费者“买涨不买跌”的消费心理和开发商“低开高走”的营销手段以及房地产成本的核心——地价的持续高涨等多方面因素的综合作用是房价居高不下的主要原因。量跌价升趋势的出现表明，成都房地产开发量的增长超过了购房需求和购房能力的承受力，也进一步表明日趋理性的消费者仍未完全从观望中走出。