看好升值潜力进出没有限制 海外资金虎视中国房地产

　　记者申屠青南　北京报道

　　当国内投资者还在关注房地产市场是否走出观望期，能否重现“金九银十”的时候，海外基金近日集体来到中国，寻找投资项目，他们认为现在是介入中国房地产市场的良好时机。

　　也有业内人士建议，应完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策，抑制投机行为。

　　国外资本对中国房地产很感兴趣

　　世界不动产联盟日前介绍，AIG全球地产、凯雷投资等近30家海外房地产投资基金和不动产投资公司，以及海湾6国组成的代表团参加了“2005中国(北京)国际不动产博览会”，他们将带来超过1500亿元人民币的投资。

　　美林

证券中国区主席刘二飞表示，现在国外资本市场对中国房地产市场非常感兴趣，“五年以前或者十年以前问那些大的投资者，在中国他们投资什么，他们经常说什么赚钱就投资什么，除了房地产以外。现在的情况恰恰改变了，整个海外资本市场都相当看好中国的地产业”。

　　加拿大亚太国际集团副总裁林国雄认为，和以前相比，现在中国的房价太高了，但十年后再看今天的房价，就会感觉太便宜了。另外，如果从国外的角度来看中国的房地产价格，也会觉得是太低了。北京、上海在10年、20年后应该会成为世界金融中心之一，即使房地产价格不可能跟纽约、伦敦比肩，但上涨的潜力还是很大。

　　正是看中中国房地产市场未来的高成长性，外资才蜂拥进入中国的房地产市场。中国人民银行前不久公布的《2004中国房地产金融报告》也显示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点区域房地产市场，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2％，占到开发资金来源的1.3％。

　　央行统计的只是进入房地产开发环节的外资，还有相当多的外资进入了持有环节。国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心在其《2005中国外资地产基金生态报告》中指出，截至房地产调控期间，外资累计投资中国地产超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度在增长，在中国还没有哪一个行业像房地产这样能吸引众多国际资本的关注和参与。

　　宏观调控为外资创造介入良机？

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松介绍，他接触过的很多海外投资基金认为，现在是介入中国房地产市场的很好时机。受国家宏观调控的影响，大批国内房地产企业出现了资金缺口，而银行又不给贷款。为了融到资金，有些房地产

开发商甚至向国外基金承诺了20％、30％的年回报率，或者以很低的价格出售房地产。他建议我国房地产开发企业提高融资安排能力，如果应付经济波动、政策变化的能力差，就需要付出比较大的代价，很多企业甚至会被并购、倒闭。

　　一家刚刚斥资1亿元在北京东四环购买了23套

别墅的海外不动产投资公司中国区负责人表示，目前海外资本进出中国房地产市场“来去自由”。海外基金在进入过程中，没有感觉到中国的税收、外汇管理部门对他们有什么限制。而在退出环节上，也只有商业风险，没有法律风险，只要有人愿意接手，退出渠道是很畅通的。这位负责人说，除了在北京，该公司还在上海、深圳和广州购买了一些房产项目。只要有合适的项目，钱不是问题。

　　中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长倪滨则认为，目前国内房地产开发资金主要来自银行，风险也都集中在银行，这也是国家对房地产行业进行调控的重要原因。我国房地产开发企业吸引海外资金，扩大直接融资比例，有利于减少银行风险。

　　刘二飞分析，进入中国房地产市场的资金分为两种:一种是产业基金，即国外房地产开发商，他们主要投资的是北京、上海等中心城市，直接进入开发环节；另外就是金融资本，包括各种私募投资基金，更愿意投资于具有稳定现金流的成熟房地产项目，这部分的资金现在是最热的。还有一些资金直接投资中国的房地产上市公司。

　　加强对境外资本的进出管理

　　有业内人士表示，外资大量涌入我国房地产业，在开发环节上会加速我国房地产市场的成长，但在消费环节上却是造成房地产市场泡沫的重要动因之一。这种繁荣没有持续性，一旦房地产泡沫破灭，就会造成当地金融机构、企业甚至居民个人资产的损失，给地方经济发展带来巨大的损害。

　　这位人士建议，有关部门应尽快完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策，借鉴国际经验，按资本项目管理原则，对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范，配合上游部门，实施房地产调控政策。同时，还应对违法违规进入的资金加大查处力度，以抑制投机行为。