房地产融资门槛又升

　　文/西南证券段海瑞

　　日前，中国银监会向各地银监局发出了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，对房地产信托发行门槛进行了严格限制。《通知》指出，必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35％及资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过房地产信托融资。这意味着房地产信托融资门槛大大提高。

　　调控力度未放松

　　我们认为，银监会发出《通知》是为了收到“一石两鸟”之效。

　　一方面是为了规范信托，化解信托兑付风险。银监会在《通知》中称，截至5月，已有部分到期信托计划未能到期清算，其中股票类信托占11％，房地产信托占到了61％。

　　另一方面，央行2003年发布“121号文件”以来，银根紧缩，一些地产商不惜高成本通过信托融资，这样信托高利率放贷冲击了银行利益，银监会此举也有整肃金融秩序之意。

　　但对于房地产这样一个政策主导型市场来说，此举透露出的信号更值得投资者关注。

　　尽管此前建设部官员曾明确指出，国家近期不再出台新的调控措施。然而，从实际情况看，建设部已经不是决定调控政策出不出台的唯一主体，掌管着资金负责货币信贷政策制定的人民银行，控制着土地资源的国土资源部以及负责税收的税务总局在某种程度上更有发言权。

　　银监会《通知》传递出的政策信号似乎表明，针对房地产市场的宏观调控还远远没有放松的迹象。

　　融资渠道再被收窄

　　中国的银行业一直是房地产行业的最主要资金来源。最近几年，中国银行业对房地产业的支持除了信贷外，更重要的是提供了按揭贷款。两项相加，房地产投资60％左右的资金来自于银行。调控也罢，加息也好，这一格局一直没有根本性的变化。

　　除此而外，地产公司的融资渠道还有上市融资、债券融资、利用外资、房地产信托。

　　以央行“121号”文件为标志的银根紧缩以来，房地产业首先想到了上市，首发上市、借壳上市、国内上市、香港上市、国外上市。但从实际情况看，真正能起到融资作用的并不太多。而今年由于股权分置改革，能够融资的地产类上市公司寥寥无几。吸引外资、与外商合作以及发行企业债券，获得的资金也是少之又少。

　　因此，在现有的融资方式下，对众多的房地产公司来说，僧多粥少的局面短时间内不可能得到改善。房地产公司需要融资，但是在银行贷款难度加大，外资杯水车薪，上市名额有限，企业债券寥寥无几，信托遭到整顿的条件下，融资谈何容易？被逼上绝路的房地产公司，融资还有几招可使？

　　实力公司具有优势

　　客观地说，真正成功的信托项目并不多，一般10个委托中最多成功一个。在房地产信托这一领域，“锦上添花”的居多，真正“雪中送炭”的并不多见。即使房地产信托发展最快的2003年，融资额也仅为60亿元，目前的信托远不是房地产行业融资的主要渠道。因此，银监会日前发出的《通知》，除了传递政策信息之外，对信托业的影响要远大于对房地产行业的影响。

　　同样，在房地产上市公司中，信托融资数额也不大，因此实质性影响也比较小。相反，对一些优质实力公司，信托门槛的提高反而是利好。这些公司将是未来信托公司竞相争取的客户，这有助于增加他们的融资渠道。

　　2005年，一些上市公司积极进行了融资创新，如龙头公司万科在这方面便颇有建树:其与新加坡政府产业投资有限公司之附属公司RZP共同投资设立中外合资投资性公司，有三个项目获得境外银行贷款，一个项目参与境外基金合作。

　　不论是

证券市场融资，银行贷款，发行信托，与外资合作等等方面，相对于普通地产公司，优质地产上市公司都有一定的优势。政策的调控，为这些公司将优势转化为胜势提供了良好的契机。从这个角度来讲，更凸显了融资渠道畅通公司的投资价值，如万科、金地、金融街、招商地产等。