(房产金融)香港房地产基金让不动产“动”起来

　　林国雄

　　香港证监会近日宣布，修订《房地产投资信托基金守则》(以下简称“香港守则”)，允许香港境外的房产通过房产基金在香港交易所公募资金。这意味着，国内的房产业主及发展商将会有一个新的融资平台，而这对国内的房产市场来说将是新的一页。

　　金额以千亿元计

　　与国内机构在香港发行新股上市融资相比较，国际投资者对中国具有收益的房产基金投资更有兴趣，因为“香港守则”规定的房产基金有相当透明度。例如，资产必须由第三方托管，托管人都是国际级银行，更规定房产基金必须将九成以上利润定期派息，给投资者有基本的现金分红，其收益率大致在5％至10％左右。“香港守则”对房产基金的风险管理也有明文限制，例如借贷额度不能超出总资产额的45％，而且基金的管理公司与基金本身是分离的，没有既有利益，更容易完善公司治理，保障投资者权益。基于以上“香港守则”规定，相信中国房产在香港的证券市场融资额会不低于国内公司在港的融资额，即是说，国际及香港投资者将以数以千亿计的资金投入国内房产市场。

　　至于香港及国际投资者是否对此新投资产品有兴趣或足够的资金，去年香港政府的“领汇”房产基金尝试上市已有印证:240亿港元的招股，结果冻结了3000亿港元。投资者排队申请，情况有如在2002年上海发出首个信托计划产品时的火爆市况。

　　“香港守则”的严格要求

　　可能就是因为香港

证监会明白这崭新产品的威力，所以“香港守则”对房产基金的发起人有非常严格的要求:首先基金管理公司必须具备房产基金管理的经验，其中房产组合资产管理经验，与投资基金管理经验同样重要，管理公司必须是持有香港证监会“第九类受监管行业”的资产管理机构，并由两名具有相关经验及资历的个人持牌者为负责人。该负责人必须符合香港证监会的各项要求，包括受教育水平、专业操守、经济能力，另外还要通过考试，及经常在香港居住。对于资产受托人的权责及监管，“香港守则”中都有具体要求，只有国际级银行才具资格，而且必须具备在其国家有同等受托人经验，其运作必须独立，有权决定房产基金盈利的计算方法，例如物业重估市值的溢价，又或物业售后的获利是否计算为基金派红盈利部分等。至于物业业权、市值评估、会计方法等都有近乎严格的要求，比如说物业评估公司必须在香港执业，其高管人员必须是香港测量师等。

　　大型房产如何定价

　　这个庞大的新市场，目前面对的是一个房产定价问题。现时中国的

房地产市场基本上是个人买房自用，作为投资的物业较少，而且只是个别单位。房产基金的市场不一样，基金的目标通常是整栋大厦或是大规模的大宗买卖。这个市场在国内尚未成形，因此没有一个成熟的市场价格。在定价问题上，出售方可能会以其房产的成本价为标准，再加利润，又或者以同区同类型的物业买卖为标准。但这都不是国际房产基金惯用的定价方法，国际投资者只有一个定价方法，就是现金流回报率是多少，及其现金流的稳定性。即是说，该物业的租客是谁，属那种评级公司，其租约有多少年，租约期满后加、减租的风险有多大。在这方面相信国内房产业主与国际投资者将有一个互动的过程，因为投资者需要的是现金流，而且是稳定的现金流，因此国内一般

开发商在开发基础上并不适合作房产基金的投资。反之，拥有大量成熟房产的国企，尤其是银行，将较适合利用香港市场进行融资。

　　关于税务问题

　　美国在六十年代已有房产基金的条例，但还迟至九十年代才受到投资者的欢迎，其中主要是因为税务上的优惠。因为房产基金基本将所有利润都以红利分派给股东，基金本身并没有利润，所以不用缴纳所得税，也正因如此股东能获得更多的现金分红，股东的所得才需要纳税，同时房产基金因不用纳税，所以比其他房产公司有更大竞争力，良性循环，投资者都愿意做房产基金的股东。相对来说，香港的房产基金并没有优惠，与其他公司一样，需要缴纳利润所得税，但是香港的税网只局限于本土，因此国内物业的租金及其他收入，不需要缴纳所得税。虽然如此，国内并未有任何税务优惠，房产基金的物业租金收入，需要纳税的部分繁重，包括房产物业税、商业税、所得税等，？了租金收入的相当比重，之后余下来的才发红利给投资者。此外，投资者还需缴纳个人利得税，即双重纳税，不利房产基金的发展，此方面有待改革。

　　总的来说，香港房产基金的启动，将会引导国际更多的资金投入中国，这个革新的投资工具在美国、澳洲等较成熟的金融市场已被证明是最有效率及最受投资者欢迎的产品。现在将国内的房产放在香港上市更有额外的好处，就是将这不动产变为“出口”商品，换取港元及其他国际货币。外国投资者通过香港证监会规范的市场直接投资中国，加速中国的现代化，在这一过程中，中国的房产发展商、国有企业也将走入国际化的潮流。(作者为加拿大亚太国际集团董事局主席)