集体建设用地管理面临重大变化 住宅用地供应、住宅供应量可能大量增加

　　记者王维波申屠青南

　　在日前举行的“2005年人大不动产高峰论坛”上，国土资源部副部长李元透露，国土资源部已提出，在严格控制建设用地总量的基础上，允许原有集体建设用地流转；鼓励农民和集体对原有集体建设用地进行再开发，既可兴办企业，也可建造多层和高层住宅用于出租，为农民工提供住宿，甚至为城市居民提供经济适用房和廉租房；政府以这些建筑物进入市 场许可为条件，与农民进行交换，让农民自愿把集体土地转为国有土地。

　　业内人士认为，李元透露出的这些信息表明，目前农村建设用地使用权管理将发生重大的变化。与此紧密相联系，住宅用地供应、住宅供应量可能大量增加。

　　土地流转制试点一直进行

　　国土资源部咨询研究中心土地咨询部负责人在接受记者采访时表示，允许集体建设用地流转的想法早就提出了。

　　事实上，国土资源部早就制定了全国性的集体建设用地流转管理办法，但因为和《中华人民共和国土地管理法》的条款有冲突，也就一直迟迟没有通过。但相关的试点工作已经开展了好几年，包括江苏苏州、安徽芜湖、浙江湖州、河南安阳，还有广东顺德。广东今年“国庆”开始就在全省推开。

　　据了解，除广东外，还有一些地区已就此正式发布了文件，如去年9月南京市颁布了《南京市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》，对土地流转进行推广和规范。

　　业内人士认为，目前农村集体建设用地私下流转，秩序很乱，也产生了很多纠纷，需要政府部门出台政策进行规范和管理。建立集体建设用地使用权流转制度，有助于实现集体土地和国有土地“同地、同权、同价”，有利于加大市场配置土地资源的力度，有利于形成市场配置土地资源的机制，有利于建立统一、规范、有序的城乡一体化的土地市场体系。

　　住宅供应将会大量增加

　　国土资源部咨询研究中心土地咨询部负责人表示，2004年国务院28号文件《关于深化改革、严控土地管理的决定》中提出，城市建设用地的增加要与农村建设用地的减少相挂钩。可以在尊重历史、尊重既得利益的基础上，鼓励农民和集体经济组织按照规划，将原有的集体建设用地进行再开发，包括允许建成多层和高层住宅用于出租，这可以将农民现有出租屋占用的土地改造成高效率使用的土地，为城市提供更多的住宅。

　　国土资源部新闻处毛东林处长也表示，把农村集体建设用地用于建设住宅并出租，要符合两个条件，首先必须是现有的农村集体建设用地，其次还要符合城市规划。如果进行流转，增值的收益归现在的所有者。

　　中信证券的资深研究员王德勇认为，农民和集体可以在集体建设用地上建造住宅，可以出租甚至可以出售给城市居民。这是一个重大变化。根据目前的土地供应制度，建设住宅无论是商品住宅还是经济适用房，其所用土地必须从政府获得(经济适用房用地由政府划拨)。政府是唯一的土地出让方，开发商即使在土地二级市场，从其它土地所有者手中购买也必须经过政府部门审批。而现在提出让农民或集体可在其建设用地进行住宅建设，其结果很可能会增加住宅供应，也会增加用于住宅的土地数量。尽管从农业用地转变为建设用地，以及建设用地规模都受到了严格控制，但在许多城市郊区集体建设用地数量是不少的。可以预计，如果这些内容变成政策实施，可供出租的或出售的住宅特别是经济适用房将会增加。这对像北京这样的特大城市的商品房价格可能会形成压力。

　　非法住宅将合法化？

　　根据李元透露出的信息，政府以建筑物进入市场许可为条件，与农民进行交换，让农民自愿把集体土地转为国有土地。西南证券的资深研究员段海瑞表示，农村集体土地转变为国有土地必须经过政府批准。如果现在农民可以通过将建筑物进入市场的方式直接进行土地转让，并将集体建设用地转为国有土地。这表明，集体土地转变为国有土地的渠道发生了变化，过去只有政府征用集体土地，现在农民或集体也可以将土地转变为国有——前提是建设用地且上面的建筑物进入市场。这样，农民或农民集体可以获得土地和住宅增值的收益，并且是通过市场的形式，这就避免了过去征地过程中出现的各种矛盾，特别是严重损害农民利益的种种弊端。

　　不过，段海瑞也表示，这是否意味着过去一些不合法的建筑将会合法化？因为目前特别在城乡结合部，存在大量的由当地农民或集体建设的不合规住宅，这些住宅没有经过合法的手续，购买者不可能取得

房产证。假设这些建筑符合了毛东林所说的两条件，允许这些住宅进入市场，也就意味着其获得了合法身份。