银监会新规出台在即 地产信托门槛可能再度提高

　　本刊记者 黑子

　　在央行一系列政策出台后，深感“钱途”暗淡的房地产业，各施手段寻找“钱路”，基金、信托呼声渐高。但本来一片光明的前途突然出现变故。

　　建设部副部长刘志锋上月表示，近期不再出台新的政策，而这句话也变成开发商们 用来证明楼市将于“金九银十”走出观望的政策论据。然而据中信信托消息灵通人士透露，银监会“第212号文件”已经下发至各地银监局，文件规定：各信托公司开展贷款类房地产信托时，信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件：35%资本金“到位”、“四证齐全”和具有“二级资质”。消息传出，业内有评论指出，通过信托之路筹集开发资金的路，实际上被堵死了。

　　

银监会相关负责人表示，目前银监会尚未正式发布此类文件，而银监会政策研究室的专家则表示此类政策尚在研究当中。尽管尚未正式发布，这份“212号文件”对

房地产业内已开始造成影响。

　　212号文件切断信托奶嘴？

　　“房地产信托将名存实亡。”北京玉泉新城董事总经理庄宗汨表示，之前玉泉新城项目的开发资金就是依靠信托来完成的。庄宗汨说，如果按照“212号”文件规定的这三项条件执行，那么实际上是把开发商利用信托融资的准入条件和央行“121号”文件之后银行放贷的准入条件等量齐观(121号文件规定，银行发放开发贷款时要求开发商必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”)，信托的利息一般都在9%以上，“加上管理费用银行监管费用等，综合成本在10%以上”，而到银行贷款则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高，如果其门槛抬高到同银行一样，那么还不如到银行贷款呢。

　　至于“四证齐全”和具有“二级资质”，不只一位开发商表示，这是和建设部的规定相互冲突的。建设部规定一个项目必须有一个项目公司，而这个临时自治的项目公司根本达不到“二级资质”；至于四证齐全，“实际上开发商都是在四证之前缺钱，四证齐全之后就不缺钱了，还要信托做什么？”

　　据统计，2005年1~8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。在银行紧缩银根之后，信托成为开发商开发投资的重要渠道，如果“212号文件”正式执行，房地产开发的融资渠道必将越来越狭窄。

　　地产商资金自救花样翻新

　　宏观调控加大了房地产企业的资金压力，而各房产商也想出各种办法来应对。9月14日，世贸股份(600823)和外高桥(600648)分别就此发布了公告。

　　外高桥公告称，将所持的浦发银行2000万股社会法人股转让给云南国际信托投资有限公司，每股作价人民币4.35元，外高桥预计这将带来收益约7000万元。

　　外高桥的半年报显示，该公司资金压力不小。其流动资产为24.07亿元，而流动负债达到了27.75亿元。而且，流动资产中还包括了变现能力较差的存货16.45亿元。用反映企业短期偿债能力的流动比率来衡量，该公司的流动比率仅为0.87，而房地产类上市公司中市值最大的万科的这个指标高达2.1。

　　此外，该公司的现金流也不乐观，上半年经营活动产生的现金净流量为-3.23亿元。而占外高桥收入来源第一位的房地产销售业务，上半年的毛利率同比下降了8.73个百分点。外高桥表示，转卖股权将加快退出非主营业务投资，有利于公司集中力量发展主营业务。

　　世贸股份手头并没有外高桥这么紧，但它的大股东就不一定了。该公司公告称，第一大股东上海世贸企业发展有限公司因向华夏银行申请借款，将其持有的3860万股社会法人股质押给该行。此前，经过连续质押，第一大股东目前已累计质押6375.1万股，占总股本的比例为17.97%。

　　国家统计局公布的数据显示，1-7月，房地产企业的资金来源中，企业自筹达3820亿元，超过2078亿元的国内贷款。

　　业内人士表示，从世贸股份的情况看，

股票质押比之前的房产抵押更容易获得银行的认可。该人士表示，大股东质押股票对上市公司影响有限，且世贸股份的主要项目在外地，受调控的影响相对较小。

　　洗牌时代全面来临？

　　在八、九月份的时候，各大财经媒体还是满怀激情的关注着北美各大房地产信托基金登陆中国趋势，并普遍认为，虽然央行房地产金融报告提醒大家注意大量国际资金进入地产业的危险性，但海外资本第三波在华投资浪潮已经掀起。

　　银监会212号文件可以看作是国内金融监管系统针对未来危险而做的一个预案性动作，作为政策制定部门，当然能够在提高门槛的同时，将一切的危险堵在门外，只是，最需要资金支援的房地产业融资之路面临危险。

　　经济学家孙飞也认为监管层出台这项政策是从房地产信托控制风险的角度出发制定的，目的在于规范房地产信托业务，但在客观上对房地产融资是个利空。

　　国泰君安证券研究所研究员张宇认为，银监会出台此项政策的目的更在于让房地产投资过热的态势得到根本遏制。今年国家对房地产的宏观调控的主要理由之一是房地产投资过热，其高昂的回报率吸引着非房地产资金的巨大兴趣，而这些资金在央行“121号文件”之后乘虚而入，以信托的方式进入房地产行业。监管部门出台212号文件实际上是给这些尚处在房地产行业之外的资金一个明确的信号，不要染指房地产行业增大房地产的金融风险。

　　业内有分析指出，不能指望信托产品能够全面接管银行的房地产开发融资任务，在控制房地产金融风险上，银行不能控制风险的，信托也不一定能控制。央行出台此项规定除了保证信托人的资金安全之外，还考虑到了贷款类房地产信托的兑付风险。而根据国外包括银行在内的资金对房地产金融的审慎态度，银监会的规定是合乎情理的。

　　不过多数专家均表示，此项规定出台之后，实际上让房地产开发的门槛进一步抬高，房地产业内洗牌时代全面来临。“8·31”抬高土地成本，“121”紧缩银根，现在连房地产信托的大门也被关闭--无论是从资金链条上还是土地上，政策都全面收紧，客观上让实力不济的开发商退出这个行业。

　　名词解释：

　　1、四证齐全

　　取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的房地产项目。

　　2、二级资质：

　　房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级。二级资质的条件是：

　　1.注册资本不低于2000万元；

　　2.从事房地产开发经营3年以上；

　　3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

　　4.连续3年建筑工程质量合格率达100%；

　　5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

　　6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

　　7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

　　9.未发生过重大工程质量事故。